有關物業管理方案三篇

爲確保事情或工作高質量高水平開展，通常需要提前準備好一份方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進度等方面進行安排的書面計劃。制定方案需要注意哪些問題呢？下面是小編精心整理的物業管理方案3篇，僅供參考，大家一起來看看吧。

物業管理方案 篇1

一、物業管理法律體系

1．國務院各相關行政部門、各省、自治區、直轄市、人大及常委會頒佈的物業服務的行政規章及地方性法規規章。國務院的行政部門中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產毗連房屋管理規定》、20xx年《物業管理收費管理辦法》等。地方性物業法規如《廣東省物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》等。

2．最高人民法院關於物業服務法律法規的司法解釋。如《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。

二、物業管理實務中主要涉及的法規及問題

(一)物業管理招投標

透過物業管理招投標是物業管理市場發展、房地產管理體制改革和提高物業管理水平的需要。20xx年建設部印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規定，但並未對哪些項目必須實行招投標，哪些可以透過招投標或其他方式選擇物業服務企業以及哪些不宜進行招投標進行規定。《物業管理條例》第二十四條只提到國家提倡透過招投標的方法選聘具有相應資質的物業服務企業。目前物業管理的招投標法規還未制定，給物業管理招投標中的不正當競爭留下了可鑽的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監督。

(二)物業管理服務

建設部發布了《物業服務企業資質管理辦法》，以加強對物業管理活動的監督管理，規範物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平。但對於物業管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業管理條例》只允許具有相應資質的物業企業委託管理模式，與其上位法律《物權法》的規定存在衝突。《物業管理條例》第三章從大體上規定了招投標的方式、前期物業服務合同與物業服務合同在期限上的銜接、建設單位與物業服務企業承接移交的總體規定，缺乏對承接驗收更爲嚴密的規定，對前期物業的開始時間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業企業不規範，前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。由於物業管理服務十分複雜、牽涉主體廣泛，要求採用書面形式的物業服務合同。爲規範委託管理行爲，保護合同當事人的合法權益，使物業管理委託合同更全面、準確地反映物業管理全過程的內容，更充分表述當事人雙方的.意願，建設部和國家工商行政管理總局1997年發佈的《物業管理委託合同(示範文本)》。《物業管理條例》第三十五條僅對物業服務合同的主要內容做出了規定，但其內容過於原則，不利於操作，並且對物業服務合同性質沒有明確界定。我國《合同法》分則規定了15種典型合同，而今對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是。

(三)物業裝飾裝修管理

裝飾裝修是指爲了使建築物、建築物內外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建築物、建築物外表和內部精心修飾處理的工程建築活動。我國對物業裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個法律檔案中:《物業管理條例》的第四十六條和五十三條的規定。建設部20xx年發佈的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。

(四)業主自治

《物權法》首次在法律上爲建立業主自治機構提供了依據。《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確了業主的法律範圍。《物業管理條例》第二章對業主和業主大會進行了規定。爲了規範業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉建設部頒佈了《業主大會和業主委員會指導規則》，建設部制定了《業主臨時公約(示範文字)》，供建設單位制定《業主臨時公約》參考使用。國內現行法律對業主大會、業主委員會的運作制度缺乏可操作性規定，業主自治機構的民事主體資格不明確。業主委員會的民事主體資格缺失，就有關物業管理服務合同而發生的某些訴訟，主體發生缺位，業主的權益就有可能受損。

(五)物業使用與維護

《物權法》規定建築物區分所有權分爲:專有權、共有權和共同管理的權利。《物業管理條例》第五章規定了物業使用和維護的內容。另外，《建築工程質量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》、《開發經營管理條例》、《城市異產毗連房管理規定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接爲物業的使用和維護提供了法律依據。當前法規未對物業的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關管線和設施設備維修養護責任未細化，使物業公司維修責任被強制擴大。

(六)物業服務收費

涉及物業服務收費的相關法規有《中華人民共和國價格法》、《消費者權益保護法》、《物業管理條例》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》、《物業服務收費管理辦法》等都是調整物業服務收費的相關法律。我國物業管理服務收費實行的是政府定價、政府指導價，業主與物業服務企業在指導價範圍內在合同中明確約定。物業管理過程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不一，物業管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業管理收費監管責任不明等問題。

三、物業管理的立法完善

在國家立法上，到目前爲止我國尚無一部在行政法規以上的由最高國家權力機關制定的專門的物業管理法律。最高效力的專門立法《物業管理條例》層次低，與《物權法》存在衝突。各地的物業管理髮展水平不一，立法者對物業管理立法的理解不一致，制定出來的物業管理條例在內容上大相徑庭，與國家的規定不相一致，破壞了我國物業管理立法的統一性。只有從理論上科學認識和尋求物業管理內在的、必然的聯繫，透過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。

(一)加強理論研究工作，提高物業管理立法的針對性和有效性

我國物業管理理論研究尚處於起步和探索階段，理論研究滯後於物業管理的實踐。必須加強物業管理的理論研究，透過借鑑國外的理論研究成果並緊密結合我國物業管理髮展現狀，深入研究我國物業管理髮展過程中存在的問題，明確我國物業管理的發展方向，提出具有中國特色的物業管理髮展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業管理的相關法律，提高物業管理立法的針對性和有效性，爲物業管理的健康穩定發展奠定基礎。

(二)出臺物業管理的專門法律《物業管理法》

出臺《物業管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關規定的配套和細化，以現有的立法內容爲基礎並吸收近年來物業管理立法的成功經驗，從法律層面上對物業管理中存在的問題進行具體規定，使其具有操作性。明確規定住戶(業主和使用人)的權利和義務;業主大會和業主委員會的性質和法律地位，業主大會的職責、召集和決議方式，業主委員會的權利和義務;規定物業服務合同的定義、性質，合同的內容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監督和管理;規定物業管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業管理的立法層次，更重要的是使得物業管理各有關方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。

(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協調工作

不同層次的法律、法規和規章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互相牴觸，同一層次的有關規範內容協調配套，不互相矛盾。在已制定的法規中，有與其上位法律明顯衝突的地方應及時予以修訂，如:《物業管理條例》中關於從事物業管理活動的主體的規定與《物權法》中的相關規定不一致，要予以修改;爲避免地方性法規之間不協調，較高層次的法規應對物業管理在體制、收費等原則性問題上進行規範，但不宜太具體，以保證各地根據自身發展情況制定細則的自主性;各級部門應及時修改和完善相關法律法規，以適應物業管理髮展的需要。

(四)加強物業基礎保障型的法律規定，建立物業糾紛處理系統

完善物業管理的司法保障制度，明確業主個人、業主集團、業主委員會等訴訟主體地位，對訴訟程序進行規範，並對監管、物業驗收和保修等方面做出細緻規定，保障物業質量及配套機制的完善，爲我國物業管理的長遠和高效發展提供保障。同時，建立專門處理系統，以解決物業管理糾紛爲專職，不僅能提供相關法律諮詢，同時也有利於及時、高效地處理物業管理糾紛。

物業管理方案 篇2

爲繼續大力推進城市綠化建設，進一步改善城市居住環境，鼓勵對無物業管理小區進行綠化改造，根據市政府杭政辦函（20xx）153號《關於加強城市園林綠化養護管理的實施意見》檔案精神，特制訂本以獎代撥實施方案。

一、本實施方案所涉及的獎勵主體是組織實施無物業管理小區綠化改造的各區政府和相關的責任單位。小區綠化改造以獎代撥每年評比一次。

二、凡自籌資金，對無物業管理、綠化檔次較低、損壞嚴重急需整改的小區實施綠化改造的單位，其綠化改造達到一定質量標準的，由市政府按工程量的一定比例一次性予以獎勵。對無物管小區綠化改造成績突出的組織協調單位，由市政府給予一定獎勵。

三、無物業管理小區綠化改造以獎代撥工作的考覈、評比、獎勵由市園林文物局組織有關單位進行。各區在對無物管小區綠化進行改造時，先由區綠化辦對小區綠化現狀進行拍照調查，編制小區改造方案上報市園文局，列入市年度無物業管理小區綠化改造計劃。待小區綠化改造完成後，由市園林文物局組織有關職能部門進行考覈，按達標考覈有關指標評定綜合得分。具體達標考覈評分辦法見附表《小區綠化改造以獎代撥考覈評分細則》，總分80分以上爲合格。

四、由區政府籌集資金進行無物管小區綠化改造，達到綠化改造標準，並經考覈合格，對項目決算進行審覈後，由市政府按工程量的40％一次性予以以獎代撥獎勵。

由市園文局組織有關單位，按考覈綜合得分對各城區當年改造達標的無物管小區綠化改造項目進行評比，按當年綠化改造達標小區數的30％評出優良項目若干個，其中前三名爲優秀項目，分別獎勵8萬元、6萬元、4萬元；其餘各獎勵2萬元。

五、按工程量的40％以獎代撥的獎勵資金全部用於彌補區政府實施小區綠化改造項目的支出。在小區綠化改造項目評比中獲得的獎勵資金，其中5％作爲市政府獎勵區領導班子的專項資金，80％用於獎勵在小區綠化改造工作中作出貢獻的個人，15％用於小區綠化改造工作中的各項費用。獎勵經費在城市綠化建設專項資金計劃中安排。

物業管理方案 篇3

爲了貫徹執行《重慶市物業管理條例》，規範我辦物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善社區居民的生活和工作環境，現結合我辦實際，制定物業管理工作實施方案。

一、組織領導

組長：張勁鬆（牌樓街道辦事處主任）

副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）

成員：幸坤權（牌樓辦事處社區服務中心主任）

駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）

陳守元（印盒石社區主任）

陳聯國（觀音巖社區主任）

黃東方（萬安社區主任）

潘中英（太平社區主任）

王明（石峯村主任）

葉平（大河溝社區主任）

周君（搭馬橋社區主任）

何永鳳（袁家墩社區主任）

何小燕（牌樓社區主任）

領導小組下設辦公室在社區服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會劃分物業管理小區，抓好試點，協調幫助社區居委會解決有關問題，各社區要成立社區服務站，作爲社區基層的物業管理協調機構。

二、規劃與目標

1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃爲176個物業管理小區，（其中基礎條件較好的居民區（一類小區）個；單位型居住區（二類小區）個；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類小區）個。

印盒石社區17個，其中一類小區1個，二類小區12個，三類小區4個。

觀音巖社區19個，其中一類小區4個，二類小區5個，三類小區10個。

萬安社區31個，其中一類小區2個，二類小區8個，三類小區21個。

石峯村1個，其中一類小區個，二類小區個，三類小區1個。

太平社區30個，其中一類小區5個，二類小區9個，三類小區16個。

大河溝社區20個，其中一類小區3個，二類小區3個，三類小區4個。

搭馬橋社區29個，其中一類小區個，二類小區8個，三類小區21個。

袁家墩社區21個，其中一類小區4個，二類小區6個，三類小區11個。

牌樓社區8個，其中一類小區2個，二類小區4個，三類小區2個。

2、工作目標。社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關係到居民的切利益和社會的穩定與發展，加強社區物業管理有利於提高城市管理水平和改善居住環境，而且對於我區創建國家衛生城市、文明城市和一流人居環境具有重要意義。我辦物業管理工作的目標是：加大物業管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要意義，取得理解和支援；在轄區物業管理小區逐個召開業主大會，成立業主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現規範化的物業管理，以全面提升城市管理水平。

三、實施步驟

1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查，研究討論，在徵求有關單位和社區居民意見的基礎上，劃定物業管理小區、制定社區物業管理實施方案。

2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區物業管理工作動員部署。運用牆報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和意義，以及給羣衆帶來的切身利益。

3、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區爲物業管理的試點社區。

4、總結推廣（20xx年11月1日——11月30日）。總結試點工作經驗在各社區加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改進，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業管理條例）在我辦的全面落實。

四、主要措施

1、物業管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關檔案和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。

2、建立街、居二級目標管理責任制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理的第一責任人，對社區物業管理工作做到親自規劃部署，經常瞭解情況，積極協調解決問題，確保全辦物業管理工作有計劃有步驟地推進。

3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會對推進物業管理工作的情況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區和表現突出的個人，年終進行表彰。對羣衆反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業管理區域，不積極支援業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。