大專行政管理專業畢業論文

行政管理對內部各部門間的關係的協調，下面是小編精心收集的大專行政管理專業畢業論文，希望能對你有所幫助。

[摘要]

伴隨着**房地產市場的快速發展，原來獨門獨戶的自我管理形式已被迅猛發展的城市物業集中管理所取代。物業管理作爲一個新興的行業，已逐漸成爲房地產經營管理的重要組成部分。在物業管理過程中存在的問題也逐漸暴露，這些直接影響和制約了物業管理行業的生存和發展。因此研究其解決問題的對策，有着重要的現實意義。本文列舉了我區的小區物業管理普遍存在的若干問題，並加以分析，最後，針對問題，對完善物業管理提出了若干建議。

[關鍵詞]物業管理，存在問題，建議

1引言

隨着**經濟的快速發展和城市開發進程的加快，房地產市場已成爲**縣的主導經濟之一，不管是資歷深久的同心房地產公司還是新成立的幾家房產公司，都頗具實力，同時由房地產行業帶動的物業管理行業也逐漸形成規模，其效益日趨明顯。我縣的物業管理行業起步較晚，但發展較快。從1996年的第一家區物業管理公司成立至今，全縣已有物業管理公司10餘家，從業人員300餘人，實施物業管理的住宅小區20餘個，涉及住戶五萬餘戶，物業管理工作經過近十年的發展，取得了很大的進展。但是，也應該看到在物業管理過程中存在的問題日益突出。近幾年，我縣物業管理公司與業主之間不斷髮生的矛盾已經成爲大家關注的焦點。從物業公司亂收費、擅自停水停電到公共設施被侵佔、公共維修基金被挪用、業主委員會成立難，大量物業糾紛紛至沓來。這些直接影響和制約了物業管理行業生存和發展。因而，研究現階段我縣物業管理髮展存在的問題及對策成爲熱點問題。

2我區物業管理存在的若干問題

2.1物業管理收費難

一般來說，物業管理費除了合同約定的因提供物業管理而直接產生的費用，還包括物業管理企業所代辦的供暖費用、供熱水費用等。據統計，一般小區的物業收費率能達到75%，就屬於比較好的。但比如杜鵑小區,不交、少交、欠交物業管理費已成爲一種常見的現象，而作爲業主拒交物業管理費的主要理由多爲物業管理不到位，小區髒、亂、差；小區內存在業主車輛丟失現象和內配套設施不完備等。2006年5月的浙南頻道曾經報道過這樣一則新聞，**縣的多個小區面臨着物業公司撤離、業主自主管理的局面，比如衆所周知的冬青裏別墅小區,由於所能收到的管理費不到四成，物業公司不得不作出了退出小區的決定。

2.2物業公司服務面狹窄

物業公司自身管理水平較低，開展和提供的服務項目單一，服務面狹窄。目前，我縣的物業公司僅僅是面向居民住宅小區提供服務，而對居民住宅小區,包括風澤泗洲、東方名嘉、格林春天這幾個小區，也僅僅是提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，其他一些特需服務項目基本沒有開展，如代接送小孩、代收水、電、暖氣費；代家政服務等等。

2.3物業公司員工素質欠佳

一般的物業公司認爲物業管理是簡單勞動，於是低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗，着重表現在杜鵑小區，由於物業管理費的不到位，不得不低薪聘請下崗工人甚至退休工人！即使公司對員工培訓，也還是停留在基本技能的初級階段，還未走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑑定。致使物業服務工作不到位，不按規範操作，從業人員流動性大、素質低。例如，2006年**經濟開發區物業管理有限公司的人員流動性達到60%。保安工作形式大於實質，作用沒有真正發揮。表現爲：重門崗，輕巡邏檢視；重小區內部安全，輕外圍防患；重治安問題，輕設施安全；重人員數量，輕人員素質；重人員配置，輕崗位管理監督；重對人的防患，輕對物的安全監護。

2.4成立業主委員會工作滯後

目前，**絕大部分小區雖然都成立了業主委員會，但都沒有形成和發揮業主與物業公司之間橋樑與紐帶的作用；服務質量的監管工作沒有真正地開展起來；對物業服務與公共財務的收支疏於監督。同時，由於業主委員會自身缺乏對物業相關政策、規定的瞭解、理解和運用，致使物業公司單方面說了算，而業主委員會卻對物業的管理事項難以決策。

2.5業主對物業服務收費缺乏知情權

從**的情況看，各物業管理公司都能做到明碼標價收費，能在小區的醒目位置公示服務項目內容、收費標準、收費依據等，但對物業服務收費的收支情況，物業管理公司沒有按有關規定“每年不少於一次向業主大會或者全體業主公佈物業服務資金的收支情況，接受業主和業主委員會的監督。”侵犯了業主的知情權和監管權。例如小區內停車收費問題，此類糾紛主要由物業管理公司以維護小區管理秩序爲由，自行或以業主物業委員會規定爲由向擁有私家車的業主收取的小區車位費、道路維護費、進門費等。由於物業管理公司所收取的上述費用往往系自行制定而未經過物價部門批准，雖然有的經過業主委員會同意，但是由於無相應的法律、法規或規章爲依據，因此爭議較大。

2.6個別業主過度強度個人利益

有個別業主過度強調個人的實用性利益而不顧社區整體外觀形象的共同維護。如：防盜鋼窗、空調等的安裝零亂；私佔公共場所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾袋；寵物糞便隨處可見等。這些行爲不僅增加了物業公司的工作難度和不應有的工作量，而且破壞、影響了社區的整體美觀和社區的環境。

2.7其他問題

物業公司由小區全體業主共同選舉、公開招聘的規定沒有執行。目前，**各居民住宅小區提供物業服務的物業公司都是前期物業由開發商代管，後期物業則是由開發商將原來分管物業的人員分離出去，重新註冊企業名稱、企業法人，成立新的物業管理企業來接管社區。不論是前期還是後期物業，都沒有透過市場公開競爭招標，由全體業主自主選擇物業管理公司。致使物業企業提供的服務質量標準缺少明細，欠缺可監督性。

此外，由於房地產開發商的原因，小區分期建設及附屬配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套設施如水、電、氣等工程不配套，造成物業公司開展工作困難，影響到物業服務質量。

另外，我省現行的物業服務收費辦法已滯後,有些內容與國家新頒佈實施的相關法規、政策規定不相一致。

3完善物業管理的若干建議

針對上述物業管理中存在的問題，根據自己的實際工作經驗提出以下幾點建議：

3.1加強物業管理知識的'宣傳

要加強對《物業管理條例》和有關法律法規的宣傳，使廣大業主明確自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業管理費不僅損害了物業公司的利益，同時也損害了廣大業主的利益。同時，也應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道交納物業管理費用是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥；讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、執行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。

3.2改變以往的收費態度和收費方式

由於收費員沒有經過專業培訓，自身對物業相關政策、規定缺乏理解和運用。同時，由於收費點多、面廣、收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而

不願交納物業管理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況採取一些辦法，改變工作方式和收費態度。如：物業企業可在小區公告欄定期公佈已繳業主的名單，起到督促未交業主儘快交納的作用；對極個別的拖欠較多、對整個小區物管費收繳工作影響較大的業主，物業企業可拿起法律武器進行起訴，以起到震懾教育作用；也可依靠業主委員會，以業主委員會名義發通知，宣傳繳納物管費是業主應盡的職責。

3.3加強物業公司自身建設

加強物業管理公司自身建設，提高服務質量。物業企業要努力爲廣大業主提供優質服務，規範服務行爲，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度，注重對服務質量的研究，加強對員工素質的培養。透過企業的不斷努力，爲管理小區營造了一個良好的生活環境，從而使廣大業主逐步接受“花錢買服務”方式。另外，物業企業還要提高管理水平，加強內部管理，建章立制，規範行爲準則。收費時應根據居民的不同情況，在物價部門制定的物業收費標準幅度內，與業主協商確定。對一些收入很低確實交不起物業費的貧困戶，應給予減免政策並向其他業主公佈，一方面解決了交不起物業費的貧困戶的困難，另一方面也起到和發揮了其他業主的監督作用。物業管理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，不斷提高服務質量，從而達到業主的認可和滿意。

3.4走“以人爲本”的發展之路

物業管理的服務對象是人，物業管理的目標之一是要爲業主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環境。物業管理企業要倡導“以人爲本”的科學發展觀，在與業主的接觸和服務中要把人情味體現在每個細節中，注重對業主的感情投資，提高業主滿意度。物業管理企業所從事的一切活動要以使業主稱心、滿意爲前提，其核心就是要提供完善、優質服務。任何物業管理企業必須捕捉市場資訊，突出物業服務的人性化理念，將物業管理服務超越單純的維修與維護，爲小區用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務的理念。

3.5成立業主委員會

明確業主委員會是業主欠費追償的主體，物業企業是具體執行人。由於物業企業自討欠費，既是運動員又想當自己工作的裁判員，業主很難接受和理解。因此，業主欠費，作爲業主代表、作爲物業服務的監督人的業主委員會應發揮其作用，站在公平的角度處理問題。

3.6應與開發公司辦理好交接手續

物業企業要與開發公司辦理好房產交接。爲避免在業主入住後房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢後再接管；特殊情況下，可讓開發公司留下足夠的保證金，確保物業管理公司具有對該房產的修復能力，以利於今後的物業管理。

3.7開設物業服務的公開競爭市場

爲保證業主自主選舉權和物業企業完全的市場競爭，所有的物業服務項目都必須透過公開招標，由業主委員會經過全體業主意見調查，選定本社區物業服務質量檔次，制定招標條件並公開發布招標公告。物業公司按投標條件進行公開競爭招標，中標後的物業公司到業主社區發佈公告，讓全體業主透徹瞭解中標物業公司的基本情況及服務內容。

3.8及時修改完善現有的物業管理規則

近幾年國家陸續頒佈了相關法律和政策規定，而我省現行的物業管理規則仍是省物價局、省建委2000年制定的，在近六年來的執行當中，現行物業收費管理規定有不少地方與國家新頒佈實施的法規、政策規定不協調或矛盾。因此，省上必須儘早修改和出臺與之相配套的物業管理服務收費辦法。同時，在制定物業管理收費時，應將現在的“合理公開、與產權使用人的承受能力相適應”，改變爲“合理公開、收費與服務水平相適應”，這樣才能更符合市場經濟原則，更符合質價相符原則。

4結束語

**小區物業管理存在的這些問題，正是全社會物業管理行業的折射，它同時涉及到多個部門，等待着各相關部門的共同關注、協調和解決。物業服務關乎千萬百姓的日常生活和切身利益，把物業的這些問題理清楚、解決好，將有力地促進我縣物業服務的健康發展，推動和諧社會的構建。因此需要我們作出更進一步的努力。

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