福州房產交易契稅營業稅新政

下週一起，購房套數認定主體將明確爲購房人本人及家庭成員，而不再以購房人個人爲認定主體。此外，個人轉讓住房營業稅徵收計算時點從按原購房合同簽訂時間認定改爲按產權證記載時間認定。

　　福州房產交易契稅營業稅新政

下週一起，購房套數認定主體將明確爲購房人本人及家庭成員，而不再以購房人個人爲認定主體。此外，個人轉讓住房營業稅徵收計算時點從按原購房合同簽訂時間認定改爲按產權證記載時間認定。

昨日，福州市房屋登記中心發佈資訊：4月11日起(含11日)，福州市房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的執行細則做了調整。不過，符合當前稅收優惠政策的市民抓緊在本週內到福州市房屋登記中心辦理業務，仍可按規定享受相關契稅優惠。

購房套數認定主體不再是個人

按照福州市房屋登記中心最新公佈的調整後的執行細則，購房套數的認定主體明確爲購房人本人及家庭成員(含配偶、未成年子女)，不再執行此前的以購房人個人爲認定主體的政策。

而此前公佈的《關於調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知的實施細則》，購房套數認定主體爲個人，住房套數則是指購房人個人在購房時點名下擁有的市場方式取得的商品住房套數。

福州房地產專家王劍超認爲，此舉說明政府正在有意識地防止房地產市場發展過熱、過快。“福州算是樓市頗具代表性的二線城市，春節以後房地產市場就有過熱的跡象，從短期來看，政策對局部發展過熱將會有一定抑制作用。”

“一個城市的房地產市場發展和宏觀脫不開聯繫。”王劍超說，政策在短期內對樓市過快增長有抑制作用，但長遠來看，樓市發展與貨幣政策、人口流動的關係更大。比如去年下半年乃至今年春節後，福州樓市迎來一波熱潮，與寬鬆的貨幣環境和城市的發展和人口遷入等都有關。

4月10日(含)前申請契稅減免仍可按個人爲認定主體

此前已按“閩七條”開具購房證明(個人首購房證明、個人首改房證明)的購房人，在2016年4月10日前(含10日)辦理契稅申報的，仍按“閩七條”涉稅口徑徵收。4月11日(含11日)起受理的，應提交按最新執行細則規定的申請減免稅類查詢證明，不再受理未按該檔案所附文字格式開具的查詢結果作爲申請減免稅依據。

簡單來說，就是4月11日起申請房屋交易過戶手續，如果申請契稅減免，應提交按檔案規定的查詢證明，即以家庭(購房人、配偶及未成年子女)爲購房查詢認定主體的證明。4月10日(含10日)前申請契稅減免的仍可提供以購房個人爲查詢主體的查詢證明。市民手中如已持有個人首購房證明、個人首改房證明，應在4月10日(含10日)前申請辦理交易登記手續，逾期該證明不再使用。

對符合個人首購房、個人首改房政策但不符合家庭首購房、家庭首改房政策的購房羣衆，如尚未辦理個人首購房、個人首改房查詢證明手續可於4月10日(含10日)前持個人身份證件原件，明確所購房屋具體座落，到福州市房地產檔案館或福州市市民服務中心4樓檔案查詢視窗申請開具證明。

若購房人無法到場申請辦理委託親屬代辦的`，由受託人持委託人和受託人身份證件原件辦理。已在房地產檔案館或市民服務中心受理但尚未領取證明的，要在4月10日(含10日)前領取並使用。所有已辦理的個人首購房、個人首改房證明4月11日起不再使用。

二手房交易營業稅徵收時點按產權證記載時間開始計算

此外，個人轉讓住房營業稅徵收計算時點也有了變化，不再按照原購房合同簽訂時間認定，而以產權證記載時間開始計算。

按照財稅相關檔案規定：“對個人購買不足2年的住房對外銷售，全額徵收營業稅，個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅，個人將購買2年(含2年)以上的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。”

該政策中涉及的個人轉讓住房的購房時間，從2016年4月11日起(含11日)改按國家稅務總局規定的契稅完稅憑證時間與房屋所有權證記載時間孰先原則認定，不再實行“閩七條”按原購房合同簽訂時間認定的規定。

打個比方來說，假設一購房者於2012年向開發商購買了一套商品房，合同網籤時間爲2012年3月11日，2014年初接到開發商可以辦理產權證的通知，但其並未馬上辦證，直到2015年年底才辦理了產權證，產權證記載時間爲2015年12月23日。若現在他打算賣了這套住房，從產權證記載時間到今天計算，該套住房未滿2年，應全額徵收營業稅。

按照最新執行政策，原則上賦稅的房源將變多。據東南快報記者瞭解，目前福州二手房交易的費用基本都由買方來承擔，包括稅費和中介費等，而賣方則通常實收。也就是說，在實際交易中，營業稅的成本基本是轉嫁到了買方身上。

不過，朝陽房產董事長劉強認爲，福州二手房市場近來都比較火熱，從目前趨勢來看，這個熱度還將持續。“現在的市場上沒什麼投資客，購房者基本上都是真正有住房需求的，因此該買還是會買。”他表示，現在的購房者都已經比較冷靜，不會太受到政策左右。

“假設購房者合適的房源因附稅而增加了購房成本，但現在貸款相對寬鬆，利率也處於相對低位，成本的負擔可以從這方面補回來。”劉強說，而且當前經濟環境整體疲軟，資產不斷貶值，投資渠道較少，購買房產仍算回報率比較穩定的保值、增值方式。

福州市房屋登記中心兩辦事處本週末均提供延時服務

根據上述實施細則，福州市房屋登記中心也提醒已持有個人首購房證明、個人首改房證明的或者符合目前契稅、營業稅減免條件的購房羣衆打算辦理交易登記手續的，於2016年4月10日(含10日)前儘快前往房屋登記視窗申請辦理過戶手續。

此外，爲方便市民辦理業務，福州市房屋登記中心在其中心本部(福嶼路200號)和市民服務中心辦理處(高橋路69號市民服務中心4樓)這兩個辦事處均增設了視窗，並增派了工作人員進行答疑解惑，並提供延時服務。

在4月9日(週六)、4月10日(週日)，兩個辦事處也都將開放爲可享受當前稅收優惠政策的市民提供服務。其中，中心本部在10日(週日)還將延時服務至最後一名市民後再下班。不符合當前稅收優惠政策的市民或者辦理非住宅交易類業務的市民可在正常工作日前往辦理業務。

爲避免擁擠，不受上述執行細則影響的購房羣衆(比如家庭成員名下無住房現購買1套住房的羣衆，4月11日後仍可按規定享受相關契稅優惠不受上述執行細則影響)可於4月11日後再辦理相關手續，無需趕在4月10日(含)前辦理。4月9日、10日，福州市房屋登記中心兩個辦事處將全力爲可享受當前稅費優惠政策的市民提供服務。

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個人首購房首改房證明11日起不再使用

此前已按“閩七條”開具購房證明(個人首購房證明、個人首改房證明)的購房人，在4月10日前(含10日)辦理契稅申報的，仍可提交上述以購房個人爲查詢主體的查詢證明，並按“閩七條”涉稅規定徵收，逾期該證明不再使用。

4月11日起(含11日)申請辦理房屋交易過戶手續，如果申請契稅減免的，應提交按《福建省財政廳、福建省地方稅務局、福建省住房和城鄉建設廳轉發財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知(閩財稅[2016]8號)》規定的申請減免稅類查詢證明，即以家庭(購房人、配偶及未成年子女)爲購房查詢認定主體的證明。

對符合個人首購房、個人首改房政策但不符合家庭首購房、家庭首改房政策的購房羣衆，如尚未辦理個人首購房、個人首改房查詢證明手續，可於4月10日前(含10日)持個人身份證件(原件)，明確所購房屋具體座落，到市房地產檔案館或市市民服務中心4樓檔案查詢視窗申請開具證明。購房人無法到場申請辦理委託親屬代辦的，由受託人持委託人和受託人身份證件(原件)辦理。

已在房地產檔案館或市民服務中心受理但尚未領取證明的，請在4月10日前(含10日)領取並使用。所有已辦理的個人首購房、個人首改房證明，4月11日起不再使用。

轉讓住房營業稅徵收計算時點有變

個人轉讓住房營業稅徵收計算時點也有變化。財稅[2015]39號規定：“對個人購買不足2年的住房對外銷售，全額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。”其中涉及的個人轉讓住房的購房時間，從4月11日起(含11日)改爲按國家稅務總局規定的契稅完稅憑證時間與房屋所有權證記載時間孰先原則認定，不再實行“閩七條”按原購房合同簽訂時間認定的規定。

市房屋登記中心工作人員說，如市民張三2012年向開發商購買了一套商品房，合同網籤時間爲2012年3月11日，2014年初接到開發商可以辦理產權證的通知，但張三未辦證，直到2015年年底才辦理了產權證，產權證記載時間爲2015年12月23日，現在張三打算賣掉這套住房。從產權證記載時間到今天計算，該套住房未滿2年，應全額徵收營業稅。

市房屋登記中心兩處視窗9日10日全天開放辦理

根據調整的實施細則，手中已持有個人首購房證明、個人首改房證明，或者符合目前契稅、營業稅減免條件的購房羣衆打算辦理交易登記手續的，要於4月10日前(含10日)儘快前往房屋登記視窗申請辦理過戶手續。

爲方便羣衆辦事，市房屋登記中心在中心本部(福嶼路200號)、市民服務中心4樓(高橋路69號)均增設了視窗，增派業務骨幹爲羣衆答疑解惑，並提供延時服務。兩處辦事視窗4月9日(週六)、10日(週日)均全天開放辦理，爲可以享受當前稅收優惠政策的市民提供服務。其中，中心本部在10日(週日)將延時服務到最後一名羣衆。

市房屋登記中心提醒市民，爲避免擁擠，不受此次執行細則調整影響的購房羣衆，比如家庭成員名下無住房現購買一套住房的羣衆，4月11日後仍可按規定享受相關契稅優惠，無需趕在4月10日前辦理。