地產評估報告

隨着人們自身素質提升，報告的用途越來越大，其在寫作上具有一定的竅門。你還在對寫報告感到一籌莫展嗎？下面是小編收集整理的地產評估報告，歡迎大家借鑑與參考，希望對大家有所幫助。

地產評估報告1

一、房屋產權人（單位）：×××

二、估價目的：

拆遷補償價格評估

三、估價日期：

20xx年四月八日到20xx年四月十五日

四、估價時間：

20xx年四月十五日（趨於拆遷日）

五、估價依據

1、中華人民共和國《城市房地產管理法》

2、中華人民共和國國家標準《房地產估價規範》；

3、評估委託書：

4估價評估人員勘察瞭解的情況；

5、房屋所有權證（新北全字00311100號）；

6、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉市城市拆遷賠償標準》。

六、估價原則：

本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結合評估目的和評估物業具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。

七、估價方法：

根據估價的特點和實際情況，本報告採用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產進行整體性評估，至於部分無證構築物、牆體及其佔用的土地已包含在內，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全採用新鄉市人民政府有關拆遷條例的補償指導價，這是因爲待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全。本報告主要根據中華人民共和國國家標準《房地產估價規範》的精神進行評估。

八、估價結果

本評估以掌握的有關標的物的資訊資料爲依據，根據估價的目的，遵循評估程序，採用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎上，經過周密的測算，並結合評估目的和評估經驗，經計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格爲：

人民幣小寫：206247元

大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元

九、評估價格有效期

本報告評估時效爲半年，自20xx年四月十五日起生效。隨着時間的推移，房地產市場狀況和評估對象自身情況發生變化，評估對象的市場價值將發生相應的變化，評估結果也需做相應調整。

十、評估價格應用範圍

該評估報告結果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。

十一、估價的假設和限制條件

1、估價假設條件

我們評估的價值是現時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償的參考價格，假設：

（1）有自願銷售的賣主和自願購買的買主；

（2）該物業可以在公開市場上自由轉讓；

（3）有一個適當的期間完成交易，可以通盤考慮物業性質和市場情形進行議價；

（4）不考慮特殊買家的額外出價。

2、限制條件

（1）對於房產的建築面積等有關收據，均以委託方提供的房產證爲法律依據，對於土地面積委託方未提供有關土地資料。

（2）本報告中的拆遷補償價，是指估價結果專供拆遷人與補拆遷人協商被拆遷房屋補償價格的房地產估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償價格。

（3）未經評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關資料均不允許在任何公開發表的檔案、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有。

十二、特別聲明

1、本評估報告中的分析、意見和結論是人們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

2、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關係，也與有關當事人沒有個人利害關係或偏見。

3、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規範》和國務院《城市房屋拆遷條例》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

4、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，並對標的物現場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限於標的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協議，評估人員不承擔對評估標的物建築結構質量進行調查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難於接觸到的部分進行檢視的責任。

5、沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。

估價分析說明部分

一、估價物概況

本報告評估的標的物爲一座位於新鄉市勝利路XX號的房地產，房屋所有權屬於XXX，該人持有新鄉市人民政府頒發的房屋所有權證（新房權證字XXXXX號），評估的具體範圍爲房屋所有權證所載的建築物及部分與之配套的構築物及佔用範圍內的土地。

2、位置座落及環境狀況

評估標的物座落於新鄉市勝利路XX號（XX號與XX交叉口），該房屋南臨XXX、北臨XX商業鋪面，門前爲我市主幹道勝利路，屬新鄉市二級區段（按原劃分區域標準）該建築後面（即東側）爲住宅房，監衛河河道。評估房地產屬於正在出租的營業性用房，地處新鄉市市級商業服務，房屋利用率極高，是理想的房地產投資、經商場所。

3、建築物基本狀況描述

評估標的物爲一幢二層磚混結構建築物。建築時間爲1981年，目前底層爲出租商業經營場所，前牆粘貼古式仿磚瓷片，二層是前牆掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設花崗岩地板，牆壁貼紋布，頂層爲輕鋼龍骨吊頂，後爲了經營方便設方格木棚，門框已經裝飾修飾，並有磨砂單開門。二層目前爲商業經營人的住所、屬於出租，地面鋪設普通地板磚，內牆888塗料抹平，部分粘貼壁紙，空間經磨砂玻璃隔開，予制過樑，現澆頂，二層設室外樓梯，由於該建築物曾改造過，爲經營和使用方便，樓梯靠南及二層東牆已經全封閉（含頂層臨時）經評估人的現場勘測及調查瞭解，評估房產北牆長爲8、35米，臨街前牆爲6、45米，建築總面積（產權證）爲78、90平方米於該幢建築物經過二次裝修使用及維護情況較好，根據新鄉市人民政府《房屋拆遷補償標準》之規定，房屋成新率爲九成新。

二、估價程序

1、專業人員組織評估小組，擬定評估工作方案。

地產評估報告2

房地產，是一種稀卻的資源，重要的生產要素和生活必需品，是人們最重視，最珍惜，最具體的財產形式。隨着經濟的發展，社會的進步，人口的增加，以及對其的需求日益增長。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成爲人們投資置業的良好對象。由房地產的投資開發，諮詢，估價，經紀，物業管理等組成的房地產業，是國民經濟中的一個重要產業。

一，實訓的課題，評估專業認識實習

二，實訓目的，

1.對資產評估及相關行業有更全面具體的瞭解，進一步強化專業教育，增加實踐經驗，並對今後的學習有基本的認識和定位。

2.培養我們的溝通能力，分析問題的能力和寫作能力，爲畢業後從事資產評估，房地產評估工作及相關工作打下基礎。使我們對專業有更深的認識以更好的學習後續專業核心課程和專業方向的課程。

三，實訓內容，調查問卷及網上學習

(一)，調查問卷

1〉調查問卷題目，北京市房地產經紀機構從業人員調查

2〉調查地點，朝陽區三環到四環

3〉調查時間，五月十日至十九日

4〉調查方式，問卷

5〉調查結果，房地產估價總的要求是獨立，客觀，公正，在具體估價作業中應遵循的原則主要有以下5項，

1，合法原則；

2，最高最佳使用原則；

3，替代原則；

4，估價時點原則；

5，公平原則。

房地產估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的，同一估價時點下的估價結果具有近似性。影響房地產價格的因素多而複雜，估價人員必須熟練地掌握各種影響房地產價格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產價格的。目前影響房地產價格的因素主要有以下9類，

1，自身因素；

2，環境因素；

3，人口因素；

4，經濟因素；

5，社會因素；

6，行政因素；

7，心理因素；

8，國際因素；

9，其他因素。

房地產估價程序，是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按其內在聯繫性所排列出的先後進行次序。一般來說，從獲取估價業務開始至完成估價後的資料歸檔時止，一宗房地產估價活動的全過程和步驟如下，

1，獲取估價業務；

2，受理估價委託及明確估價基本事項；

3，擬訂估價作業方案；

4，收集估價所需資料；

5，實地查勘估價對象；

6，選定估價方法計算；

7，確定估價結果；

8，撰寫估價報告；

9，交付估價報告；

10，估價資料歸檔。

房地產估價雖然應按照上述程序進行，但在實際估價中各個步驟之間並不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反覆。

(三)網上學習

1〉學習內容，

評估業在我國發展的背景

2〉學習結果，

專業估價人員，是經房地產估價人員資格考試合格，由有關主觀部門審定註冊，取得執業資格證書後專門從事房地產估價的人員。要成爲一名合格的房地產專業估價人員，不但要符合一定的要求，還應遵循一定的職業道德。因爲，估價人員的估價結果是否客觀公正，不僅取決於他對估價理論和方法的掌握程度，他所具有的估價實踐經驗，還取決於他的職業道德修養。在實習過程中，我瞭解到萬隆的估價人員，他們不但有的具有註冊房地產估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有註冊會計師，註冊資產評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發現他們工作態度非常認真，工作時極其仔細，專業，只有這樣，才能對估價對象負責。

四，實訓心得，

從調查和學習中，房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價估價人員認爲值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示，顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論，方法和技巧，還需要具備房地產製度政策，開發經營，以及經濟，建築，城市規劃，法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，透過與萬隆有關估價人員的接觸，可以瞭解到，他們原來有的是學建築設計的，有的是學建築經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得儘可能的完善。

地產評估報告3

首先，我先來談一談對房地產在理論上的認識。房地產，是一種稀卻的資源、重要的生產要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產形式。隨着經濟發展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成爲人們投資置業的良好對象。由房地產的投資開發、諮詢、估價、經紀、物業管理等組成的房地產業，是國民經濟中的一個重要產業。房地產是一種特殊的商品，房地產業是一個特殊的產業。現代房地產業在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，爲世人矚目。特別是1992年和1993年我國曾一度出現“房地產熱”，1993年以後開始實施“宏觀調控”，1998年提出把住宅建設培育爲新的經濟增產點，等等。房地產業，在我國社會主義市場經濟的發展中越來越重要。

房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認爲值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產製度政策、開發經營，以及經濟、建築、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，透過與萬隆有關估價人員的接觸，可以瞭解到，他們原來有的是學建築設計的，有的是學建築經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得儘可能的完善。房地產、房地、土地和建築物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建築物，還可指土地與建築物的合成體；房地指土地與建築物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建築物的價格；建築物僅指建築物部分。

在我國有人習慣將房地產估價稱爲房地產評估，但這種叫法不夠確切。因爲評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產製度政策評估、房地產企業資信評估等，所以，稱爲房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更爲準確些。從專業角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。房地產估價應藉助科學的估價方法，不能單純依靠估價人員的經驗。在房地產估價上產生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。但在實習中，透過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產估價的案例，受市場這一因素的影響極大。影響房地產價格的因素多而複雜，估價人員必須熟練地掌握各種影響房地產價格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產價格的。目前影響房地產價格的因素主要有以下9類：

1、自身因素；

2、環境因素；

3、人口因素；

4、經濟因素；

5、社會因素；

6、行政因素；

7、心理因素；

8、國際因素；

9、其他因素。

房地產估價程序，是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按其內在聯繫性所排列出的先後進行次序。一般來說，從獲取估價業務開始至完成估價後的資料歸檔時止，一宗房地產估價活動的全過程和步驟如下：

1、獲取估價業務；

2、受理估價委託及明確估價基本事項；

3、擬訂估價作業方案；

4、收集估價所需資料；

5、實地查勘估價對象；

6、選定估價方法計算；

7、確定估價結果；

8、撰寫估價報告；

9、交付估價報告；

10、估價資料歸檔。

房地產估價雖然應按照上述程序進行，但在實際估價中各個步驟之間並不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反覆。房地產估價總的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業中應遵循的原則主要有以下5項：

1、合法原則；

2、最高最佳使用原則；

3、替代原則；

4、估價時點原則；

5、公平原則。

房地產估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結果具有近似性。專業估價人員，是經房地產估價人員資格考試合格，由有關主觀部門審定註冊，取得執業資格證書後專門從事房地產估價的人員。要成爲一名合格的房地產專業估價人員，不但要符合一定的要求，還應遵循一定的職業道德。因爲，估價人員的估價結果是否客觀公正，不僅取決於他對估價理論和方法的掌握程度，他所具有的估價實踐經驗，還取決於他的職業道德修養。在實習過程中，我瞭解到萬隆的估價人員，他們不但有的具有註冊房地產估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有註冊會計師、註冊資產評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發現他們工作態度非常認真，工作時極其仔細、專業，只有這樣，才能對估價對象負責。其次，我再來談一談對房地產估價在感性上的認識。雖然我和蔣老師只去兩個星期，但萬隆的估價人員卻說我們恰逢其實，因爲這一階段正是一年中他們業務較忙的時段，每年夏天他們都是“天大熱，人大幹”。每當他們有評估項目時，我們都隨同一起去參觀、瞭解。透過實際的接觸，我對房地產估價的認識更深一層。以下是我在實習中接觸到的幾個案例。

案例一：7月6日8點30分，我們隨同項目經理凌濤及其助手小趙，一同來到位於莘莊的某工廠進行評估。這是萬隆受閔行區法院的委託進行的司法評估項目。該廠原先租用了莘莊x村的土地，由於該塊土地被徵管，在該廠尚未與x村及土地管理所關於廠房、辦公樓等價值達成共識之前，對方就將該廠的廠房、辦公樓、宿舍等推倒，因此，雙方發生了爭執，該廠將x村和土地管理所告上了法院。萬隆房地產估價有限公司受閔行法院的委託，對該廠已被拆除的廠房等的價值進行估價。當我們一行來到該廠的原址後，估價人員馬上開始了取證工作。由於廠房、辦公樓等已被拆除，他們一方面拍照取證，另一方面要求該廠及x村有關人員在場，進行相關詢問，並按司法程序每一方籤作證。在取證時，樓房的高度、佔地面積，造樓所用的材料是紅磚還是空心磚，地基怎樣鋪墊的等內容他們都詢問得非常仔細。關於廠房雙方發生了爭執，爲此，我們一行又驅車來到距離該廠原址12公里的新址取證，拿到了原廠房的照片。當我們回到萬隆時，已是12點30分。

案例二：7月8日13點，我們隨同項目經理向海等四人，一同來到位於嘉定的上海永敬紡織品有限公司進行評估。該公司有辦公樓一幢，廠房部分以及接待所部分三處地方委託xx裝潢公司進行裝修，xx裝潢公司由於業務繁忙，將該裝修工程再出包給其他公司，並預付給其10萬元。在工程已進行了一段時間後，承包方提出資金不夠，要求xx裝潢公司補付20萬元，雙方由此發生爭執。萬隆房地產估價有限公司受xx裝潢公司的委託，對已裝修的部分進行估價。在我們到達以後，估價人員先將三處地方的裝修情況做了一個總的瞭解，進行了現場勘察，對裝修所用建材的種類、規格、數量等做到心裏有底。然後，向對方索取了這三處地方的圖紙。由於測量工作非常複雜、耗時，所以雙方約定再安排時間測量。我們一行在晚上19點纔回到了陸家浜路。

案例三：7月9日12點，我們隨同助理會計師趙文安等三人，一同來到位於寶山月浦鎮的某套居民住宅進行評估。這是萬隆受寶山區法院的委託進行的司法評估項目。這是一套建築面積57平方米左右的居民住宅，樓層總的爲6樓，該套住宅位於6樓，在1993年底進行了裝修，至今已有十年左右的時間。當事人由於離婚，要求進行財產分割。萬隆房地產估價有限公司受寶山法院的委託，對該套住宅的房屋價值及房屋裝修進行估價。我們來到6樓的住房內，估價人員首先檢視了房產證等有關檔案，然後對房屋面積進行測量，對裝潢的新舊程度、所用的材料、裝潢時投入的物品等進行記錄，最後要求當事人過目並籤。本以爲這個估價項目非常簡單，但當我們回到陸家浜路時，也已是16點了。

案例四：實習的第一個星期，我們主要是隨同萬隆的估價人員出去做項目。實習的第二個星期，由於天氣炎熱，公司的估價人員都沒有出去做項目，我和蔣老師也就在公司瞭解一些情況，看他們對估價項目做出來的評估報告。期間，我看到了這樣一個評估報告：萬隆房地產估價有限公司接受金山區法院的委託，對位於虹梅路269號的寶城大廈806室、807室、808室進行拍賣底價估價。寶城大廈由於位於虹梅路，這是一個比較成熟的地區，周邊環境已較成熟，所以該次估價項目採用市場比較法。估價人員選取了寶城大廈150x室、40x室及位於虹梅路263號的`金梅公寓160x室作爲比較，這三套房屋均在6月份成交，前兩套都爲二室一廳，成交價分別爲7 008。10元/平方米和6 477。30元/平方米，後一套爲三室一廳，成交價爲6 248。90元/平方米。估價人員將寶城大廈806室作爲基數，透過與這三套房屋一系列因素的對比、修正，得出估價對象，即寶城大廈806室、807室、808室在6月29日的公允市場單價爲6 374元/平方米。因爲考慮這是要拍賣的房屋，要求快速、及時，所以再確定了一個拍賣變現係數爲80%，則：6 374×80%=5 099（取整）。這樣，最後確定了寶城大廈806室、807室、808室的單位建築拍賣底價爲5 099元/平方米。

最後，我再來談一談對房地產估價這一行業的感觸。人們常說：“隔行如隔山。”原先我一直認爲我們上課是非常得辛苦，但透過這一次短暫的實習，我認識到其實每行每業都是很辛苦的，只是形式上有所不同。像這次接觸到的房地產估價業，他們經常要出去工作，或者在戶外，或者要爬上爬下測量、觀察。如案例一中，我們到了莘莊x工廠的原址，由於已被拆除，我們只能站着勘察，長時間的接受“日光浴”。

又如案例二中，從出門到回來，經歷了6個小時，回到學校時，天已是烏黑了。再如案例三和案例四中，看似簡單的項目，也需要花費大量的時間和精力，做好前期、中期和後期工作，才能將整個估價項目完成。同時，我也非常感謝萬隆房地產有限公司的所有人員，在實習期間，他們對蔣老師和我接待熱情，有問必答，使我們的實習真正是達到了預期的目的。

地產評估報告4

福建中興資產評估有限公司接受江蘇霞客環保色紡股份有限公司的委託，根據國家有關資產評估的規定，本着客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對福州永升房地產開發有限公司申報待評估的資產、負債及所有者權益進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序對委託評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產和負債在二0xx年五月三十一日所表現的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：

一、委託方及資產佔有方簡介

1、委託方：江蘇霞客環保色紡股份有限公司

2、資產佔有方：福州永升房地產開發有限公司

3、福州永升房地產開發有限公司概況：福州永升房地產開發有限公司於1998年在福州市工商行政管理局登記成立，註冊號爲3501001003841;公司住所：福州市臺江區五一中路88號平安大廈21A;

法定代表人：林中;註冊資本：人民幣壹仟萬元整;企業類型：有限責任公司;經營範圍：房地產綜合開發、商品房銷售和出租。

二、評估目的

本次資產評估目的是爲福州永升房地產開發有限公司股權轉讓提供作價參考。

三、評估範圍和對象

本次評估的範圍根據委託方的委託，評估福州永升房地產開發有限公司申報的資產、負債和所有者權益。本次委託評估的資產調整後賬面值爲66，125，412.16元，負債調整後賬面值45，513，131.58元，淨資產調整後賬面值20，612，280.58元。

四、評估基準日

本項目資產評估基準日是二○○五年五月三十一日，評估中所採用的價格均爲評估基準日有效的標準。

五、評估原則

本公司在本次評估工作過程中是遵循如下原則進行資產評估的。

(一)產權利益主體變動原則

產權利益主體變動原則即指資產評估是以被評估資產的產權利益主體變動爲前提或假設前提，確定被評估資產在評估基準日時點上的現行公允價值。

(二)資產評估的工作原則

地產評估報告5

一、 委估項目

***公司所屬房產抵押貸款估價項目

二、 委託方

名稱：***公司

地址：***

三、 估價方

名稱：***房地產評估諮詢有限公司

地址：***

證書號：*** 資質等級：***

法定代表人：***

　四、估價對象概況

估價對象位於***，其合法產權人爲***公司，建築面積共9687.69平方米。

其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建築面積爲7430.12m2，平均層高3.6米，建成於20xx年，於20xx年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權證號碼爲***。

副樓一幢，1-3層，混合結構，建築面積爲2257.57m2，平均層高3.2米，建成於20xx年，外觀九成新，房屋所有權證號碼爲***。

五、估價目的

爲確定房產抵押貸款額度提供參考依據而評估房產抵押價值。

　六、估價時點

20xx年8月15日

　七、價值定義

採用公開市場價值標準

　八、估價原則

本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，還應依據如下原則：

1. 合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分爲前提。

2. 最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用爲前提。

3. 替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

4. 估價時點原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格。

九、估價依據

1. 委託方提供的資料

(1)委託書;

(2)委託方企業營業執照複印件;

(3)房屋所有權證複印件。

2. 國家標準GB/T50291-1999《房地產估價規範》。

3. 國家和地方的有關法律、法規和有關規定。

4. 估價機構和估價人員掌握和收集的有關資料。

十、估價方法

估價對象爲商業房產，同一供求圈內的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由於其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。

十一、估價結果

估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，採用科學的方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、細緻的測算，確定該估價對象在評估基準日的抵押價值爲人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叄仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。

十二、變現能力分析

變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉換爲現金的可能性。

估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現的價格範圍爲：估價結果±10%，變現時涉及以下稅費：

①中介服務費：5%--6%

②契稅：4%

③營業稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5%

④所得稅：20%

⑤過戶手續費：2%左右

⑥印花稅：0.5‰

⑦其它費用

十三、估價人員

*** 中國註冊房地產估價師

註冊號：***

*** 中國註冊房地產估價師

註冊號：***

　十四、估價作業時間

20xxx年8月12日—***

十五、估價報告有效期限

本估價報告有效期爲自報告出具之日起壹年，即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。

地產評估報告6

房地產，是一種稀缺的資源、重要的生產要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產形式。隨着經濟發展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成爲人們投資置業的良好對象。由房地產的投資開發、諮詢、估價、經紀、物業管理等組成的房地產業，是國民經濟中的一個重要產業。房地產是一種特殊的商品，房地產業是一個特殊的產業。現代房地產業在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，爲世人矚目。也可以說，房地產業，在我國社會主義市場經濟的發展中扮演着越來越重要的角色。

房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認爲值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產製度政策、開發經營，以及經濟、建築、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，透過與萬隆有關估價人員的接觸，可以瞭解到，他們原來有的是學建築設計的，有的是學建築經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得儘可能的完善。房地產、房地、土地和建築物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建築物，還可指土地與建築物的合成體；房地指土地與建築物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建築物的價格；建築物僅指建築物部分。

在我國，有人習慣將房地產估價稱爲房地產評估，但這種叫法不夠確切。因爲評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產製度政策評估、房地產企業資信評估等，所以，稱爲房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更爲準確些。從專業角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

房地產估價應藉助科學的估價方法，不能單純依靠估價人員的經驗。在房地產估價上產生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設開發法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。但在實習中，透過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產估價的案例，受市場這一因素的影響極大。

地產評估報告7

一、委估項目

xxx公司所屬房產抵押貸款估價項目

二、委託方

名稱：xxx公司

地址：xxx

三、估價方

名稱：xxx房地產評估諮詢有限公司

地址：xxx

證書號：xxx資質等級：xxx

法定代表人：xxx

四、估價對象概況

估價對象位於xxx，其合法產權人爲xxx公司，建築面積共9687.69平方米。

其中主樓一幢，1—5層，混合結構，建築面積爲7430.12m2，平均層高3.6米，建成於20xx年，於20xx年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權證號碼爲xxx。

副樓一幢，1—3層，混合結構，建築面積爲2257.57m2，平均層高3.2米，建成於20xx年，外觀九成新，房屋所有權證號碼爲xxx。

五、估價目的

爲確定房產抵押貸款額度提供參考依據而評估房產抵押價值。

六、估價時點

20xx年8月15日

七、價值定義

採用公開市場價值標準

八、估價原則

本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，還應依據如下原則：

1、合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分爲前提。

2、最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用爲前提。

3、替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

4、估價時點原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格。

九、估價依據

1、委託方提供的資料

（1）委託書；

（2）委託方企業營業執照複印件；

（3）房屋所有權證複印件。

2、國家標準GB/T50291—1999《房地產估價規範》。

3、國家和地方的有關法律、法規和有關規定。

4、估價機構和估價人員掌握和收集的有關資料。

十、估價方法

估價對象爲商業房產，同一供求圈內的整體成交案例極少，無法適用市場比較法；同時由於其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。

十一、估價結果

估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，採用科學的方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、細緻的測算，確定該估價對象在評估基準日的抵押價值爲人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叄仟肆佰元整（￥2265.34萬元）。

十二、變現能力分析

變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉換爲現金的可能性。

估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現的價格範圍爲：估價結果±10%，變現時涉及以下稅費：

①中介服務費：5%——6%

②契稅：4%

③營業稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5%

④所得稅：20%

⑤過戶手續費：2%左右

⑥印花稅：0.5‰

⑦其它費用

十三、估價人員

xxx中國註冊房地產估價師

註冊號：xxx

xxx中國註冊房地產估價師

註冊號：xxx

十四、估價作業時間

20xx年8月12日—xxx

十五、估價報告有效期限

本估價報告有效期爲自報告出具之日起壹年，即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。

地產評估報告8

一、委託評估方

二、受託評估方

投行三班評估小組

三、評估對象

概況（包括實例房產）

1、房產位置

2、房產現狀

根據委託方介紹及評估人員實地勘查，估價對象建築物爲鋼筋混凝土樓房，

建築物結構、裝修、設備及現狀使用情況如下：

建築物詳細列表

房產名稱

光華陽光水城

華宇西城麗景

俊峯龍鳳雲洲

性質

商品房

商品房

商品房

戶型

一室一衛

兩室一廳一衛

兩室兩廳兩衛

租金

850元/月

1100元/月

1200元/月

交通條件

209楊家坪——井口（中級車）、210菜園壩——白公館（中級車）、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑（中級車）、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮電子校、805重慶大學——嘉陵廠堆金村（中級車）、808磁器口——南坪融僑半島（中級車）、801烈士墓——渝北區一碗水（中級車），與沙區最繁華的商業中心——三峽廣場相距不過3分鐘車程

公交車228267881821808209途經

210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車途經，距離三峽廣場只有三分鐘的車程

周邊環境

陽光水城位於沙坪壩區“北部新城”的中心區，重大科技園之內，臨近嘉陵江，西北部是著名的歌樂山風景區，地理位置得天獨厚，總建築面積40萬平方米，是沙區目前規模最大的山水園林高尚社區。

鄰近沙坪壩公園和歌樂山

小區的景觀規劃即體現了人與自然的完美融合，綠化率高達43、89%，水系佔到20%。主體爲一個20000平方米的超寬中庭景觀，安排一軸、二池、三林、四廣場，中央水系分爲兩部分，一個近千平的游泳池，可暢遊、可嬉戲，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活於此愜意舒適。增一分則太肥、減一分則太瘦，經過對市場的細心研究和對人們生活習慣的調查，俊峯龍鳳雲洲的戶型設計本着實用、舒適、健康的原則進行設計，從50平到120平，戶戶經典，從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結構的客戶需求，房型格局方正實用，戶型幾乎沒有浪費，每一平方米都有它的空間定位。戶戶觀景，無視線死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無界限。儘可能將功能做細、做足，在細節處出彩。

地理位置

沙坪壩區楊公橋附近

楊梨路20號（原重慶燈泡廠原址）

該房位於楊公橋車站龍鳳雲洲小區

商業區繁華程度

餐飲：家福火鍋（楊公橋店），重慶家福火鍋楊公橋店，農老竈火鍋，和喜火鍋（梨楊路），千美香辣蝦，購物金樂連鎖超市（梨楊路），好又多量販重慶市欣陽店，家樂福超市三峽廣場步行街店，美家樂超市，大川花園農貿超市

鄰近三峽廣場步行街（只有幾分鐘的車程）

購物：國美電器立洋百貨王府井百貨

餐飲：兩江雙椒雞兩江風情火鍋君之薇和喜火鍋

基礎設施

教育：沙坪壩區白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學，市政設施：童家橋郵政支局、三角碑郵政所，中國工商銀行楊公橋分理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理處等

教育：68中南開中學楊公橋小學重慶大學西南政法大學，小區內配套有游泳池、幼兒園、網球場、羽毛球場、乒乓球檯、基本健身器材等

教育條件：重慶大學西南政法大學重師，醫院：西南醫院愛德華醫院重大A區校醫院

銀行：招商銀行農業銀行工商銀行

評估對象土地開發程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣），宗地內“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）。

四、評估目的

爲居住目的的房產租賃提供價格參考依據

五、估價時點

2015年1月1日

六、價值定義

本次評估採用的是公開市場價值標準，評估結果中的房產租賃價值是指評估對象於評估時點2015年1月1日的宗地開發程度爲宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣），宗地內“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）條件下的租賃市場價值。

七、評估依據

1、有關法律、法規、政策檔案和技術規程

（1）《中華人民共和國土地管理法》；

（2）《中華人民共和國城市房地產管理法》；

（3）《房地產估價規範》；

（4）《城鎮土地估價規程》。

2、受託評估方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查獲得的資料。

八、評估原則

1、合法原則

房地產估價應以估價對象的合法使用、合法處分爲前提。本報告遵守這一原則。

2、替代原則

具有相同使用價值、有替代可能的房產之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨於一致，因此，在房產評估中，可以透過對房產各個條件的比較來評估租賃價格。

3、最高最佳使用原則

房產評估要以房地產的最高最佳使用爲前提。本報告是爲委託評估方爲居住目的的房產租賃交易提供價格參考依據，因此以保持現狀爲前提。

4、評估時點原則

房地產市場是不斷變化的，房地產價格具有很強的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產往往會有不同的價格。本報告的估價時點爲2022年5月2日。

九、評估方法

房產評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩餘法、重置成本法、基準地價法等，根據估價對象的特點及掌握的市場資料，在遵循有關法規、政策和評估技術標準的基礎上，經過評估人員的實地查勘和認真分析，本次估價採用市場比較法對估價對象進行評估，最後經過綜合測算確定估價對象的現時市場價值。

運用市場比較法法求取估價對象房產租賃價值，是依據替代原理將待估房產與類似的房產在近期的租賃交易價格進行對照比較，透過對比租賃交易情況、區域因素和個別因素等的修正得出待估房產在評估基準日的租賃價值。

十、區域因素修正

區域因素比較表

區域因素

實例一

實例二

評估對象

性質

相同（100/100）

相同（100/100）

相同（100/100）

交易情況

相同（100/100）

相同（100/100）

相同（100/100）

交通條件

較好（100/101）

較好（100/101）

較好（100/101）

周邊環境

相同（100/100）

較差（100/99）

較好（100/101）

基礎設施

相同（100/100）

相同（100/100）

相同（100/100）

商業區繁華程度

相同（100/100）

較差（100/99）

較好（100/101）

合計

100/101

100/99

100/103

十一、個別因素修正

個別因素比較表

個別因素

實例一

實例二

評估對象

新舊程度

相同（100/100）

相同（100/100）

相同（100/100）

裝修程度

普通（100/99）

精裝（100/102）

精裝（100/102）

樓層

10（100/98）

16（100/102）

18（100/102）

配套設施（家電）

簡單（100/99）

標準（100/101）

齊全（100/102）

其他個別因素

只能一人入住，室內條件較簡陋（100/98）

可合租，室內條件較好（100/101）

可合租，室內條件豪華（100/102）

合計

100/94

100/106

100/108

十二、評估結果

評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，並考慮了影響房產租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點2015年1月1日的價值結果爲：

房產租賃價格：人民幣1081元整

大寫：人民幣壹仟零捌拾壹圓整

評估結果彙總表

評估對象

租賃價值

俊峯龍鳳雲洲

1081元/月

十三、評估人員

姓名簽字

十四、評估作業日期

2011年4月28日

始2015年1月1日止。

十五、評估報告應用的有效期

本報告的有效期，自出具報告之日起壹年。即自2015年1月1日至2016年1月1日。

地產評估報告9

一、問題

《資產評估法》施行以後，有關評估行政管理部門對評估機構實行機構備案管理，不再實行機構資質許可管理。那麼，未進行房地產估價機構備案的資產評估機構從事房地產估價業務的，其出具房地產估價報告是否有效?應由哪個部門認定其效力問題?

二、典型訴訟案例

在(20xx)執申字第246號裁定中，最高人民法院認爲，雖然《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》(國務院令第412號)已明確規定房地產評估機構資質許可由住房建設部門負責，但是，財政部確實也已發佈檔案規定資產評估機構可以對房地產進行評估。資產評估機構究竟能否從事房地產評估業務，目前確係模糊問題或存在部門衝突，有待於政府部門再行發文予以解決，人民法院不宜對資產評估機構能否從事房地產評估業務進行審查認定。換言之，人民法院在對執行財產進行評估時，應當委託專門的房地產評估機構，但是，對於已經委託資產評估機構作出的房地產評估報告，人民法院不宜認定爲無效。

三、效力認定問題

最高院認爲，對於已經委託資產評估機構作出的房地產評估報告，法院不宜認定爲無效。那麼在實踐中應當由哪個評估行政管理部門對此進行效力認定呢?

《資產評估法》第七條規定，“國務院有關評估行政管理部門按照各自職責分工，對評估行業進行監督管理。設區的市級以上地方人民政府有關評估行政管理部門按照各自職責分工，對本行政區域內的評估行業進行監督管理。”目前，我國資產評估行業劃分了資產評估、土地評估、房地產評估、估價，礦業權評估、保險公估和舊機動車評估等6種專業類別，其中資產評估機構、房地產估價機構分別由財政部、住房和城鄉建設部監督管理。

根據《資產評估行業財政監督管理辦法》(財政部令第86號)第二條第二款的規定，資產評估機構及其資產評估專業人員從事資產評估業務，涉及法律、行政法規和國務院規定由其他評估行政管理部門管理的，按照其他有關規定執行。據此，資產評估機構從事房地產估價業務的，則涉及由住房和城鄉建設部管理的問題。根據《房地產估價機構管理辦法》第四十七條的規定，未取得房地產估價機構資質從事房地產估價活動或者超越資質等級承攬估價業務的，出具的估價報告無效，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正。

綜上所述，未進行房地產估價機構備案的資產評估機構從事房地產估價業務的，其出具房地產估價報告無效，應由房地產主管部門責令限期改正。