有關物業管理方案彙編四篇

爲保證事情或工作高起點、高質量、高水平開展，就需要我們事先制定方案，方案具有可操作性和可行性的特點。方案的格式和要求是什麼樣的呢？下面是小編收集整理的物業管理方案10篇，歡迎大家分享。

物業管理方案 篇1

一、 項目分析

根據所提示數字，管理面積約爲14.5萬平方米，其中，高層建築約佔總數的50％，其餘爲小高層建築或別墅區。小區包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監控系統等大型公共設備，其設備數量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。

二、主要管理方案內容

根據上述數字顯示，做出對該項目的物業管理方案如下：

1、管理機構設定及人員配置

根據管理服務的總體設想及小區的特點，本着“以人爲本、服務至上、精幹高效、以崗定人”的原則建立物業管理機構，管理實行項目經理負責制。該項目設項目經理1人和客戶服務部（以下簡稱客服部）、維修部、安防部、環境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管，協助項目經理完成小區日常的各專項服務工作。並制定個部門主管及員工的崗位責任書（附後），在公司檢查時，可依照崗位責任書內容進行對員工的BI行爲規範和工作質量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。

至於服務人員的服務標準要求，如客服部的維修處理及時率、回訪率，維修部的維修及時率、設備設施完好率，安防部對項目的巡查頻次以及環境部對園區的打掃頻次和標準，則依照公司所提供

的服務等級爲準。

1.1 客服部

根據管理面積和國際質量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：

客服主管一名，主要負責項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行爲規範、服務質量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓，並參與小區各項費用的收取工作。

接待員1名，負責項目部服務電話的接聽、記錄、維修任務傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

收費員（財務）1名，負責項目物業費、水電費的收取，並控制有償服務費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關記錄後，交總公司財務室保管。並負責相關票據和收費臺賬的管理工作。（如有水電錶查抄工作，可委託維修部門協助完成）

庫房管理員1名，負責項目所需物資的採購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。

行政文員1名，負責項目日常檔案的打印、申報以及對外相關部門的溝通協調工作。

四名員工相輔相成，協作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應的收費任務，以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產日清、及時記錄、及時回訪，並生成電子文檔，以便日後查找。

1.2 維修部

根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，維修部共設維修人員6-8名（如有高壓配電室則設值班人員2名，24小時輪流值班，並負責項目大型電力設施的維修保養工作），其中設：

主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養和下屬員工的培訓及績效評定工作。

其餘5人分別爲電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名（如電梯維保由專業維修公司分包，則可省去該職務人員），分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。爲擴大項目的服務範圍，分別對5名維修人員培訓學習物業相關的其他技能，例如單元對講系統維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發展。員工薪酬以績效考覈制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責項目夜間報修工作的處理和小區照明系統的檢查與維修工作，做好值班記錄。

負責轄區內大型設備設施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區內的大型公共設施（如：配電箱、水泵房、給排水系統等）進行常規性檢查，確保設備設施的完好執行（春秋季設備設施維保計劃需根據實際另行擬定）。

負責轄區內重大節日期間，社區文化活動的協助實施工作。如節日期間的園區佈置及維保工作等。

1.3 安防部

根據項目實際情況，安防部設安防人員13名，以8小時三班倒

的制度負責項目24小時安全防範工作。其中包擴：

安防部主管1名，主要負責管理本部門員工，處理本部門日常事務，並負責對下屬員工的BI行爲規範和工作的檢查，下屬員工的培訓及績效評定工作。

門崗3名，主要負責小區車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區的車輛進行檢查登記，如有物品出入時，應在接到客服部的物品放行憑證後方可放行。

巡邏崗6名，分別負責高層區、小高層區和地下車庫區的安全防範和車輛疏導工作。

電子監控室3人，以8小時3班倒制度負責24小時電子監控系統的監視，協助安防人員管理小區安防工作，力爭在第一時間發現安全隱患，以便及時排除。並負責項目部各部門員工的工作監督。

1.4 環境部

根據項目的實際情況，環境部設服務人員12名，負責項目所轄區域的保潔、綠化等工作，其中包括：

環境主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查、培訓及績效評定工作。

室內保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責項目樓宇內的環境衛生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

室外保潔員3名，負責項目樓宇外的環境衛生打掃工作，包括

項目水系的衛生維護工作。

綠化工3名，負責項目區域內的花草樹木養護、修補、澆水、防寒等工作。

服務標準則根據項目物業服務等級而定。

三、其他管理方案

1、常見突發事件的處理

1.1 火災突發事件處理

1.2 水浸突發事件處理

1.3 電梯困人突發事件處理

1.4 未知停電事件處理

1.5 暴力突發事件處理

1.6 盜竊以及其他犯罪活動處理

以上各種突發事件均根據小區的實際情況制定詳細的突發事件處理流程，防範於未然，確保項目的公共安全。

2、社區文化的開展

服務中心結合項目的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”爲導向，開展豐富多彩的社區文化活動，營造小區特有的文化氛圍。主要爲重大節日的園區裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動，例如由業主參加的節日聯歡會、組織社區老年或兒童出行等，以增進物業與業主的友好關係，促進物業公司的發展。

物業管理方案 篇2

一、保安方面

1、本週重點是三期車位理順，目標爲：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位並按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被佔用，並保證門前車輛有序停放。

2、大廈內、浦發銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。

3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。

4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。

5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。

二、保潔方面

1、重點加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱裏的雜物。

2、着裝、工號、防滑牌擺放等要求規範。

3、週三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考覈、獎優罰劣。

4、大廈本週重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。

5、整理地下車庫的雜物，防範火災事故。

6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。

三、工程方面

1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。

2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。

3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天台門和地下室門的鎖閉。

4、重點設備間完成責任人並掛牌。

四、客服方面

1、本週重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防範糾紛。

2、進行業主戶內可視對講故障情況的調查，並做好業主登記和驗收簽字工作。

3、分片區管理責任落實，加強對片區衛生監督、客戶關係維護和費用催收工作。

4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的承諾書籤字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。

五、其他方面

1、完成勞動協議簽訂工作。

2、完成電子巡更安裝調試。

3、落實重要商戶的電價和物業費的協商。

4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。

物業管理方案 篇3

一、公共設施設備治理

1.治理目標保證設備執行正常，無重大治理責任事故。治理措施

(1)制定設備安全執行、崗位責任制、定期檢查維修保養執行記錄、維修檔案等治理制度。

(2)配備所需專業技術職員，嚴格執行操縱規程，設備治理和維修職員持證上崗。

(3)設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求。

(4)建立供電、供水的治理制度，供配電、供水系統配置職員24小時值班。

(5)監控系統等智能化設施、設備執行正常，有記錄並按規定定期儲存。按工作標準時間排除故障，保證系統工作正常。

(6)消防系統設施齊全，完好無損，確保隨時啓用。

(7)消防治理職員把握消防設施、設備的使用方法並能及時處理設施、設備的各種題目。

(8)制訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標誌完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。

(9)給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現象，按規定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的治理措施，水池、水箱四周無污染隱患。排水系統通暢，汛期無泛水，地下室、設備房無積水浸泡發生。遇有事故，維修職員在規定時間內進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現象。建立事故應急處理方案。

(10)公共配套服務設施維護周到，公用管線同一下地或進公共管道，無排擠管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈範圍內的.道路暢通，路面平坦。

二、安全治理

1.治理目標

(1)確保大廈內無因治理責任引發的重大火災。

(2)維護好大廈內的公共秩序，控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現象；控制小商小販進進。

(3)有預見性地對任何可能危急業戶的安全情況，採取防範措施。

2.建立交互式聯動治安網絡

(1)在大廈設立活動崗哨，實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍，並記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。

(2)遇有緊急情況或其他治安需要，治理處透過對講機下達指令，巡邏職員可在1至3分鐘內到達現場進行支援。

(3)與當地派出所建立警民共建關係，並商請其警官兼任治理處安全治理指導員，定期與治理處安全治理員分析治安形勢、特點以及防範的方法和技能。

3.緊急情況下的應急處理措施

(1)發生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異常現象時，治理處迅速調集巡邏安全治理員，以最快的速度趕到現場，控制局面，爭取主動。

(2)迅速調整人力、物力，以確保應急工作的順利進行。

(3)發生案件時，立即報警並維護現場，協助公安機關調查破案。

(4)治理處主任應在突發事件發生的第一時間到達現場，沉着、機智實施處理，並向上級進行報告。

三、裝修治理

1.日常裝修治理

(1)治理處安排職員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發放各類證件。

(2)跟蹤施工情況，治理處主任逐日巡視，瞭解各施工點施工情況，安全治理主管逐日三次不定時巡視，瞭解施工情況及糾察施工隊執行情況。

(3)安全治理員24小時值班，控制職員進出並做好相應記錄。

(4)裝修垃圾清運。採取定時上門收集和業戶申請相結合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區內外環境。

(5)安全治理組負責裝修日常安全工作。

(6)與業戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。

(7)裝修材料按指定時間進進，安全治理員進行認真查驗，發現有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁進內。(4)需要進行燒焊等動火作業，應向治理處提出申請，經批准後在治理職員監護下，方可作業。

(8)安全治理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查，發現不安全隱患，及時處理報告。

(9)發生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。

四、消防治理

1.消防組織機構的建立

(1)治理處負責建立消防安全小組。

(2)治理處主任爲消防安全負責人。

(3)治理處其他職員爲義務消防員。

(4)安全治理主管爲專職安全監視員。

(5)日常巡視安全治理員爲兼職消防巡視員。

(6)治理處負責制定組織機構圖及職員職責。

2.建立各項消防制度

(1)消防檢查制度。

(2)專職安全員逐日檢查小區內的消防安全情況，包括消防設備、動火作業監視、安全用水、用電情況等，檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每週由治理處主任審覈。

(3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時巡視一遍，並填寫《消防安全檢查登記表》。

(4)在安全檢查中發現消防隱患，應及時採取整改措施，做到隱患不過夜。

(5)發現業戶因裝修造成的消防隱患，應向業戶發放《整改通知》，限期整改，並跟蹤驗證。

(6)治理處制定《動火審批制度》，內容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。

3.防火措施

(1)貫徹“預防爲主，防消結合”的方針，業戶要樹立防火意識，治理處每週確定一名主管以上的治理職員爲防火值班員，全面負責小區的消防工作。

(2)嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找治理處安排施工。

(3)嚴禁在小區內燒廢紙、雜物，亂丟菸頭或燃放煙花爆竹等。

(4)不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。

(5)不準在樓道、過道設立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。

(6)嚴格裝修審批手續，動火審批手續，保證每樓、每層有必要的消防設施。

(7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內使用可燃性材料要嚴格控制，並加以處理。

(8)配備火警時刻的必須器材，如：應急照明燈等。

4.消防知識培訓

(1)對業戶的消防要求(包括安全用水、用電)，透過《業戶須知》、《治理公約》傳達到各業戶，並向業戶發放有關消防學習資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業戶進行消防宣傳教育。

(2)治理處內部每月的第一個星期一上午爲各組安全消防學習時間，學習教材是安全消防治理條例，內部的消防治理制度，設備設施的操縱方法等，學習情況須具體記錄。

(3)治理處主任每月檢查一次安全活動記錄並簽字認可。

(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行

在活動記錄中登記並整改。

(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓，考試合格後方可任職，其資格每年確認一次。

5.消防設備治理

(1)治理處負責建立消防檔案。

(2)治理處對各種消防設備和設施的標識進行設計，編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由治理處主任指定人專實施，並在各項安全檢查中作爲檢查內容。

(3)制定《設備治理制度》，對消防設備進行檢查和維護。

(1)小區內每年至少組織一到兩次消防演習，具體辦法和內容參見由治理處每次制定的《消防演習方案》並報政府消防部分。

(2)消防演習後，治理處主任編制《消防演習報告》。對演習過程中發現的題目，及時調整、糾正並驗證其結果。

五、車輛治理

1.小區停車場實行晝夜24小時值班制度，由小區安全治理員負責治理，車輛可以隨時進出、停放。

2.本小區停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出小區的磁卡(月卡或一次性卡)進進停車場。

3.車輛進進：車輛進進停車場應一停二慢，必須服從治理員的指揮和安排，取得治理員同意後方可進進。

4.車輛停放：車輛停放時必須服從治理員指揮，留意前後左右車輛的安全，在規定位置上停放，並與四周車輛保持適當間隔，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調整好防盜系統至警備狀態，車內珍貴物品須隨身帶走，車主停好車輛後須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。治理員應指揮車輛停放，檢視車輛有無上鎖，有無外部破損，應通知車主並登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。

5.駛離：車輛駛離停車場時應留意四周車輛的安全，緩慢駛離，並在出口處向治理員交回停車牌，治理員覈對牌號相符，收回停車牌、收取停車費後方可駛離。

6.治理員值班期間應認真負責，熱情服務，不得會客、飲酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關職員進進停車場，嚴格覈對駛離車輛的牌號，對車主的公道要求應給予滿足。治理員交時應辦理交接手續，覈實停車場車輛內登記記錄相符，並列簽字交接。

7.停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。

六、清潔治理

1.職員配置及分工詳見崗位架構圖(略)。

2.工作流程及質量治理標準。保潔工作流程及標準將按照iso9000標準，由本公司制定。大廈玻璃幕及外牆清洗將委託專業服務公司實施。

物業管理方案 篇4

一、施工管理

1.建立監督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問題處理進行統計；

2.熟悉現場和各類施工圖紙，跟蹤瞭解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預留位置，做出詳細記錄；

3.對內外裝修方式、佈局、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見；

4.瞭解各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置，環境清潔用水預留接口等情況；

5.對影響大樓功能、危及設備及業主人身安全、嚴重影響今後管理執行的問題，及時書面彙報與業主方，列出整改報告，提交業主方備案處理

二、設備安裝調試

1.對現場設施設備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質量監控，各種管線的預埋等；

2.出席有關工程的會議，參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案；

3.及時發現可能造成的隱患或妨礙今後日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業管理專業角度提出相應的整改意見，及時通報業主方。

三、竣工驗收及接管驗收

1.安排相應專業人員參與分戶驗收，並對驗收問題進行記錄，書面反饋與業主單位，並對整改落實情況檢查；

2.從物業維護保養管理的角度驗收，配合業主方對物業進行嚴格的驗收，維護業主方的合法權益；

3.對接管驗收中發現問題，明確記錄在案，書面報業主方，並督促施工方在約定期限內對存在的問題加以解決，直到完全合格；

4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協助業主單位做好相應資料的移交和驗收問題的整改跟進與反饋。

四、人員配置及素質要求：

項目經理進駐現場，根據項目進度派3-5名專業人員。

電梯技工：

人員數量：1人。介入時間：電梯安裝至設備移交電氣或機械專業，中專以上學歷；有電梯前期介入相應經驗；瞭解電梯安裝的相關技術，持特種設備操作證（電梯）

空調技工：

人員數量：1人。介入時間：空調安裝至移交。有大型商場或寫字樓物業空調製冷兩年以上工作經驗；具備暖通基本常識，持相關上崗證和中級以上職業資格證書；有中央空調系統操作、保養工作經驗2年以上。

高壓執行維護技工：

人員數量：2人介入時間：配電房安裝至移交。持高（電監會頒發）、低壓電工證（安監局頒發）；一年以上星級酒店或超高層建築物業供配電執行值班經驗；有10KV高壓環網櫃倒閘操作和低壓配電停送電實際操作經驗；有變壓器執行、報停管理經驗。