《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》

爲了加強物業專項維修資金管理，保障物業正常維修、更新和改造，制定了《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》，下面是辦法的詳細內容。

　　《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》

第一章 總則

第一條爲了加強物業專項維修資金管理，保障物業正常維修、更新和改造，維護物業專項維修資金所有人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用於本省行政區域內物業專項維修資金的交存、管理、使用和監督。

本辦法所稱物業專項維修資金，是指業主交存的專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。

第三條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照本辦法規定交存物業專項維修資金。

業主交存的物業專項維修資金屬業主所有。

第四條物業專項維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

第五條省人民政府建設行政主管部門負責指導、監督本省行政區域內物業專項維修資金的管理工作。

市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業專項維修資金的管理工作，其所屬的物業專項維修資金管理機構具體實施物業專項維修資金的管理工作。

縣級以上地方人民政府財政、審計等有關部門應當按照各自職責，做好物業專項維修資金的監督工作。

第二章 交存

第六條首次物業專項維修資金，由業主以購房款總額爲基數，分別按照下列比例交存：

(一)未配備電梯的，按照不超過1%的比例交存;

(二)配備電梯的，按照不超過2%的比例交存。

建設單位自用、出租的住宅物業或者與住宅樓結構相連的非住宅物業，未配備電梯的，由建設單位按照不超過同期同類商品房售房價款1%的比例交存;配備電梯的，按照不超過2%的比例交存。

住宅小區內與住宅樓結構不相連的非住宅物業，按照不超過購房款總額或者同期同類商品房售房價款1%的比例交存。

業主交存首次物業專項維修資金的具體比例，由設區的市人民政府確定。

第七條首次物業專項維修資金，由業主在辦理物業權屬登記時向所在地市、縣人民政府房地產行政主管部門交存。建設單位自用、出租的物業，其首次物業專項維修資金，由建設單位在辦理物業權屬登記時向所在地市、縣人民政府房地產行政主管部門交存。

違反前款規定，業主未交存物業專項維修資金的，市、縣人民政府房地產行政主管部門不予辦理物業權屬登記。

第八條市、縣人民政府房地產行政主管部門收取物業專項維修資金，應當向交存人出具省人民政府財政部門統一監製的物業專項維修資金專用票據。

第九條一幢房屋的物業專項維修資金餘額低於首次交存的物業專項維修資金30%時，該幢房屋的業主應當續籌物業專項維修資金。業主續籌物業專項維修資金有困難的，經所在單位證明，可由業主及其配偶申請提取其個人住房公積金帳戶內的存儲餘額。

物業專項維修資金續籌的標準和方案由業主委員會擬定，提交業主大會決定後，由業主委員會具體實施。

第十條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收益，在扣除物業服務企業代辦費用後，應當將業主所得收益30%用於補貼物業管理公共服務費，70%納入物業專項維修資金，在物業管理區域內統籌使用，但業主大會另作決定的除外。

前款規定的物業服務企業代辦費用，由業主委員會和物業服務企業在物業服務合同中約定。

第三章 管理

第十一條市、縣人民政府房地產行政主管部門應當透過招標選擇商業銀行，設立物業專項維修資金管理專戶。

業主交存的物業專項維修資金，由市、縣人民政府房地產行政主管部門在物業專項維修資金專戶中以物業管理區域爲單位設立帳戶，並按幢、按戶設定明細賬目。

物業專項維修資金應當自存入專戶之日起記賬到戶，結息到戶。

第十二條業主大會成立後，業主委員會應當到所在地市、縣人民政府房地產行政主管部門查詢所在物業管理區域內交存物業專項維修資金的業主名單和金額，並在物業管理區域內公示。

業主未交存物業專項維修資金的，業主委員會應當督促其交存。逾期仍未交存的，業主委員會可以向人民法院起訴。

第十三條物業專項維修資金帳戶的賬目管理，由業主委員會負責，業主委員會可以委託物業服務企業負責具體管理。

第十四條物業專項維修資金在保證正常使用的前提下，經業主大會決定，業主委員會可以委託所在地市、縣人民政府房地產行政主管部門按照國家規定購買一級市場國債。物業專項維修資金購買國債的增值部分，扣除財政部門覈定的管理費用外，應當納入物業專項維修資金，在物業管理區域內統籌使用。

禁止任何單位和個人挪用物業專項維修資金及增值部分。

第十五條業主轉讓物業時，應當結清物業專項維修資金;物業專項維修資金尚有節餘的，應當隨物業所有權同時轉讓過戶。

業主轉讓物業時，未結清物業專項維修資金的，市、縣人民政府房地產行政主管部門不予辦理物業轉讓手續。

物業因拆遷或者其他原因滅失的，市、縣人民政府房地產行政主管部門應當將業主交存的物業專項維修資金賬面餘額返還業主。

第四章使用

第十六條物業專項維修資金的使用，應當遵循程序規範、公開透明、權利與義務相一致的原則。

第十七條物業專項維修資金的使用範圍包括：

(一)物業共用部位維修工程

1、主體承重結構部位損壞，需要拆換、加固的;

2、戶外牆面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的;

3、整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積30%以上，需要修繕的;

4、整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的;

5、經具有共有關係的業主專有部分佔建築物總面積2/3以上且佔總人數2/3以上同意使用物業專項維修資金的其他維修工程。

(二)物業共用設施設備維修、更新、改造工程

1、物業管理區域內路面破損30%以上，需要整體修復的;

2、整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的;

3、智能化系統、消防控制系統等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20%的;

4、電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價20%的;

5、二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造的;

6、物業管理區域內的圍牆、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的`;

7、經具有共有關係的業主專有部分佔建築物總面積2/3以上且佔總人數2/3以上同意使用物業專項維修資金的其他維修、更新、改造工程。

第十八條物業管理的下列費用，按照下列規定承擔，不得從物業專項維修資金中列支：

(一)物業共用部位、共用設施設備的日常執行、維護費用，由物業服務企業從業主交存的物業服務費中支出;

(二)物業在保修範圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用，由建設單位承擔;

(三)物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關管線和設施設備的維修、養護費用，由有關單位依法承擔;

(四)物業共用部位、共用設施設備屬人爲損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

第十九條使用物業專項維修資金應當遵循下列程序：

(一)實施物業管理並已經成立業主大會，對全體業主共有的物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由業主委員會按照年度提出物業專項維修資金使用計劃，經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主透過後實施;對部分業主共有的物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由業主委員會按照年度提出物業專項維修資金使用計劃，經具有共有關係的業主專有部分佔建築物總面積2/3以上且佔總人數2/3以上透過後實施;

(二)實施物業管理但尚未成立業主大會的，由物業服務企業按照年度提出物業專項維修資金使用計劃，經對該物業共用部位、共用設施設備具有共有關係的業主專有部分佔建築物總面積2/3以上透過後實施;

(三)未實施物業管理的，由物業所在區域居民委員會組織對該物業共用部位、共用設施設備具有共有關係的業主提出物業專項維修資金使用計劃，經具有共有關係的業主專有部分佔建築物總面積2/3以上且佔總人數2/3以上透過後實施。

物業專項維修資金使用計劃，應當在物業管理區域內公示5日後，方可表決。

第二十條發生危及物業安全以及影響物業正常使用等緊急情況，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由業主委員會、物業服務企業或者居民委員會提出物業專項維修資金使用方案，經所在地市、縣人民政府房地產行政主管部門審覈後，預先從物業專項維修資金中撥付，再按照本辦法第十九條規定的程序補辦有關手續。

第二十一條物業維修和更新、改造費用按照下列規定列支：

(一)用於物業管理區域內共用設施設備維修和更新、改造的，由全體業主按照其所有的物業建築面積比例承擔，並從業主交存的物業專項維修資金中列支;

(二)用於整幢樓或者單元本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓或者單元業主按照其所有的物業建築面積比例承擔，並從業主交存的物業專項維修資金中列支。

第二十二條使用物業專項維修資金，應當向物業所在地市、縣人民政府房地產行政主管部門提供下列材料：

(一)物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造項目的材料;

(二)物業專項維修資金使用計劃;

(三)業主大會或者相關業主出具的書面確認證明;

(四)物業專項維修資金列支範圍的業主名冊;

(五)業主委員會、物業服務企業或者居民委員會出具的相關證明材料。

市、縣人民政府房地產行政主管部門應當自接到前款規定的材料之日起2日內進行覈實，符合物業專項維修資金使用規定的，應當通知物業專項維修資金管理專戶銀行辦理支付手續。

第二十三條使用物業專項維修資金的維修、更新和改造工程竣工後，應當依法組織工程竣工驗收，經驗收合格後方可交付使用。

第五章 監督

第二十四條市、縣人民政府房地產行政主管部門應當建立物業專項維修資金記錄和查詢系統，記載物業專項維修資金交存、使用和管理等情況，向業主提供免費查詢服務。

第二十五條業主委員會應當每半年向業主公示物業專項維修資金收取、使用和管理等情況，接受業主的監督。

業主對物業專項維修資金的交存、使用等情況有異議的，可以向業主委員會申請複覈;對複覈結果有異議的，可以向所在地市、縣人民政府房地產行政主管部門申請重新複覈。業主委員會和房地產行政主管部門應當自收到申請之日起5日內給予書面答覆。

第二十六條市、縣人民政府房地產行政主管部門及其物業專項維修資金管理機構應當接受本級人民政府審計機關對物業專項維修資金的審計監督。

第二十七條物業專項維修資金的財務管理和會計覈算，應當符合國務院財政行政主管部門的規定。

縣級以上地方人民政府財政行政主管部門應當加強對物業專項維修資金收支財務管理和會計覈算制度執行情況的監督。

第二十八條物業專項維修資金專用票據的領取、使用、儲存和核銷，應當符合省人民政府財政、建設行政主管部門的規定，並接受其監督。

第六章 法律責任

第二十九條違反本辦法規定，挪用物業專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的物業專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用物業專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第三十條違反本辦法規定，使用、儲存、覈銷物業專項維修資金專用票據的，依照有關法律、法規的規定給予處罰。

第三十一條縣級以上地方人民政府及其房地產行政主管部門、物業專項維修資金管理機構違反本辦法規定，有下列行爲之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)減免業主應當交存的物業專項維修資金的;

(二)不按照規定收取、管理物業專項維修資金的;

(三)挪用物業專項維修資金的;

(四)不按照規定對物業專項維修資金的使用進行監督的;

(五)有其他徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守行爲的。

第七章 附則

第三十二條公有住房出售後物業專項維修資金的交存、使用和管理辦法，由省人民政府另行制定。

本辦法施行前，沒有交存物業專項維修資金的，應當按照原規定的標準補交，具體辦法由市、縣人民政府制定。

第三十三條住宅小區外與住宅樓結構不相連的非住宅物業的物業專項維修資金交存、使用和管理，參照本辦法執行。

第三十四條本辦法所稱物業共用部位，是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂等)、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱物業共用設施設備，是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

第三十五條本辦法自2007年1月1日起施行。