整體資產評估報告

資產評估報告是接受委託的資產評估機構在完成評估項目後，向委託方出具的關於項目評估過程及其結果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構履行評估合同的成果，也是評估機構爲資產評估項目承擔法律責任的證明檔案。整體資產評估報告應該怎麼寫?

整體資產評估報告

中化國際控股有限公司：

中化國際建設集團股份有限公司：

某某資產評估(武漢)有限公司接受泛海控股有限公司(以下簡稱“中化控股”)及中化國際建設集團股份有限公司的共同委託，依據國家有關資產評估的規定，本着客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對中化國際控股的投資性房地產於評估基準日2013年5月31日的市場價值進行了評估工作。本公司評估人員按照法定的評估程序，對委託評估所涉及的中化國際控股有限公司的投資性房地產實施了實地查勘、市場調查，對該房地產所處宏觀、微觀環境、歷史經營狀況及未來發展前景進行了分析、論證，採用收益法對中化國際控股有限公司的投資性房地產在2013年5月31日的市場價值作出了公允反映，現將評估情況及評估結果報告如下：

一、委託方、被評估企業和業務約定書約定的其他評估報告使用者概況

(一)委託方及被評估單位：中化國際控股有限公司

1、註冊地址：北京市朝陽區工人體育場西路18號光彩國際公寓1號樓底商3C

2、法定代表人：盧志強

3、註冊資本：人民幣21000萬元整

4、實收資本：人民幣21000萬元整

5、公司類型：有限責任公司(自然人投資或控股)

6、經營範圍：許可經營項目：(無)。一般經營項目：實業投資、資產管理;經濟技術管理諮詢;出租位於北京市朝陽區工體西南角光彩國際公寓的辦公用房;

7、截止2013年5月31日，公司註冊資本爲人民幣21000萬元。

目前企業股權構成如下(單位：人民幣萬元)

股東名稱 投資金額 投資比例

盧志強 16200 77.14%

黃瓊姿 2400 11.43%

盧曉雲 2400 11.43%

合計 21000 100%

委託方二：中化國際建設集團股份有限公司

中化國際建設集團股份有限公司由中化國際控股集團股份有限公司和北京市小梅沙實業股份有限公司於1994 年7 月出資組建，現股權情況爲：

投資者名稱 投入資本(萬元) 投資比例

中化國際控股集團股份有限公司 440919.913554 96.75%

北京市小梅沙實業股份有限公司 14811.263246 3.25%

合 計 455731.1768 100%

1、註冊地址：北京市東城區建國門內大街28號民生金融中心C座22層

2、法定代表人：盧志強

3、註冊資本：455731.1768萬元

4、實收資本：455731.1768萬元

5、公司類型：其他股份有限公司(上市)

6、經營範圍：許可經營項目：無。一般經營項目：承辦國內外投資開發項目;經營房地產業務及物業管理;投資興辦實業(具體項目另行申報);資產管理;建築設備、建築裝飾材料的購銷;自有物業租賃;企業管理諮詢

7、中化國際建設集團股份有限公司於1994年在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼000046。截至2011年末，公司總資產爲234.37億元，總股本爲4,557,311,768股。中化國際建設集投資規劃、開發建設、商業管理及物業服務等於一體，具備大體量、多業態綜合開發能力，產品覆蓋普通住宅、商務公寓、酒店、寫字樓及大型城市綜合體等多種業態。對品質不懈追求、對細節力求精緻、對服務專業用心，中化國際建設始終如一，致力於爲客戶提升價值。中化國際建設目前擁有17家控股子公司，開發的項目分佈於北京、深圳、武漢、上海、杭州、青島等中心城市，知名項目包括北京中化國際居住區、光彩國際公寓、深圳中化國際拉菲花園、武漢中央商務區項目、杭州中化國際中心、青島中化國際名人廣場等衆多建築精品

(三)投資性房地產

(1)投資性房地產的分類

投資性房地產包括已出租的土地使用權;持有並準備增值後轉讓的土地使用權;已出租的建築物。

(2)投資性房地產的計價

投資性房地產按其成本作爲入賬價值，外購投資性房地產的成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出;自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量，外購或自行建造的投資性房地產按照取得時的成本進行初始計量。不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，在資產負債表日以投資性房地產的公允價值爲基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

(3)投資性房地產的轉換和處置

投資性房地產的用途改變爲自用時，則自改變之日起，將該投資性房地產轉換爲固定資產或無形資產，以其轉換當日的公允價值作爲自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換爲採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益;轉換當日的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，終止確認該項投資性房地產。投資性房地產出售、轉讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關稅費後的金額計入當期損益。

深圳市萬澤房地產開發有限公司近二年及基準日當年資產負債情況

見下表：

(四)其他評估報告使用者

資產評估管理機構、國有資產監督管理部門及其他相關部門。

二、評估目的

本次資產評估受中化國際控股有限公司及中化國際建設集團股份有限公司的共同委託，中化國際控股有限公司擬轉讓其所持有的北京光彩置業有限公司35%出資權及相應權益所涉及的光彩國際公寓房地產提供公允價值參考依據。

三、評估對象和評估範圍

評估對象爲房地產。

評估範圍：納入評估範圍的光彩國際公寓的房地產總面積7405.99平方米，房產用途爲商業。其產權證權利人爲北京光彩置業有限公司。北京光彩置業有限公司爲中外合作企業，現有三家出資方，分別是中化國際建設集團股份有限公司、中化國際控股有限公司、美國泛海有限公司。根據光彩置業的出資各方簽訂的合作合同及補充協議，確認應分配給中化國際有限公司位於北京光彩國際公寓的7405.99平方米商鋪，但此部分房地產一直未單獨辦理房產證。目前商業部分房產在對外出租，出租面積爲5665.98平方米，未出租面積爲1740.01平方米。

以上委估對象用地性質均爲出讓，評估範圍包含房地產分攤的土地使用權價值。

評估範圍爲委託方提供清單所列示的評估基準日的資產，從而確定其基準日止的價值。本次評估的範圍以企業提供的清單爲準。

納入評估範圍的資產與委託評估確定的資產範圍一致。

四、價值類型及其定義

評估人員經與委託方充分溝通後，根據本評估項目的評估目的等相關條件選取確定本次評估價值類型爲“市場價值”，本報告書所稱“市場價值”是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。

註冊資產評估師執行資產評估業務的目的僅是對評估對象價值進行估算並發表專業意見。評估結果係指評估對象在評估基準日的經濟環境與市場狀況以及其他評估師所依據的評估前提和假設條件沒有重大變化的情況下，爲滿足評估目的而提出的價值估算成果，不能理解爲評估對象價值實現的保證或承諾。

五、評估基準日

本項目評估基準日爲：2013 年 5 月 31 日。

1、本評估基準日是在保證與會計報表的日期相吻合，並儘可能與評估目的實現日接近的前提下，經與委託方協商一致確定的。

2、本評估基準日是爲保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經與委託方協商一致確定的。

本次評估所採用的價格均爲評估基準日的價格標準，如評估基準日變動，將會對評估結果產生影響。

六、評估依據

本次評估工作中所遵循的具體行爲依據、法律依據、準則依據、權屬依據和取價依據爲：

一)行爲依據

1、雙方購買協議

2、中化國際控股有限公司、中化國際建設集團股份有限公司與我公司簽訂的資產評估業務約定書

二)法律依據

1、原國家國有資產管理局國資辦發[1992]36 號《國有資產評估管理辦法實施細則》;

2、國辦發[2001]102 號《國務院辦公廳轉發財政部關於改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見的通知》;

3、國務院國有資產監督管理委員會、財政部第 3 號令《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》;

4、國務院國有資產監督管理委員會第 12 號令《企業國有資產評估管理暫行辦法》;

5、國資委產權[2006]274 號《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》。

三)準則依據

1、中國註冊會計師協會關於印發會協[2003]18 號《註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》的通知;

2、財企[2004]20 號《資產評估準則—基本準則》、《資產評估職業道德準則—基本準則》;

3、《資產評估準則——評估報告》(中評協[2007]189 號);

4、《資產評估準則——評估程序》(中評協[2007]189 號);

5、《註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(會協[2003]18 號);

6、《資產評估價值類型指導意見》(中評協[2007]189 號);

7、《資產評估準則——不動產》(中評協[2007]189 號);

四)權屬依據

1、被評估單位的營業執照等;

2、主要購置合同、發票，以及有關協議、合同書、建築施工預決算書等財務資料。

五)取價依據

1、公司提供的 2009 年-2013 年資產負債表、利潤表等財務會計資料，歷史與現行資產價格資料、歷史用戶統計資料，未來發展規劃及盈利預測方面的資料;

3、北京科技出版社《資產評估常用數據參數手冊》;

4、網上公示的現行寫字樓、商鋪等出租資訊資料;

5、委託方提供的歷史的與現行的房屋租金價格資料;

6、重要的付款憑證及發票;

7、房屋出租行業分析資料;

8、wind 資訊金融終端;

9、中化國際控股有限公司 2009 年-2013 年的財務會計資料;

10、資產現狀現場調查;

11、公司有關管理層和基層工作人員對公司發展前途、市場前景預測、企業銷售、成本、投資、管理等意見;

12、有關政策、法律、法規、合同、協議、檔案等。

六)參考資料及其他依據

1、委託方及產權持有者申報的《資產評估申報明細表》;

2、委託方及產權持有者提供的關於進行資產評估有關事項的說明;

3、會計憑證、會計報表及其他會計資料;

4、評估師現場勘查和市場調查取得的其他評估相關資料。

七、評估方法

《資產評估準則—基本準則》、《資產評估準則——不動產》和有關評估準則規定的基本評估方法包括市場法、收益法和成本法(資產基礎法)。我們根據本次評估的評估目的、評估對象、評估資料收集情況等相關條件，選取適當的方法進行評估。

(一)評估方法的選取

1.本次評估的技術思路

評估人員在認真分析所掌握的資料並進行了實地查勘後，本次評估對象是商業性房地產，主要用途爲對外出租經營併產生收益，而目前房地產市場上的同類型、同一區域的類似商業性房產的交易案例不多，不宜採用市場法進行評估。所以選取收益法作爲本次評估的基本方法。

2.評估方法

收益法

由於評估對象爲經營性房地產，採用收益法首先確定評估項目的年總收益，扣除年經營費用，計算出年純收益，透過適當的資本化率進一步求取房地產總價格，得出委估對象房地產現值，其計算的結果比較客觀。收益法的本質是以房地產的預期收益爲導向求取評估對象的價值。

一般公式:收益法=(未來年租金-應繳納的稅費)/(折現率-增長率)

式中：

P ——評估值;

i ——年序號;

r ——房地產的資本化率

Ri——未來第i年的預期收益;

A——年金

n ——收益年期

t ——收益年期

房地產未來某年的淨收益和房地產的還原利率可能都是變化的，可以將上述公式調整以後進行套用。在淨收益的確定上，我們遵循基本公式：淨收益=年總收益-年總費用，然後根據企業提供的情況，結合市場調查，確定各項數據。