淺議城市小區物業管理創新

隨着社會經濟的飛速發展和居民生活水平的提高以及精神文明需求的擴大，對居住環境的要求也在快速的提高，因此對物業管理提出了很多新的要求。

【摘要】現今不管國內還是國外，公司化進行專業的物業管理已經成爲了一種較普遍的現象，但是其中不乏很多問題。隨着中國社會經濟的不斷髮展，城市化進程的不斷加快，加強城市小區物業管理，改善居民生活環境，提高居民生活滿意度，已經成爲一個不容迴避且無比重要的問題。

【關鍵詞】現代化;城市小區;物業管理;創新模式

1前言

隨着中國經濟的快速發展，城市化水平的不斷提高，越來越多的現代化生活小區拔地而起，越來越多的居民住進了現代化新居。然而，隨之而來出現了很多方面的難題，比如居民原生活習慣，小區周邊環境，小區內部居民素質的良莠不齊，小區居民對自身居住環境要求的參差不齊，幾乎每一個都是不容易解決的難題。

專業物業管理公司的介入是社會發展的趨勢，但是在中國這樣一個城市化水平真正步入現代化不足二十年的國家來說，對城市小區實行良好的物業管理，有着很多制約和阻撓因素，其中很重要的一點就是國情決定的居民生活習慣和發達國家有着天壤之別，這就決定了我們必須尋找適合我國國情的具有創新意義的物業管理模式，才能起到我們所希望的效果，進而促進我國城市化進一步健康快速發展。

2我國城市小區物業管理滯後的原因

我國近幾年城市化進程很快，城市小區如雨後春筍般大量出現，與之伴隨的是住進現代化小區的居民再不僅僅是所謂的“有錢人”或者“有權人”，普通羣衆包括衆多原來生活在農村的羣衆，也隨着城市發展的需要拆遷範圍的不斷擴大化而進入城市化小區的居民羣體。如此一來，城市小區居民的複雜程度加深了，居民的需求也更加複雜和多樣化了，此外隨着中國房地產市場的持續升溫，房子越來越多的成爲很多人投資的一種途徑而不再是居住的場所，加上城市化進程的加快尤其是東部沿海城市對大量中西部人口具有的吸引效力，使出租房從原來的低端概念延伸到了各現代化城市小區。種種這一切，均導致了我國目前的城市小區物業管理嚴重滯後，居民普遍存在對小區物業管理的不滿，綜合來看，導致目前我國城市小區物業管理滯後的原因主要有以下兩個：

2.1城市小區住戶日益複雜

以前城市化水平不高，現代化城市小區數量不多，由於我國當時並沒有全面推行商品房制度，大部分羣衆都是居住在各種類型的平房或者老新村，城市人口也沒有現在這麼多，各種管理需求並不旺盛。現在我國的城市化發展水平較十幾年前有了質的變化，城市人口的大量增加，各類平房和老新村的大量拆遷，與之伴隨的就是現代化城市小區的迅速增多，以及小區居民的日益複雜化。以前的現代化城市小區由於數量少，價格高，居民一般以所謂的“有錢人”和“有權人”爲主，此外居民大多都是本地人，生活習慣大致相同，物業管理也相對比較容易。現在由於現代化城市小區已經成爲了居住場所的主力軍，其住戶範圍自然也有了很明顯的擴大，並且越來越多的外來人員成爲了各城市小區的居住者。住戶複雜了，生活習慣也相差很大，對小區的物業管理需求自然也不盡相同，有些甚至差異很大。

比如很多原先在農村生活的居民，習慣了自己種些蔬菜之類的農耕生活，住進現代化城市小區後，看到某些樓房背後有空閒的草坪，就會喜歡重些蔬菜，有了第一個就會有第二個，在他們看來這是充分利用小區資源，可是在其他不習慣這種生活方式的居民眼中就是破壞他們生活的環境。再比如說現在城市中很多人喜歡飼養各類寵物，其中尤其以貓狗居多，幾乎每天主人都會帶着寵物出來閒逛，其排泄物有些人是及時處理掉，有些則視而不見，這在有飼養寵物習慣的人眼中稀鬆平常，可是在沒有這種習慣的人眼中就是眼中破壞其生活環境。居民生活習慣的不同導致了其對小區物業管理的要求不同，這在很大程度上加大了物業公司進行管理的難度。

2.2城市小區功能的改變，出租房的日益增多

以前的城市化小區一般都是居民自己購買自己居住，自己對自己居住的環境自然會要求比較高，同時也會自發的加以維護。現在由於城市化進程的加快，各類城市尤其是東部沿海城市涌入了大量外來人口，這麼多人口的涌入必然會大大增加對住房的需求，對住房的需求首先增加的肯定是購買房屋的需求，買房需求井噴後自然刺激了開發商建房子的慾望，買的人多了自然價格也會上漲，價格上漲必然導致投資行爲的滋生。

所以目前中國房產市場已經不再是單純以提供居住爲其功能的市場，而是很大程度上成爲投資場所，投資的目的自然是不斷增值而不是自己居住，於是各城市化小區的出租房現象越來越多。對於出租者來說，房子不是自己在住，當然不會過多關心環境等一系列問題，對於承租者來說嗎，房子不屬於自己，自己只是暫時居住在這裏，同樣不會過多關心環境等問題，更不會對小區物業管理有太多的要求，這導致了目前我國很多城市小區物業管理困難。

3我國現代化城市小區物業管理模式創新的方向

3.1政府進一步加強政策引導和健全各類機制

城市化發展是政府工作的重要內容，而目前我國隨着城市化發展而出現的各類城市化問題很多，小區物業管理滯後就是其中之一，既然這是由城市化發展導致的，政府就應當責無旁貸承擔起提高城市小區物業管理的責任。當然，這並不是說要求政府以強制性的手段來直接進行管理，而是透過進一步加強政策的引導和進一步健全各類機制，從而解決困擾目前我國現代化城市小區物業管理差的癥結，進而全面提高我國現代化城市小區的物業管理水平。

具體來說，應該進一步明確對各類城市化小區物業管理水平的要求，制定相關的標準，要求物業公司必須根據本小區的定位明確自己的物業管理必須達到何種程度的標準，並且設定一定的巡視制度，同時對巡視結果建立一定的獎懲機制，從根本上起到對擔任各城市小區物業管理的公司既約束又激勵的機制。此外，這一舉措還能讓居民對自己小區物業管理應達到哪些方面的要求有一個統一的認識，一定程度上也能強化居民對物業公司的監督。

3.2現代化城市小區物業公司集團化、統一化、專業化

同爲現代化城市小區，其質量和檔次也有所區別，在此基礎上的物業管理方式，必然也有所不同。上面已經說了作爲政府需要根據各類城市化小區的特點制定各自相關的物業管理標準。作爲物業公司。應該根據自己的特點選擇適合自己的小區類型進行管理，在這一基礎上逐步集團化。如此就能做到術業有專攻，客戶明確，專業化水平大大提高後，自然就能形成更好的管理手段和方式，從而大大提高管理效率和效果。

3.3具體管理方式法制化、規範化

物業公司的具體管理是困擾小區物業管理效果的一大難題，尤其體現在住戶對物業公司相關規定的遵守力不夠以及小區周邊環境物業公司無力管理這兩方面。很多小區都多少存在着物業公司明文規定的條款，某些住戶就是不遵守，物業公司對此除了一再通知儘快改進外並沒有什麼太好的辦法。

針對這些情況應該對具體管理方法進行法制化、規範化，這裏所說的法制化並不是上升到在國家法律中對此作出相應的要求和規範，而是指透過與住戶簽訂協議的.方式來實現物業管理過程中的法制化。爲什麼物業公司在管理過程中會遇到種種阻力，原因就在於其管理不具備強制性，對住戶沒有任何規範性約束條款。簽訂協議後，明確規定了日常中的各種方面，明確了住戶和物業公司雙方的責任和義務，並且以具備法律效力的經濟合同形式明確了違約責任，自然可以解決物業公司平時管理難的問題，同時也使住戶可以更好的監督物業公司，更具有主人翁意識，如此雙向規範，互相監督，才能起到最好的效果。

3.4同步社會各類配套制度改革的深化

小區物業管理絕對不僅僅是一個小區的問題，因爲小區環境本身就包括小區周邊外環境。困擾目前很多現代化城市小區物業管理還有一個很重要的問題就是周邊往往會比較雜亂，各類小商販較多。每到清晨和傍晚各種攤販雲集，嚴重擁堵小區出入口並且造成大量城市垃圾，對此住戶怨聲載道而物業公司卻無力改變，因爲小區外道路等並不在物業公司管理權限範圍內。

對此一方面需要社會相關職能部門加強巡視力度和處理處罰力度，另一方面，可以考慮授予物業公司一定的周邊環境管理權並定期檢查其管理效果是否良好，並且可以將該部分內容一併計入對物業公司整體的各類優惠與獎勵考覈中，如此便可以充分發揮物業公司管理人員長期在小區的優勢，進行常態化管理，只有常態化管理，才能徹底改變小區周邊環境的一系列問題。

4現代化城市小區物業管理創新模式的幾個關鍵點

4.1物業公司提供管理服務流程重點的改變

物業公司提供管理服務的流程，長期以來一直都是重點在於中期在於關注具體日常管理階段，然而筆者認爲目前針對我國現代化城市小區的特點，進行良好的物業管理必須充分重視前期的規劃計劃和後期的跟蹤調查，做到事前、事中、事後三者並重。

4.1.1充分做好前期的管理規劃和計劃筆者走訪了多個城市的不同類型城市小區，發現其物業管理都基本沒有任何事前的規劃和計劃，很多方面的管理措施和方法不合理，同時在管理過程中又出現諸多問題。要解決這些困難，必須做好事前的規劃和計劃，充分了解本小區的特點，包括周邊環境、內部住戶構成、管理定位、管理目標等，在此基礎上做好嚴格的物業管理計劃，並向全體業主通報，逐一與住戶簽訂協議明確雙方的權責利關係，這樣才能保證後續管理措施的有效執行，保證管理效果的有效實現。

4.1.2充分做好後期的跟蹤調查物業公司的後期跟蹤調查其實是一個非常重要的環節，可是目前在我們的走訪調查中發現幾乎所有的城市小區物業管理都沒有後期調查這一環節。物業公司的管理規劃和計劃做得再好，畢竟只是一種事前的規劃計劃，在具體管理過程中不可避免的會發生一些事前所沒有了解到的困難和問題，如果沒有持續的後期跟蹤調查，這些問題很難被發現，自然也就很難被改變，長期下去，問題將越來越多。必須透過一系列的手段措施來加強常態化的後期跟蹤調查，及時發現管理過程中的所有問題，及時根據問題提出解決方案，並且向全體業主通報，這樣既能持續提高自身的物業管理水平，又能讓業主知道物業公司做好本小區物業管理的誠意，增強業主對物業公司的信賴程度，可謂一舉兩得。

4.2物業公司提供管理服務時對其服務對象的必要權力

物業公司在行使其管理職能時，不可避免的會與某些業主產生矛盾和摩擦。上文已經充分闡述，由於目前我國城市小區住戶的日益複雜性以及越來越多的出租房現象，導致很多城市小區普遍存在物業公司與業主之間在很多方面無法達成共識或者住戶漠視物業公司規定的情況，這種情況會嚴重影響物業公司管理目標的實現。之前已經做了闡述表明物業公司應該重視前期的規劃與計劃，並且與業主簽訂相關協議以明確雙方的權責利關係。可是還有一個問題，那就是如果仍然有住戶未能按照協議的要求行事導致物業管理遇到阻礙，必須要有一定的懲罰措施，這種懲罰措施可以是經濟上的，也可以是其他方面的。有了懲罰措施，必然可以大大提高條約的執行效果，可是目前我國並沒有相應的法規或者條文明確物業公司有類似權限。所以筆者認爲要真正提高現代化城市小區物業管理水平，賦予物業公司一定的處理處罰權是必須的，只有這樣，才能真正有效完成物業管理目標。

4.3物業公司之間進行適當合併以及與其它行業進行聯盟

4.3.1物業公司之間進行適當合併目前我國的物業公司存在着數量多、實力弱的現狀。要想真正全方位提高物業管理水平同時保證物業公司自身的良性經濟運作，必須進行適當合併以收穫以下好處：(1)解決物業公司資金需求的困難。現代社會，無論是進行高科技投資，還是引進有發展潛力，有領導才能的高素質人才，都需要大量的資金。資金不足制約着物業公司的發展，合併可以很大程度的解決資金問題。

(2)全面提高自身的業務承接能力。目前我國的很多物業公司都只面向幾家甚至一家小區，規模小，成本壓縮，管理水平嚴重不足。合併後規模擴大，提供的服務範圍自然也能迅速擴大，而且前文已經闡述了物業公司應該根據自己的特點選擇適合自己的小區類型進行管理，客戶羣體特點一致，更便於其制定統一的管理規劃和計劃，在統一化的規劃計劃下進行統一化的管理，效率效果都將得到大大提升。

(3)取長補短，優勢互補，增強提供全方位服務的專業實力。

4.3.2物業公司與其他行業進行聯盟

目前社會越來越明顯的呈現出跨行業合作的趨勢，物業公司也應當根據社會的變化及時的與其他行業進行聯盟以提高自身的競爭力。比如可以與快遞行業聯盟。透過該聯盟可以讓業主透過本公司直接進行相關快遞收發業務;比如也可以與外賣行業進行聯盟，從而業主透過本公司可以直接進行外賣下單業務，比如還可以與醫療行業進行聯盟，從而業主可以透過本公司直接獲得常規化的醫療衛生服務。跨行業聯盟可以更好的整合社會資源，同時也可以更好的對諸如快遞、外賣、小區醫療等現代化城市小區常規化程度很高的領域進行更好的管理，提供更好的服務，從而大大提高業主的滿意度，業主滿意度上來了，對物業公司的自身物業管理自然是大有裨益。

綜上所述，隨着我國社會經濟的快速發展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的現代化城市小區物業管理問題，對這些問題的妥善解決是政府維持城市經濟穩定和諧發展所必須解決的問題，經濟社會對現代化城市小區物業管理服務的要求將會越來越高，必須大力推進物業管理服務的理念和模式創新，才能早日滿足城市化水平飛速發展的需求。希望在不久的將來，各類城市小區物業管理都能夠做到盡然有序，有條不紊，爲住戶提供一個真正安全、溫馨、舒適的居住環境，同時也爲我國城市化的進一步蓬勃發展增加一份助推力。