土地價值評估報告

土地估價報告

第一部分 摘要

一、估價項目名稱

位於XXX的XX畝土地使用權價格評估。

二、委託估價方

ⅩⅩ公司

三、估價目的

爲了ⅩⅩ公司能滿足對土地的投資開發需要，依據國家標準《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2001)，我們對委估土地使用權進行估價，提供委估對象在估價基準日的市場價值參考依據。

四、估價基準日

XX年X月X日。

五、宗地的描述

綜上，我們知道該宗地的一些具體情況，爲此，我們尋找三個比較的實例，採用市場法進行估價，估價結果爲估價對象無權屬瑕疵和限制下的公開市場價值。

六、估價結果

估價人員對所蒐集的資料進行整理分析，對土地使用權價格採用市場法測算，估價人員對所蒐集的資料進行整理分析，確定估價對象的國有出讓土地使用權價格爲： 土地價值總額：24862.69萬元 單位地價：505.175(萬元/ 畝)

七、估價師簽名

第二部分 評估的過程

待評估宗地爲一塊空地，面積爲49.216畝，要求評估其X年X月X日的市場價格。我們透過收集有關數據資料，選出3個交易實例作爲比較參照物，交易實例的有關情況如下表所示。

1、進行交易情況修正 經調查，未發現交易實例的交易情況有什麼特殊情況，均作爲正常交易看待。故無需修正。

2、進行交易時間修正 根據調查，X年X月以來，土地價格平均每月上漲1%，則： 交易實例C交易時間修正係數=104/100=1.04

3、進行區域因素修正 採用打分法，可參照下表的有關數據判斷。 根據各個區域的具體情況進行打分，以被評估對象的各個因素的分值爲標準值，即以打滿分處理，以下爲被評估對象的具體情況。

則A地以被評估對象D爲標準，具體打分情況如下：

...

B地以被評估對象D爲標準，具體打分情況如下：

...

C地以被評估對象D爲標準，具體打分情況如下：

...

於是可以得到： 交易實例A區域因素修正係數=100/176=0.568 交易實例B區域因素修正係數=100/206=0.485 交易實例C區域因素修正係數=100/144=0.694 4、進行個別因素修正

(1)關於面積因素的修正: 對土地而言，面積大些便於充分利用，經過分析確定，面積因素使得待估宗地的.價格會比A、B交易實例價格低6%，估宗地的價格會比C交易實例價格高3%。 經過計算得到面積修正係數爲： 交易實例A的面積修正係數=0.94 交易實例B的面積修正係數=0.94 交易實例C的面積修正係數=1.03 (2)關於容積率因素的修正: 經收集有關數據資料進行統計分析，土地的價格與容積率的關係是： 容積率增加0.1，地價增加2%。則： 交易實例A的容積率修正係數=100/140=0.714 交易實例B的容積率修正係數=100/275.2=0.363 交易實例C的容積率修正係數=100/104=0.962 個別因素修正係數計算如下： 交易實例A的個別因素修正係數=0.94×0.714=0.671 交易實例B的個別因素修正係數=0.94×0.363=0.341 交易實例C的個別因素修正係數=1.03×0.962=0.991 5.計算比準價格 A=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(萬元/ 畝) B=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(萬元/ 畝) C=560×1.0×1.04×0.694×0.991=400.55(萬元/ 畝) 6.採用算術平均法求得評估結果 由於B實例的值爲異常值，應予以剔除。其他結果相近，則取其平均值作爲評估結果。故宗地D的評估結果爲： 待估宗地評估價值(單價)=(609.8+400.55)/2 =505.175(萬元/ 畝) 待估宗地評估價值(總價)=505.175×49.216=24862.69萬元

第三部分 土地估價結果

一、估價依據

根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號)等法律法規，並且委託估價方提供的相關資料和受託估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查獲取的資料進行估價。

二、土地估價

1、估價原則

地產評估應遵循公開、公正、公平的工作原則，同時應根據估價目的和選用的估價方法，在估價過程中把握適用的經濟原則，遵循合法原則 、最高最佳使用原則、需要與供給原則、變動原則等原則，使得在估價過程中，要按照國家和地方的有關規定，恪守客觀、科學、 合法的原則進行土地價格評估。做到評估過程合理，評估方法科學，評估結果準確，嚴格保守評估祕密。

2、估價方法

根據“城鎮土地估價規程”和估價人員現場查勘，對估價對象和參考示例進行的特點及宗地所處區域的影響因素等資料進行收集、分析和整理，並結 合估價對象的實際情況，採用市場比較法評定土地價格。

3、估價結果

估價人員對所蒐集的資料進行整理分析，對土地使用權價格採用市場比較法測算，估價人員對所蒐集的資料進行整理分析，確定估價對象的國有出讓土地使用權價格爲： 土地價值總額：24862.69萬元 單位地價：505.175(萬元/ 畝)