《深圳市城市更新辦法》有啥亮點

《深圳市城市更新辦法》有啥亮點?那麼，下面就隨本站小編一起來看看吧。

1、舊改土地上市繞開招拍掛形式

按照以前舊改政策的規定，改造主體拆遷完了之後，還要將土地拿出來招拍掛，自己不一定能拿得到，一些企業爲舊改項目的拆遷耗費了大量精力，並且付出不少機會成本，但最終卻只是扮演了一個一級土地開發商的角色，這大大挫傷了企業繼續參與舊改的積極性，也影響了全市舊改項目的進展。《更新辦法》對舊改土地的上市形式繞開了招拍掛，雖然通篇並沒有一個字提到協議出讓，但事實上，這份檔案等於是默許或者是恢復了以前的協議出讓。理由有兩個，一是如果土地繼續需要招拍掛的話，那麼最終的地價是不可能被提前確定的，但是在《更新辦法》中明確規定了拆除重建類城市更新項目的補繳地價情況，比如城中村部分容積率以2.5以下、2.5-4.5和4.5以上爲界定標準，分別執行免地價、20%公告基準地價和公告基準地價的政策。而各區域的公告基準地價是確定的，所以只要這個城市更新項目確定了容積率，它的地價也基本上確定了;二是《更新辦法》第35條規定：“拆除重建類更新項目的實施主體在取得規劃許可檔案後，應當與市規劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協議或者補籤土地使用權出讓合同，土地使用權期限重新計算，並按照本辦法規定補繳地價。”該條儘管沒有明確表達土地可以協議出讓，但卻已經是非常確定地透露，城市更新項目可以不用經過招拍掛。

2、改造主體多元化

《更新辦法》第5條規定：“城市更新可以依照有關法律法規及該辦法的規定分別由市、區政府、土地使用權人或者其他符合規定的主體實施。”第32條規定：“拆除重建類城市更新項目範圍內的土地使用權人與地上建築物、構築物或者附着物所有權人相同且爲單一權利主體的，可以由權利人依據本辦法實施拆除重建。”第33條規定：“拆除重建類城市更新項目範圍內的土地使用權人與地上建築物、構築物或者附着物所有權人不同或者存在多個權利主體的，可以在多個權利主體透過協議方式明確權利義務後由單一主體實施城市更新，也可以由多個權利主體簽訂協議以權利人擁有的房地產作價入股成立公司實施更新，並辦理相關規劃、用地、建設等手續。”第34條規定：“同一宗地內建築物由業主區分所有，經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意拆除重建的，全體業主是一個權利主體。”

根據以前的舊改政策，改造主體限定爲政府和具有拆遷資質的開發商，這一限定爲舊改項目的進展人爲製造了許多障礙，許多被拆遷人基於歷史因素、個人感情因素、補償安置因素，堅決抵制搬遷，形成所謂的“釘子戶”。《更新辦法》將原權利主體納入舊改的主體範圍，將大大促進原權利人進行改造的積極性，進而推動舊改項目的進展。

《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引》中對申報條件和申報主體都作出了明確規定。申報條件爲：申報城市更新單元範圍內爲單一權利主體的，權利主體同意改造後即可進行申報;存在多權利主體的情況較爲複雜，申報城市更新單元爲單一宗地的，經佔建築物總面積2/3以上且佔總數量2/3以上的權利主體同意改造後，可進行申報;城中村更新的，經農村集體經濟組織繼受單位的股東代表大會表決透過，或佔建築物總面積2/3以上且佔總人數2/3以上的業主同意改造後，可進行申報。申報主體爲：申報城市更新單元爲單一權利主體的較爲簡單，直接由權利主體申報;申報城市更新單元內存在多個權利主體的，須形成單一主體進行申報，形成方式多樣化，如權利主體共同委託單一個人或法人企業代爲申報;同一宗地內建築物由業主區分所有的，按照《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》和《深圳市業主大會和業主委員會議事規則(示範文本)》等規定召開業主大會，以業主委員會名義、由業主大會推舉產生的業主代表進行申報;屬城中村更新的，由原農村集體經濟組織的繼受單位進行申報。

3、關內外地價標準統一

關於地價標準，《更新辦法》第36條規定：“拆除重建類城市更新項目中城中村部分，建築容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價;建築容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價;建築容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。城中村依本辦法補繳地價進行拆除重建後，符合有關規定的建築物和附着物均可以由建設單位取得完全產權，並可以自由轉讓。”

《更新辦法》明確了城市更新項目中城中村、舊屋村、工業區及其他各類區域的地價收取標準，在保持與原城中村改造地價政策的延續的基礎上，對特區內外的地價標準進行了統一。

4、用地鼓勵產業升級

《更新辦法》中多處提到產業升級，如《更新辦法》第12條第3款規定：“城市更新單元規劃涉及產業升級的，應當徵求相關產業主管部門意見功能。”第38條第1款規定：“拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造爲工業用途或者市政府鼓勵發展產業的，原有合法建築面積以內部分不再補繳地價;增加的建築面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。”

《更新辦法》的出臺將加快舊工業區及用地效益低下的產業空間的整合改造，集約節約利用土地，並透過“騰挪置換”爲高成長型企業的發展提供空間。此外，城市更新將推動傳統制造業的優化升級和現代服務業的快速發展，積極推進創新型產業用房建設，實現產業空間佈局的優化整合。同時，引導工業用地合理置換。工業用地功能轉換將逐步降低全市工業用地比例，加大產業空間置換力度，實現土地利用結構的進一步優化配置。

5、小產權房何時轉正

在《更新辦法》中多次提到物業功能轉變、非商品房轉爲商品房，給人留下遐想空間。如《更新辦法》第27條第1款規定：“功能改變後的土地使用權使用期限按照原用途的`使用期限扣除已實際使用時間的剩餘期限確定。”第39條第2款規定：“非商品性質房地產轉爲商品性質的，應當按照有關規定另行補繳相應地價。”

城市更新項目範圍內未辦理房地產權登記、又不屬違法用地或者違法建築的建築物、構築物或者附着物，應當根據本市有關房地產權登記歷史遺留問題處理的相關規定完善手續後，方可作爲權屬確定的更新對象。不過，規劃國土委明確表示，並沒有爲小產權房或違建正名，此類房子能否進入市場流通，需要走什麼樣的程序，目前尚未確定。根據規劃國土委相關負責人在新聞通氣會中透露，深圳市人大常委會正在制定一個相關細則，明確什麼樣的房子可以轉正，可以進入市場流通，以及要走什麼樣的程序，該相關細則預計明年上半年可以出臺。

以下是辦法全文：

第一章 總 則

第一條 爲規範本市城市更新活動，進一步完善城市功能，優化產業結構，改善人居環境，推進土地、能源、資源的節約集約利用，促進經濟和社會可持續發展，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於本市行政區域範圍內的城市更新活動。

本辦法所稱城市更新，是指由符合本辦法規定的主體對特定城市建成區(包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等)內具有以下情形之一的區域，根據城市規劃和本辦法規定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動：

(一)城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善;

(二)環境惡劣或者存在重大安全隱患;

(三)現有土地用途、建築物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展要求，影響城市規劃實施;

(四)依法或者經市政府批准應當進行城市更新的其他情形。

第三條 城市更新應當遵循政府引導、市場運作、規劃統籌、節約集約、保障權益、公衆參與的原則，保障和促進科學發展。

第四條 城市更新應當符合國民經濟和社會發展總體規劃，服從城市總體規劃和土地利用總體規劃。城市更新實行城市更新單元規劃和年度計劃管理制度。

城市更新單元規劃是管理城市更新活動的基本依據。

城市更新年度計劃應當納入近期建設規劃年度實施計劃及土地利用年度計劃。

第五條 城市更新可以依照有關法律法規及本辦法的規定分別由市、區政府、土地使用權人或者其他符合規定的主體實施。

第六條 市、區政府應當保障開展組織實施城市更新的工作經費，對城市更新項目提供適當的資金扶持。

城市更新涉及的基礎設施和公共服務設施建設，應當從土地出讓金中安排相應的項目資金。城市更新涉及政府投資項目的，根據政府投資項目管理的相關規定實施。

第七條 市規劃國土主管部門負責組織、協調全市城市更新工作，依法擬訂城市更新相關的規劃土地管理政策，統籌城市更新的規劃、計劃管理，制定城市更新相關技術規範，組織制定城市更新單元規劃，負責城市更新過程中的土地使用權出讓、收回和收購工作。

第八條 各區政府(含新區管理機構，下同)組織轄區內城市更新用地的整理，組織轄區內綜合整治類更新項目和市政府確定由其實施的拆除重建類更新項目的實施，對功能改變類和其他拆除重建類更新項目的實施進行協調。

市發展改革部門負責擬定城市更新相關的產業指導政策，統籌安排涉及政府投資的城市更新年度資金。市財政部門負責按照計劃安排覈撥城市更新項目資金。

各相關主管部門依法在各自職能範圍內爲城市更新活動提供服務並實施管理。

第二章 城市更新規劃與計劃

第九條 全市城市更新專項規劃根據城市總體規劃制定，與近期建設規劃相銜接，明確全市城市更新的重點區域及其更新方向、目標、時序、總體規模和更新策略。

第十條 法定圖則應當對其規劃範圍內的城市更新作以下規定：

(一)城市更新單元的範圍;

(二)城市更新單元範圍內應當配置的基礎設施和公共服務設施的類型和規模;

(三)城市更新單元的規劃指引。

第十一條 對於城市建成區中具有本辦法第二條所規定情形，需要進行城市更新的區域，應當在保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下，按照有關技術規範，綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素，劃定相對成片的區域作爲城市更新單元，制定城市更新單元規劃。

一個城市更新單元可以包括一個或者多個城市更新項目。

第十二條 城市更新單元規劃應當按照有關技術規範制定，依法進行公示、徵求意見。

城市更新單元規劃應當包括以下內容：

(一)城市更新單元內基礎設施、公共服務設施和其他用地的功能、產業方向及其佈局;

(二)城市更新單元內更新項目的具體範圍、更新目標、更新方式和規劃控制指標;

(三)城市更新單元內城市設計指引;

(四)其他應當由城市更新單元規劃予以明確的內容。

城市更新單元規劃涉及產業升級的，應當徵求相關產業主管部門意見。

第十三條 城市更新單元規劃應當根據法定圖則所確定的各項控制要求制定，由市規劃國土主管部門批准後實施。

未制定法定圖則地區應當在現狀調查研究的基礎上，根據分區規劃確定的各項要求擬訂城市更新單元規劃，報市政府批准後實施。城市更新單元規劃的相關內容應當納入法定圖則的制定。

城市更新單元規劃對法定圖則的強制性內容作出調整的，由市規劃國土主管部門報市政府批准後實施。相應的內容應當納入法定圖則並予以公佈。

第十四條 城市更新年度計劃對包括城市更新單元規劃的制定計劃、已具備實施條件的拆除重建類和綜合整治類城市更新項目、相關資金來源等內容。其中，綜合整治類城市更新項目可以單獨制定年度計劃。

第十五條 各區政府可以組織其相關職能部門對轄區內各類需要進行城市更新的項目進行篩選，提出轄區內的城市更新單元規劃的制定計劃和已具備實施條件的拆除重建類、綜合整治類項目，向市規劃國土主管部門申報納入城市更新年度計劃。

市政府各相關主管部門、有關企事業單位，也可以提出城市更新單元規劃的制定計劃和已具備實施條件的拆除重建類、綜合整治類項目，在徵求項目所在區政府意見後，向市規劃國土主管部門申報納入城市更新年度計劃。

第十六條 未納入城市更新單元的城市建成區具有本辦法第二條所規定情形，具備制定城市更新單元規劃相關條件的，各區政府和市政府各相關主管部門可以依據全市城市更新專項規劃等相關規劃，擬訂城市更新單元範圍並提出納入城市更新年度計劃的建議，提交市規劃國土主管部門。

第十七條 市規劃國土主管部門對各區政府、市政府各相關主管部門及有關企事業單位的申報進行統籌、協調後，擬訂城市更新年度計劃，按照規定程序公示後納入近期建設規劃年度實施計劃及土地利用計劃草案，報市政府審批。

需單獨制定綜合整治類更新項目年度計劃的，市規劃國土主管部門可以單獨制定並報市政府審批。

城市更新年度計劃可以按照上述報批程序進行調整。

第十八條 區政府申報的轄區內城市更新單元規劃制定計劃納入城市更新年度計劃的，由區政府組織原申報單位擬訂城市更新單元規劃草案，按照規定程序報批。

市政府各相關主管部門、有關企事業單位申報的城市更新單元規劃制定計