房地產估價師《制度與政策》考試真題及答案

一、單項選擇題

1.【題幹】下列企業或機構中，不屬於房地產業的是( )。

【選項】

A.房地產開發企業

B.房地產估價機構

C.物業服務企業

D.建築施工企業

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產業的基本概念。房地產業是從事房地產投資、開發、經營、服務和管理的行業，包括開發經營、房地產中介服務、物業管理和其他房地產活動。

【考點】

2.【題幹】依法徵收集體土地的前提，是國家爲了( )利益的需要。

【選項】

A.公共

B.社會

C.集體

D.政府

【答案】A

【解析】本題考查的是徵收、徵用集體土地的政策規定。《物權法》規定：爲了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以徵收集體土地。

【考點】

3.【題幹】下列國有建設用地中，不能透過劃撥方式取得使用權的是( )。

【選項】

A.城市綠地

B.汽車加油站

C.街心公園

D.地稅局機關

【答案】B

【解析】本題考查的是建設用地使用權劃撥的範圍。根據《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)，下列建設用地可由縣級以上人民政府依法批准，劃撥土地使用權;

①國家機關用地。

②軍事用地。

③城市基礎用地。

④公益事業用地。

⑤國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。

⑥法律、行政法規規定的其他用地。

【考點】

4.【題幹】國有土地上房屋徵收補償協議由( )和被徵收人簽訂。

【選項】

A.房屋徵收部門

B.房地產估價機構

C.房屋徵收主體

D.房屋徵收實施單位

【答案】A

【解析】本題考查的是國有土地上房屋徵收的補償。房屋徵收部門與被徵收人就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麪基、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過度方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

【考點】

5.【題幹】被徵收人對房地產估價機構的複覈結果有異議的，可以向( )申請鑑定。

【選項】

A.城市綠地

B.汽車加油站

C.街心公園

D.地稅局機關

【答案】D

【解析】本題考查的是國有土地上房屋徵收的補償。對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複覈評估。對複覈結果有異議的，可以向房地產價格評估詹家委員會申請鑑定。

【考點】

6.【題幹】建築工程施工過程中，施工單位發生變更的，應重新申請領取( )。

【選項】

A.房屋徵收部門

B.另一家房地產估價機構

C.檢察機關

D.房地產價格評估專家委員會

【答案】B

【解析】本題考查的是施工許可管理。建築工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發生變更的，應當重新申請領取施工許可證。

【考點】

7.【題幹】城市規劃中，城市綠地範圍的控制線是( )。

【選項】

A.紅線

B.黃線

C.綠線

D.紫線

【答案】C

【解析】本題考查的是城鄉規劃控制線。城市綠線是指城市各類綠地範圍的控制線。

【考點】

8.【題幹】某房地產開發投資項目資本金爲2000萬元，則開發企業以工業產權作價出資的最高額是( )萬元。

【選項】

A.400

B.600

C.700

D.1000

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產開發項目實行資本金制度。以工業產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本總金額的20%，國家對採用高新技術成果有特別規定的除外。

【考點】

9.【題幹】新建商品房的質量問題由( )承擔責任。

【選項】

A.勘察設計單位

B.施工企業

C.工程監理單位

D.房地產開發企業

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產開發項目質量責任制度。房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

【考點】

10.【題幹】某房地產開發企業預收一套建築面積100m2的商品住宅，單價爲1萬元/m2。購房合同對面積誤差未作約定。經實測房屋建築面積爲105m2，買受人實際應付購房款( )萬元。

【選項】

A.100

B.101

C.103

D.105

【答案】C

【解析】本題考查的是商品房買賣合同。按套內建築面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權解除合同。買受人不退房的，實測面積大於預測面積時，面積誤差比在3%之內的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人。

【考點】

11.【題幹】房屋租賃合同約定的租賃期限依法不得超過( )年。

【選項】

A.5

B.10

C.15

D.20

【答案】D

【解析】本題考查的是商品房屋租賃合同。《合同法》規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

【考點】

12.【題幹】根據《物權法》，下列財產中，可以設定抵押的是( )。

【選項】

A.國有土地所有權

B.村辦企業的廠房

C.集體土地所有權

D.被查封的房屋

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產抵押的條件。土地所有權不得抵押;被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產不得設定抵押權。

【考點】

13.【題幹】因繼承取得不動產物權的，自( )時發生效力。

【選項】

A.繼承開始

B.申請不動產登記

C.記載於登記簿

D.領取不動產權證書

【答案】A

【解析】本題考查的是不動產登記的基本規定。因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

【考點】

14.【題幹】根據《房產測量規範》，不應分攤的共有建築面積是( )。

【選項】

A.公共使用的電梯井

B.值班警衛用房

C.獨立使用的地下室

D.變電室

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產面積測算。不應分攤的共有建築面積包括：獨立使用的地下室、車棚、車庫;作爲人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場所的架空層。爲建築造型而建、但無使用功能的建築面積。

【考點】

15.【題幹】從事公司上市房地產估價業務的房地產估價機構應當具備( )資質。

【選項】

A.一級

B.二級

C.三級

D.暫定三級

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產估價機構監管。一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。

【考點】

16.【題幹】合夥制房地產估價機構中，專職註冊房地產估價師的出資額合計應不低於( )。

【選項】

A.50%

B.60%

C.70%

D.80%

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產估價機構資質等級。專職註冊房地產估價師股份或者出資額比例要求：有限責任公司的股份或者合夥企業的出資額中專職註冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低於60%。

【考點】

17.【題幹】目前，一級房地產估價機構的資質覈准由( )管理部門負責。

【選項】

A.縣級以上房地產

B.城市房地產

C.省、自治區、直轄市住房城鄉建設

D.國務院住房城鄉建設

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產估價機構資質管理。一級房地產估價機構資質覈准工作由省、自治區、直轄市住房城鄉建設(房地產)管理部門負責。

【考點】

18.【題幹】房地產估價師的註冊有效期爲( )年。

【選項】

A.2

B.3

C.4

D.5

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產股價是註冊。房地產估價師註冊有效期爲3年。

【考點】

19.【題幹】保修期滿後的物業共用設施設備的維修和更新、改造費用，應當透過( )列支。

【選項】

A.物業服務費

B.房屋保險費

C.專項維修資金

D.其他費用

【答案】C

【解析】本題考查的是住宅專項維修資金制度。專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、公用設施設備的維修和更新、改造、不得挪作他用。

【考點】

20.【題幹】調節納稅人負擔輕重的主要稅制要素是( )。

【選項】

A.稅率

B.稅基

C.附加和加成

D.免徵額

【答案】A

【解析】本題考查的是稅收制度及構成要素。納稅人負擔的輕重，主要透過稅率的高低來調節。

【考點】

21.【題幹】下列佔用耕地建設的項目中，可以減半徵收耕地佔用稅的是( )。

【選項】

A.軍事設施

B.養老院

C.飛機場跑道

D.農村居民新建住宅

【答案】D

【解析】本題考查的是耕地佔用稅。農村居民佔用耕地新建住宅，稅額減半徵收。

【考點】

22.【題幹】下列導致房屋權屬轉移的行爲中，不徵收契稅的是( )。

【選項】

A.繼承

B.贈與

C.抵債

D.交換

【答案】A

【解析】本題考查的是契稅。對於《繼承法》規定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬，不徵收契稅。

【考點】

23.【題幹】下列稅收中，採用定額稅率的是( )。

【選項】

A.耕地佔用稅

B.房產稅

C.契稅

D.個人所得稅

【答案】A

【解析】本題考查的是耕地佔用稅。耕地佔用稅實行定額稅率。

【考點】

24.【題幹】下列稅收中，按年計算、分期繳納的是( )。

【選項】

A.契稅

B.土地增值稅

C.城鎮土地使用稅

D.個人所得稅

【答案】C

【解析】本題考查的是城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅按年計算，分期繳納。

【考點】

25.【題幹】國家發展和改革委員會發佈的《長江三角洲城市羣發展規劃》屬於( )。

【選項】

A.城鎮體系規劃

B.城市規劃

C.區域規劃

D.國土規劃

【答案】C

【解析】本題考查的是規劃簡介。區域規劃是爲實現一定區域範圍的開發和建設目標而進行的總體部署。

【考點】

26.【題幹】在城市大氣污染物中含量最多的氣態污染物是( )。

【選項】

A.一氧化碳

B.一氧化氮

C.甲烷

D.二氧化氮

【答案】A

【解析】本題考查的是大氣污染物及其危害。一氧化碳在城市大氣污染物中含量最多，約佔大氣污染物總量的1/3，它大部分來自汽車尾氣。

【考點】

27.【題幹】城市生活垃圾，污水屬於( )。

【選項】

A.工業污染源

B.農業污染源

C.生活污染源

D.交通污染源

【答案】C

【解析】本題考查的是大氣污染源。其他生活污染：城市垃圾、廁所、污水溝等也是一個重要的生活污染源，揮發着有毒有害氣體，特別是惡臭氣體，影響人們的身心健康。

【考點】

28.【題幹】某建築物±0.000=52.000，設計樓頂相對標高爲29.000m，則該樓樓頂的絕對標高爲( )m。

【選項】

A.23.000

B.29.000

C.52.000

D.81.000

【答案】D

【解析】本題考查的是建築識圖基礎。樓頂的絕對標高=52+29=81m。

【考點】

29.【題幹】針對在項目實施過程中可能發生難以預料的支出，需要事先預留的工程造價部分是( )。

【選項】

A.暫定金額

B.基本預備費

C.漲價預備費

D.工程建設其他費用

【答案】B

【解析】本題考查的是工程造價的構成。基本預備費是針對在項目實施過程中可能發生難以預料的支出，需要事先預留的費用，又稱工程建設不可預見費用。

【考點】

30.【題幹】分項最細，定額子目最多的工程建設定額是( )。

【選項】

A.估算指標

B.概算指標

C.預算定額

D.施工定額

【答案】D

【解析】本題考查的是工程造價計價的基本原理和方法。施工定額是工程建設定額中分項最細、定額子目最多的一種定額，也是工程建設定額中的基礎性定額。

【考點】

31.【題幹】關於圖解法量算土地面積的說法，正確的是( )。

【選項】

A.圖上面積測算至少一次

B.圖上面積測算應獨立進行兩次

C.圖形面積不應小於2cm2

D.圖上量距應量至0.5mm

【答案】B

【解析】本題考查的是土地面積量算的基本方法。圖解法量算土地面積，可選用求積儀法，集合圖形法等方法。圖上面積測算均應獨立進行兩次，兩次量算的面積比較差不得超過有關規定。此外，使用圖解法量算面積時，圖形面積不應小於5cm2，圖上量距應量至0.2mm。

【考點】

32.【題幹】關於無差異曲線特徵的說法，錯誤的是( )。

【選項】

A.無差異曲線凸向原點

B.無差異曲線的斜率爲正值

C.無差異曲線又稱爲等效用曲線

D.離原點越近的無差異曲線所代表的總效用越小

【答案】B

【解析】本題考查的是無差異曲線分析。無差異曲線主要由以下特點：

(1)無差異曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率爲負值;

(2)無差異曲線圖的衆多無差異曲線中，同一曲線上的各點代表相同的總效用，不同曲線代表不同的總效用;

(3)無差異曲線圖上的任意兩條無差異曲線不能相交;

(4)無差異曲線凸向原點。

【考點】

33.【題幹】完全競爭市場和壟斷競爭市場的主要區別是( )。

【選項】

A.產品是否具有差別性

B.市場資訊是否完全

C.資源流動是否存在障礙

D.生產者和消費者數量的多少

【答案】A

【解析】本題考查的是壟斷競爭市場上的廠商均衡。壟斷競爭是僅與完全競爭的第二個條件不同，而與其他條件都相同的一種市場結構，即各廠商的產品不同質，存在一定的差別。

【考點】

34.【題幹】租賃與合資經營、補償貿易、來料加工和產品返銷等方式相結合的融資租賃形式是( )。

【選項】

A.轉租賃

B.槓桿租賃

C.綜合租賃

D.直接租賃

【答案】C

【解析】本題考查的是商業銀行中間業務。綜合租賃是指租賃與合資經營、補償貿易、來料加工和產品返銷等方式相結合，由承租人以產品償還租金的租賃形式。

【考點】

35.【題幹】下列屬於股東自益權的是( )。

【選項】

A.股息紅利分配的請求權

B.出席股東大會的權力

C.表決權

D.查詢公司經營狀況的請求權

【答案】A

【解析】本題考查的是股票的基本分類。自益權是指股東僅爲自己的利益而行使的權利，如股票過戶的權利，股息紅利分配的請求權等。

【考點】

36.【題幹】房地產估價師李某，由於疏忽導致對外提交的估價報告給委託人造成了損失，承擔了賠償責任。李某所在的估價機構爲所有估價師辦理了保險，減輕了估價機構的損失，估價機構爲李某辦理的保險屬於( )。

【選項】

A.第三者責任保險

B.僱主責任保險

C.產品責任保險

D.職業責任保險

【答案】D

【解析】本題考查的是保險的種類。職業責任保險是指對各類專業技術人員(如律師、會計師、工程師、醫師、估價師等)，因在從事本職工作中的疏忽或過失，造成合同對方或他人財產損失，或人身傷害而應負損害賠償責任的保險。

【考點】

37.【題幹】爲進一步瞭解《房地產估價規範》的貫徹實施情況，某省行業協會對過去幾年來房地產估價報告質量較好的五家估價機構進行了調查，這樣的調查屬於( )。

【選項】

A.重點調查

B.典型調查

C.抽樣調查

D.普查

【答案】B

【解析】本題考查的是統計數據的收集。典型調查是指在研究對象中有意識地選曲若干主觀認爲表現突出的典型單位進行調查。

【考點】

38. 【題幹】資產與負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自願進行資產交換或者債務清償的金額計量，這一會計計量的經濟屬性是( )。

【選項】

A.可變現淨值

B.現值

C.公允價值

D.重置成本

【答案】C

【解析】本題考查的是會計資訊處理程序。公允價值：在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉秦光的交易雙方自願進行資產交換或者債務清償的金額計量。

【考點】

39.【題幹】李某2013年3月8日因發生事故失蹤至2015年3月8日下落不明，其妻子劉某2015年3月9日申請法院宣告其死亡，2015年4月9日法院發出尋找下落不明人的'公告，2016年4月9日判決宣告李某死亡。李某喪失民事主體資格的時間是( )。

【選項】

A.2013年3月8日

B.2015年3月9日

C.2015年4月9日

D.2016年4月9日

【答案】D

【解析】本題考查的是自然人、法人和合夥。自人民法院宣告死亡判決生效之日，被宣告死亡人即喪失了民事主體資格，其民事權利能力終止。所以李某喪失民事主體資格的時間是2016年4月9日。

【考點】

40.【題幹】拍賣國有資產爲房地產的，確定保留價的基礎是( )。

【選項】

A.房地產估價結果

B.人民法院的決定

C.國有資產管理部門作出的決策意見

D.國有資產佔有部門意見

【答案】A

【解析】本題考查的是保留價規則。若拍賣國有資產是房地產的，則應當根據房地產估價機構的估價結果確定保留價。

【考點】

二、多項選擇題

1.【題幹】下列費用中，屬於徵收耕地的補償費用的有( )。

【選項】

A.徵地管理費

B.青苗補償費

C.安置補助費

D.地上附着物補償費

E.被徵收農民的社會保障費用

【答案】BCDE

【解析】本題考查的是徵收集體土地補償的範圍和標準。根據《土地管理法》的規定，徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附着物和青苗的補償費用，保障被徵地農民的生活，維護被徵地農民的合法權益。

【考點】

3.【題幹】根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》，房屋徵收範圍確定後，不得在房屋徵收範圍內實施的行爲有( )。

【選項】

A.改建房屋

B.新建房屋

C.擴建房屋

D.租賃房屋

E.變賣房屋

【答案】ABC

【解析】本題考查的是國有土地上房屋徵收的程序。在房屋徵收範圍確定後，不得在房屋徵收範圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行爲;違反規定實施上述行爲的，不予補償。

【考點】

4.【題幹】爲加強規劃控制線的管理，原建設部先後就( )出臺了部門規章。

【選項】

A.規劃紅線

B.城市綠線

C.城市紫線

D.城市藍線

E.城市黃線

【答案】BCDE

【解析】本題考查的是城鄉規劃及控制線。爲加強對規劃控制線的管理，原建設部相繼出臺以下部門規章進行專項管理：《城市綠線管理辦法》(自2002年11月1日起施行)、《城市紫線管理辦法》(自2006年3月1日起施行)。

【考點】

5.【題幹】根據《城市房地產管理法》，房地產交易的形式有( )。

【選項】

A.房地產出讓

B.房地產轉讓

C.房地產抵押

D.土地劃撥

E.房屋租賃

【答案】BCE

【解析】本題考查的是房地產交易管理的概念額原則。1994年7月5日頒佈的《城市房地產管理法》規定，房地產交易保羅房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。

【考點】

6.【題幹】根據《城市房地產裝讓管理規定》，下列房地產中，不得轉讓的有( )。

【選項】

A.已抵押的

B.已查封的

C.未取得房屋權屬證書的

D.土地是劃撥方式取得的

E.未取得土地使用權證書的

【答案】BCDE

【解析】本題考查的是房地產轉讓的條件。《城市房地產管理法》及《城市房地產轉讓管理規定》都明確規定了房地產轉讓應當符合的條件，採取排除法規定了下列房地產不得轉讓：

(1)達不到下列條件的房地產不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用於投資開發的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，應完成開發投資的25%以上;②屬於成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件;③按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書。(2)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產權利的。(3)依法收回土地使用權的。(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的。(5)權屬有爭議的。(6)未依法進行登記領取權屬證書的。(7)法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。

【考點】

7.【題幹】根據《不動產登記暫行條例》，不動產登記的範圍有( )。

【選項】

A.海域使用權

B.國有土地使用權

C.森林、林木使用權

D.集體土地所有權

E.耕地、林地、草地等土地承包經營權

【答案】ADE

【解析】本題考查的是不動產登記的概念和範圍。《不動產登記暫行條例》第五條規定，不動產登記的範圍是：1集體土地所有權;2房屋等建築物、構築物所有權;3森林、林木所有權;4耕地、林地、草地等土地承包經營權;5建設用地使用權;6宅基地使用權;7海域使用權;8地役權;9抵押權;10法律規定需要等級的其他不動產權利。

【考點】

9.【題幹】下列房產中，可以免徵房地產稅的有( )。

【選項】

A.出租地下建築物

B.企業興辦的學校自用房產

C.房地產開發企業自用的商品房

D.個人所有非營業用房

E.老年服務機構自用房產

【答案】BDE

【解析】本題考查的是房產稅。下述房產免徵房產稅：(1)國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。但是，上述單位的出租房產以及非自身業務使用的生產、經營用房，不屬於免稅範圍。(2)由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產。(3)宗教寺廟、公園、名勝古蹟自用的房產。但其附設的營業用房及出租的房產，不屬於免稅範圍。(4)個人所有非經營業用的房產。房地產開發企業開發的商品房在出售前，不徵收房產稅;但對售出前房產開發企業已經使用或出租、出借的商品房應按規定徵收房產稅。(5)財經政部批准免稅的其他房產。

【考點】

10.【題幹】城市用地實用性評價中，基本上可以修建的用地有( )。

【選項】

A.有輕微的活動性沖溝 、滑坡等不良地質現象的地段

B.地形坡度超過20度以上的地段

C.洪水淹沒深度爲2米的地段

D.農業生產價值很高的基本農田保護區

E.地下水位深度距地表面深度較淺的地段

【答案】AE

【解析】本題考查的是城市用地。二類用地：即基本上可以修建的用地。其具體情況是：①土質較差，在修建建築物時，地基需要採取人工加固措施;②地下水距地表面的深度較淺，修建建築物時，需降低地下水位或採取排水措施;③屬洪水輕度淹沒區，淹沒深度不超過1～1.5m，需採取防洪措施;④地形坡度較大，修建建築物時，除需要採取一定的工程措施外，還需動用較大的土石方工程;⑤地表面有較嚴重的積水現象，需采采取專門的工程準備措施加以改善;⑥有輕微的活動性沖溝、滑坡等不良地質現象，需要採取一定工程準備措施等。

【考點】

11.【題幹】下列屬於建築物永久荷載的有( )。

【選項】

A.建築物的自重

B.傢俱

C.設備

D.風

E.地基土壓力

【答案】AE

【解析】本題考查的是建築設計，永久荷載是指建築本身的自重，以及地基給建築的土反力或土壓力。

【考點】

12【題幹】宏觀經濟政策目標有( )。

【選項】

A.廠商利潤最大化

B.充分就業

C.價格穩定

D.經濟增長

E.國際收支平衡

【答案】BCDE

【解析】本題考查的是宏觀經濟政策目標。宏觀經濟政策目標包括充分就業、價格穩定、經濟增長和國際收支平衡，而宏觀經濟政策是爲了達到這些目標而指定的政策措施。

【考點】

13.【題幹】關於股票和公司的債券的說法，正確的有( )。

A.股票持有人和公司債券持有人都承擔公司經營風險責任

B.股票和公司債券同屬於流通證券

C.股票投資和公司債券投資都屬於長期投資

D.股票投資和公司債券投資收益都受公司經營狀況的影響

E. 股票投資和公司債券都體現資本信用關係

【答案】BE

【解析】本題考查的是股票與相關概念的比較。選項A錯誤，在風險方面，股票持有者承擔公司經營風險責任，而公司債券持有人則不需承擔公司經營風險責任;選項C錯誤，股票投資是一種長期投資，而公司債券投資則是一種短期投資;選項D錯誤，公司債券持有人已發獲取的收益是公司債券利息，並且數額事先已經確定，不受公司經營狀況的影響。

【考點】

14.【題幹】反映企業營運能力的財務分析指標有( )。

A.流動比率

B.應收賬款週轉率

C.資產報酬率

D.存貨週轉天數

E.資產負債率

【答案】BD

【解析】本題考查的是財務分析。營運能力分析主要包括存貨週轉指標和應收賬款週轉指標分析。存貨週轉指標主要有存貨週轉率和存貨週轉天數。應收賬款週轉指標主要有應收賬款週轉率和應收賬款週轉天數。

【考點】

15.【題幹】關於房地產拍賣標的的說法，錯誤的有( )。

A.抵押房地產未經抵押人同意不能拍賣

B.處分權收到限制的房地產可以作爲拍賣標的物

C.未經其他共有人書面同意的共有房地產不能拍賣

D.以劃撥方式取得的國有土地使用權可直接進行拍賣

E.城鄉鎮人民政府批准的集體土地上房屋可進行拍賣

【答案】BD

【解析】本題考查的是房地產拍賣條件。權利人對房地產的處分權收到限制的房地產不得拍賣;以劃撥方式取得國有土地使用權的房地產拍賣應當報請有關部門批准，辦理土地使用權出讓手續，並交納土地使用權出讓金;可以不辦理出讓手續的，應當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。

【考點】

三、判斷題

1.【題幹】國有土地的所有權由全國人民代表大會代表國家行使( )。

【選項】

A.正確

B.錯誤

【答案】B

【解析】本題考查的是土地所有制。全國所有制的土地被稱爲國家多有土地，簡稱國有土地，其所有權由國務院代表國家行使。

【考點】

2.【題幹】取得國有建設用地使用權後，滿2年仍未動工開發而閒置的，可以無償收回。( )。

【選項】

A.正確

B.錯誤

【答案】B

【解析】本題考察的是建設用地使用權出讓合同及其管理。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費;滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行爲，或者動工開發必須的前提工作造成動工開發遲延的除外。

【考點】

3.【題幹】國有企業改革成爲股份合作制企業，經批准可保留其劃撥的土地使用權。( )。

【選項】

A.正確

B.錯誤

【答案】B

【解析】本題考查的是建設用地使用權劃撥的管理。下列情況應採取土地出讓或者出租方式處置：(1)國有企業改造或改組爲有限責任或股份有限公司以及組建企業兼併國有企業的。(2)國有企業改組爲股份合作制;(3)國有企業租賃經營的;(4)非國有企業兼併國有企業的。

4.【題幹】國有土地上被徵收房屋的價值評估時點爲房地產估價機構實施評估值日。( )。

【選項】

A.正確

B.錯誤

【答案】B

【解析】本題考察的是房屋徵收評估原則和要求。被徵收房屋價值評估時點應當爲房屋徵收決定公告之日。用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。

【考點】

4.【題幹】國有土地上被徵收房屋的價值評估時點爲房地產估價機構實施評估之日。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是房屋徵收評估原則和要求。被徵收房屋價值評估時點應當爲房屋徵收決定公告之日。用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。

【考點】

5.【題幹】國有土地上房屋徵收補償費用應在作出房屋徵收決定前足額到位，專款專用。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是國有土地上房屋徵收的程序。作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

【考點】

6.【題幹】建設工程規劃許可證的頒發部門是城市建設行政管理部門。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是誠鄉規劃的實施與監督。由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府核發建設工程規劃許可證。

【考點】

7.【題幹】城市規劃中的控制性詳細規劃應當給出綠化用地界線的具體座標。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是城鄉規劃控制線。控制性詳細規劃應當提出不同類型用地的界線、規定綠化率控制指標和綠化用地界線的具體座標。

【考點】

8.【題幹】只要經工程質量監督單位認定房屋質量存在的問題，購房者就可以退房。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產幵發項目質量責任制度。商品房交付使用後，購房人認爲主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新覈驗。經覈驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房。

【考點】

9.【題幹】以劃撥方式職得國有建設用地使用權的私有住宅轉讓後仍用於居住的，必須辦理出讓手續。

( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產開發項目轉讓。私有住宅轉讓後仍用於居住的，經有批准權的人民政府批准，可以不辦理土地使用權出讓手續。

【考點】

10.【題幹】房地產轉讓的實質是房地產權屬發生轉移。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產轉讓概述。房地產轉讓的實質是房地產權屬發生轉移。

【考點】

11.【題幹】商品住房銷售可以按套內建築面積或按建築面積計價。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是商品房買賣合同。商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建築面積或按建築面積計價。按套、套內建築面積計價並不影響用建築面積進行產權登記。

【考點】

12.【題幹】人民法院拍賣經過評估的抵押房屋，其估價結果即爲第一次拍賣的保留價。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產抵押權的實現。人民法院依法對抵押物拍賣，拍賣財產經過評估的，評估價即爲第一次拍賣的保留價;未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，並應當徵詢有關當事人的意見。

【考點】

13.【題幹】地役權設立未經登記，不得對抗善意第三人。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是不動產登記的類型。地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構由請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。

【考點】

14.【題幹】不動產物權預告登記後，未經權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是不動產登記的類型。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

【考點】

15.【題幹】房屋之間無上蓋的架空通廊不計算建築面積。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產面積測算。房屋之間無上蓋的架空通廊不計算房屋面積。

【考點】

16.【題幹】目前，房地產估價師執業資格爲國家准入類執業資格。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產交易的基本制度。房地產估價師必須是經國家統一考試、執業資格認證，職得《房地產估價師執業資格證書》，並經註冊登記取得《房地產估價師註冊證》的人員。

【考點】

17.【題幹】科研院所從事房地產研究的人員取得房地產估價師資格後，經所在單位書面同意，可以受聘於房地產機構，並向建設主管部門提出註冊申請。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是註冊房地產估價師管理辦法。大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員職得執業資格的，經所在單位同意，可以註冊，但不得擔任房地產估價機構法定代表人或者執行合夥人。

【考點】

18目前，我國對房地產估價機構實行資質覈准管理。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產估價機構資質管理。住房城鄉建設部負責指導和監督房地產估價機構資質覈准工作，制定房地產估價機構資質等級條件，指導全國房地產估價行業管理資訊平臺建設，制定房地產估價機構資質證書式樣。

【考點】

19.【題幹】物業服務用房屬於物業服務企業所有。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是業主的建築物區分所有權。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

【考點】

20.【題幹】產權未確定的房屋可以不繳納房產稅。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是房產稅納稅人。產權所有人、承典人均不在房產所在地的，或者產權未確定以及租典糾紛未解決的，以房產代管人或者使用人爲納稅人。

【考點】

21.【題幹】房地產贈與屬於繳納土地增值稅的範圍。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是土地増值稅-徵稅範圍。土地增值稅的徵稅範圍包括國有土地、地上建築物及其他附着物。轉讓房地產是指轉讓國有土地使用權、地上建築物和其他附着物產權的行爲。不包括透過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產的行爲。

【考點】

22.【題幹】夫妻之間的房屋權屬轉移，免徵契稅。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是契稅-其他有關具體規定。在婚姻關係存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更爲夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更爲其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免徵契稅。

【考點】

23.【題幹】印花稅採用比例稅率。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是印花稅。印花稅的稅率採用比例稅率和定額稅率兩種。

【考點】

24.【題幹】個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半徵收契稅。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是經濟適用住房的稅收優惠政策。對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半徵收契稅。

【考點】

25.【題幹】國土管理部門在未取得規劃條件的情況下，與某公司簽訂了國有土地使用權出讓合同，合同無效。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是城鄉規劃的實施。規劃條件未納人國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效。

【考點】

26.【題幹】汽車遠光照射，成爲交通事故的隱患，這是一類常見的電磁輻射污染。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是輔射污染。其他可見光污染：如商店、賓館、寫字樓等建築物，外牆全部用破璃或反光破璃裝飾，在陽光或強烈燈光照射下發生反光，會擾亂駕駛員或行人的視覺，成爲交通事故的隱患。

【考點】

27.【題幹】材料的密度是指材料單位體積的質量。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是建築材料的性質。材料的密度是指材料在絕對密實狀態下單位體積的質量，即材料的質量與材料在絕對密實狀態下的體積之比。

【考點】

28.【題幹】定額計價方式把施工措施與工程實體項@進行分離，工程量清單計價方式區分實體性損耗與施工措施性損耗。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是工程造價計價的基本原理和方法。定額計價方式與工程量清單計價方式的差別：前者爲區分施工實體性損耗和施工措施性損耗，而後者把施工措施與工程實體項目進行分離。

【考點】

29.【題幹】房地產測設是指用測量手段測定地面上局部地域內的土地、建築物及構築物的特徵點位，獲得反映現狀的圖或圖形資訊。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產測繪的內涵。房地產測繪是用測量手段測定地面上局部區域內的土地、建築物及構築物的特徵點位，獲得反映現狀的圖或圖形資訊。房地產測設是根據設計圖紙將一系列點位在實地上標定。

【考點】

30.【題幹】洛倫茨曲線越是靠近四邊均爲100%的正方形的對角線，表明社會成員之間的收入分配越平均。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是社會收入分配平均程度的衡量。洛倫茨曲線越是靠近四邊均爲100%的正方形的對角線，則表示收入分配越平均;而越是遠離上述對角線，則表示收入分配越不平均。

【考點】

31.【題幹】當資源接近充分利用的情況下，總供給曲線是一條與橫軸平行的線。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是總需求與總供給。當資源還未得到充分利用時，可以在不提高價格水平的情況下增加總供給，所以此時總供給曲線是一條與橫軸平行的線。

【考點】

32.【題幹】當抵押貸款回報率高於所投資房地產的回報率時，則回報率就會出現正扛杆效用。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是WACC分析。出現正扛杆效用的條件如下：當所投資房地產的回報率高於抵押貸款回報率時，那麼回報率就會出現正扛杆效用。

【考點】

33.【題幹】投資基金可以分散和降低風險，其投資風險小於債券大於股票，收益一般小於股票大於債券。

( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是投資基金證券與股票、債券的區別。由於投資基金是委託專門的投資機構進行分散組合投資，可以分散和降低風險，所以風險小於股票投資，大於債券投資。投資基金的收益一般小於股票投資而大於債券。

【考點】

34.【題幹】保險是集合同類危險聚資建立基金，對所有危險的後果提供經濟補償的一種財產轉移機制。

( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是保險的概念。保險是集合同類危險聚資建立基金，對各類特定危險的後果提供經濟補償的一種財產轉移機制。

【考點】

35.【題幹】甲公司爲乙工程投保了建築工程一切險，由於設計錯誤導致了建築物塌陷，保險公司可拒絕理賠。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是財產保險。建築工程一切險的除外責任，包括因設計鍺誤、鑄造或原材料缺陷或工藝不善引起保險財產本身的損失以及換罝、修理或矯正這些缺點錯誤所支付的費用。

【考點】

36.【題幹】定基發展速度加上1(或100%)等於定基增長速度。( )

【答案】B

【解析】本題考查的是速度指標。定基增長速度加上1(或100%)等於定基發展速度。

【考點】

37.【題幹】企業爲了調節利潤故意多記或少記“待攤費用”、“長期待攤費用”、“預提費用”等科目的金額，這種現象屬於會計差錯。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是檢查會計錯弊。會計舞弊的常見形式：企業爲了調節利潤故意多記或少記“待攤費用”、“長期待攤費用”、“預提費用”等科目的金額。

【考點】

39.【題幹】“英格蘭式拍賣”是一種價格上行的拍賣方式。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是拍賣標的、報價方式及類型。增價拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣”。它是一種價格上行的報價方式，即競價由低至高、依次遞増，直到以最高價格成交爲止。

【考點】

40.【題幹】委託人向拍賣人隱瞞了處罝房地產爲凶宅的事實，拍賣人按市價拍賣成交後，買受人要求凶宅損失賠償，應由拍賣人先行承擔賠償責任。( )

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是瑕疵請求規則。所請拍賣人先行負責，指只要拍賣標的確實存在應告知未告知的瑕疵，則無論該責任應由誰承擔，均由拍賣人先行負責。至於其中應由委託人承擔的責任，在拍賣人承擔責任後，向委託人追償。