小區改造可行性研究報告（精選6篇）

小區改造可行性研究報告

什麼是研究報告

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小區改造可行性研究報告1

單位《關於上報20xx年龍文區老舊小區改造提升工程一期-威山新村項目可行性研究報告（含項目建議書）的請示》(漳龍城建[20xx]23號)及有關附件收悉。經研究，原則同意20xx年龍文區老舊小區改造提升工程一期-威山新村項目建議書暨可行性研究報告(投資項目編碼：20xx-350603-47-01-006327），具體批覆如下：

一、項目名稱：20xx年龍文區老舊小區改造提升工程一期-威山新村。

二、建設單位：漳州市龍文區城市建設開發中心。

三、建設地址：龍文區威山新村。

四、建設規模及內容：主要改造提升威山新村小區內道路、供排水、綠化、照明、通信、圍牆等基礎設施，配套無障礙設施、停車位佈置、雪亮工程、公共配套修繕及配合供氣、供電土建施工等。

五、項目總投資及資金來源：項目總投資796.06萬元，由業主多渠道籌集。

六、建設期限：11個月。

七、原則同意該項目的節能評估意見（節能措施），請嚴格按照有關規定，落實相關措施，切實做好節能降耗工作。

八、根據《福建省發展和改革委福建省經濟和資訊化委員會中共福建省委機構編制委員會辦公室關於做好投資項目審批（覈准）工作有關事項的通知》（閩發改投資[20xx]571號），項目單位須在開工前完成建設項目環境影響評價審批。

九、項目涉及維護社會穩定、規劃、用地、環保、水土保持、消防、衛生、節能等應按國家有關規定執行。

十、項目屬政府性投資項目，應編制初步設計及概算報我局審批。

十一、請據此批覆認真辦理相關手續，依法開展招標工作，條件具備後抓緊組織實施。

小區改造可行性研究報告2

報來《南寧威凱智慧物業服務有限公司關於請求立項建設20xx年南寧市城鎮老舊小區改造工程（一期）的請示》（南威智慧報〔20xx〕17號）有關材料收悉。根據《國務院關於投資體制改革的決定》（國發〔20xx〕20號）以及廣西壯族自治區財政廳《關於下達中央財政城鎮保障性安居工程專項資金用於城鎮老舊小區改造的通知》（桂財綜〔20xx〕45號）、自治區住房城鄉建設廳關於同意調整南寧市20xx年部分城鎮老舊小區改造項目的批覆》（桂建函〔20xx〕32號）等檔案精神，經審覈，現對該項目批覆如下：

一、該項目建設對改善居民基本居住條件，提高城市形象，增強人民羣衆的幸福感、獲得感、安全感，擴大投資激發內需具有重要意義，是認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，紮實推進城鎮老舊小區改造工作的重要舉措，同意20xx年南寧市城鎮老舊小區改造工程（一期）立項。

二、項目代碼：

三、項目擬建地點：南寧市轄區內。

四、擬建規模及主要建設內容：新陽南永和小區（二期）、北湖東三裏4號小區、南寧市皮鞋廠第二生活區（二期）、廣西茶葉進出口公司南寧茶場宿舍、廣西城鄉規劃設計院職工宿舍、南寧市公交總公司宿舍、廣西計量儀器廠宿舍、（銀湖小區）區農行宿舍、南寧市建設委員會宿含等9個老舊小區進行改造。涉及總戶數1979戶，總建築面積119111平方米（南寧市皮鞋廠第二生活區、新陽南永和小區配套基礎設施改造已納入南寧市20xx年老舊小區改造項目實施，不在本項目批覆範圍內）。

改造主要內容包括：

（一）樓棟本體改造面積119111平方米，包括小區內的樓棟設施、建築修繕、房屋建築提升等；

（二）配套基礎設施改造面積51473.73平方米，包括服務設施、小區道路、市政設施、公共環境、公共空間、公共設施提升等；

（三）新建小區公共配套服務用房554.58平方米，其中新陽南永和小區（二期）8平方米，北湖東三裏4號小區78平方米，南寧市皮鞋廠第二生活區（二期）189.1平方米，廣西計量儀因廠宿舍155.43平方米，南寧市建設委員會宿舍124平方米。

五、項目總投資：總投資估算約5860萬元。

六、資金來源：中央財政城鎮保障性安居工程專項資金、中央預算內投資、市本級財政及業主多渠道籌措。

七、接文後請組織開展可行性研究報告編制工作，並辦理土地、規劃、環保、節能等相關前期手續，可行性研究報告編制完成後報我委審批。

小區改造可行性研究報告3

第一章投資環境分析

一、國內環境：中國小區還有20年以上的好景

xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家小區企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來小區市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國小區還有20年以上的好景”。

“中國小區業已經成爲國民經濟的重要支柱產業。在xx年中國gdp增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由小區業直接貢獻的。

中國小區業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。

19xx年以來，中國小區開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

xx年中國住宅投資佔gdp比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，小區業作爲國家經濟的三大支柱產業(汽車、醫藥、小區)之一，已持續了50多年。

20xx年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比xx年將淨增198.5億平方米，年平均需淨增12.4億平方米。”

二、荊州小區市場：整體良性發展與現階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導

xx年6月，爲了促進小區業的持續快速健康發展，根據《國務院關於促進小區市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關於促進小區業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房

自xx年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨着居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。

3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。

荊州是一個文化古城，有着悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨着近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都爲荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4、隨着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。

xx年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;xx年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《xx年荊州市經濟執行特點、問題及對策》)

xx年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《xx年經濟發展情況新聞發佈稿》)

以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏着較大的增長潛力。

近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民爲了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示着新一輪消費結構升級已爲期不遠。

5、同類物業的市場情況

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白雲綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣爲認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、荊州小區消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑑於原荊州城內人口密度過大的狀況，爲減輕市政壓力，xx年，政府出臺“爲古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城牆及城內古蹟、古建築加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當於總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人羣數量，有效刺激了小區市場。

第二章項目概況

一、建設地址

新風小區二期工程——城南春天項目(以下簡稱“本項目”)位於荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計xx年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。

二、項目規模

“新風小區”項目規劃總用地面積爲61730.85平方米，總建築面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積9666.61平方米，建築面積2xx平方米。

本項目“城南春天”爲“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市xx年度小區開發計劃。用地面積52064.24平方米，總建築面積8xx平方米，其中含住宅建築面積70803平方米，商業用房面積9659平方米，公建面積1538平方米。總套數爲636套，入住人口約xx人。

三、總體規劃設計理念

1、充分利用本地塊的地理優越性及周邊的自然資源，注意人文和環境的可持續性發展，創造既能享受現代都市文明，又能享受生態自然的居住環境;

2、適應大學城、開發區高知人士需求，創造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環境;

3、在延續一期建築風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，爲荊州市的住宅小區發展創造良好的典範。

四、總體規劃構思

本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區小區業精萃，吸取各地域小區業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建築外立面、戶型設計、樓宇間距、休閒會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時尚休閒會所、400米特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閒設施。

1、規劃結構

小區以城市主幹道、小區廣場、小區幹道、小區道路爲網絡。整個小區地形成矩形狀，以南環路上設入口廣場，其餘路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主幹道串聯若干個小區廣場作爲主交通網絡。

2、建築單體設計

小區建築單體呈南北向，以點面結合式佈局，以小區主幹道組織交通，均設公共綠地，單位建築間路保持規定係數以上，使每個建築具有較多綠地、陽光和較好通風。建築底層設汽車庫，均與區內主幹道相連。中心廣場設定中心會所，滿足小區管理、服務、休閒等配套所需。次入口設定相應的管理用房和停車場地。

小區住宅單體定位於公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的佈局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結構緊湊、佈局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建築外形繼承傳統建築中粉牆黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。

3、建築環境及園林景觀設計

整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、寧靜、宜人的居住環境。

規劃建造5000平方米中央綠地廣場，採用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，並輔以建築小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺衝擊力。

設計立體可參與式園林，開闢運動場所、休閒場所，使讓小區的綠化景觀真正成爲業主的休閒享受樂園。

根據組團分區，設定不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。

保證植被的多樣性和色彩性。整個園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區人氣和美感。

小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，並加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。

五、物業管理

優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業主的利益得到保障。

本項目聘請浙江省知名萬家物業公司進行全程物業指導，該公司從事專業物業管理多年，服務過衆多中、高檔樓盤並深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住後的管理、使用難題。

本項目推行“綠色安全環保小區”概念，全部採取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側門，供車輛出入。

小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外牆設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可透過報警系統獲得最及時的幫助。

此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作;消防設施的保護;公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。

第三章項目市場分析與整合營銷

一、項目市場分析

1、地段環境優越

本項目位於荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計xx年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。

2、周邊生活配套完善

本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市;新風菜場、金豐園菜場;農業銀行、工商銀行;胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閒配套，生活十分便利。

小區改造可行性研究報告4

一、總論

1.項目建設背景

南方A市B小區開發公司開發的“98佳園住宅小區”，以高品質的開發建設，優美的居住環境和一流的物業管理爲A市住宅小區樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。爲滿足A市城市居民21世紀新的住房要求，創建新型城市住宅小區，該公司經過全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反覆的分析比較，根據自前小區市場現狀與發展趨勢，選擇靠近c民族園，與“98佳園住宅小區”相連的現A市b廠區內，開發中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設繼“98佳園住宅小區”之後又一個高品質住宅小區。佳園一期銷售已基本結束，該公司和佳園小區良好的形象普遍得到A市市民和政府的認可，由於“佳園二期”與98佳園僅一牆之隔，這爲本項目的開發帶來不可多得的商機。

根據A市城市規劃發展需要以及白龍路片區控制性規劃要求，B小區開發公司已同A市b廠以定點拆遷的方式達成協議，獲得該廠33333.5平方米生產用地。開發建設用地及土地用途性質的變更手續由A市土地管理局和市規劃局辦理。根據城市規劃和該市對產業結構調整的有關要求，A市D廠搬遷至高新技術開發區內。

該項目初步方案設計已經完成，“佳園二期”項目建議書已經省計委批准，各項前期工作和規劃報批方案工作已相繼開展。

2.項目概況

(1)項目名稱：“佳園二期”項目。

(2)建設地點：A市白龍路。

(3)建設單位：B小區開發公司。

(4)企業性質：國有。

(5)經營範圍：主營：小區開發經營。兼營：建築材料、

裝飾材料、室內外裝飾。

(6)公司類別：專營企業。

(7)資質等級：城市綜合開發二級。

(8)企業概況：B小區開發公司是獨資國有小區開發企業，成立於1993年。6年來，該公司成功開發了關上中心區“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳園住宅小區”等項目，總開發面積24萬平方米，形成一定的開發規模，積累了城市住宅小區開發經驗，並創出了佳園小區品牌效應，在A市小區行業站穩了腳根，給公司帶來了良好的經濟效益和社會效益，企業得到了較快的發展。“佳園二期”是該公司開發的高標準精品住宅小區。

(9)工程概況：“佳園二期”項目佔地33333.5平方米，總建築面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。

(10)資金來源：本項目建設資金完全由B小區開發公司自籌，不足投資透過預售房款解決。根據收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率爲19.8%，財務淨現值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計算期內國家稅收2629萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經濟效益較好。

3.可行性研究報告編制依據

(1)省計委計投[2000]xx號文《關於“佳園二期”項目建議書的批覆》;

(2)B小區開發公司與A市D廠簽定的《國有土地轉讓造成房屋拆遷、停產損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉讓合同》;

(3)A市規劃設計院《白龍路沿線控制性詳細規劃》;

(4)A市理工大學建築工程學院設計研究院《“佳園二期”項目初步規劃方案》;

(5)白龍寺片區地質勘探資料;

(6)A市城市規劃局《A市土地使用變更通知書》;

(7)省審計事務所驗資證明;

(8)A市城市合作銀行資金證明;

(9)國家計委《建設項目經濟評價方法與參數(第二版)》;

(10)建設部《小區開發項目經濟評價方法》。

4.可行性研究報告研究範圍

根據“佳園二期”項目建議書批覆和初步規劃方案，本研究工作範圍主要是住宅市場分析及營銷戰略，建設規模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。

5.研究結論及建議

本項目屬小區住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，開發用地變更及項目建設規劃手續已在辦理，建設資金完全自籌，現場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費羣體，戶型規劃爲中高檔住宅，根據對A市住宅市場分析預測，項目開發有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。本項目開發土地利用A市D廠生產用地，對盤活國有資產，推進國有企業產業結構調整，有明顯的社會效益。

從目前小區市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調研，尤其是面積較大的聯排商品房，如完全作爲住宅，要根據市場變化作出更爲準確的市場定位，調整戶型或面積，並做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工作，降低開發建設成本，儘量減小項目風險。

6.主要經濟技術指標

“佳園二期’’項目主要經濟技術指標。

“佳園二期”項目主要經濟技術指標

序號項目名稱單位指標

1、總佔地面積平方米33333.5

2、總建築面積平方米76100

3、建築容積率1.4

4、小區綠化率%40以上

5、戶均面積多層住宅平方米/戶A型100、B型160聯排低層住宅平方米/戶260

6、地下停車庫車位30平方米/車位500個15000平米

7、綜合售價多層住宅元/平方米2950聯排低層住宅元/平方米3850

8地下停車庫元/位7500

9建設投資萬元17623

10每平方米建設投資元2316

11投資利潤率%17.7

12全部投資財務內部收益率(稅前)%18.7

13全部投資財務淨現值(稅前)萬元379

14全部投資投資回收期(稅前)年2.9

二、住宅市場分析與營銷戰略

1、當前住宅市場現狀

進入2000年以來，在加快住宅建設和深化城鎮住房制層革的推動下，以住宅爲主體的小區市場，總體上呈現平穩發展的態勢。主要表現在：

(1)商品房開發投資穩步回升。1992年小區業超速發1993年下半年起宏觀調控，至1995年以後，小區開發投資一度出現增速減緩的趨勢。1997年以後，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產總值增長的7.8%中，住宅建設的貢獻率達到1個百分點以上。

(2)在住房分配貨幣化和各地促進小區市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。

(3)住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發展。近幾年來，住房消費信貸迅速發展起來，有力地支援了居民房，成爲啓動小區市場的一大亮點。

(4)小區二、三級市場聯動效應突出，三級市場漸趨活躍。小區二、三級市場聯動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成爲住宅市場的一個熱點。

2、A市商品房現狀與市場需求

A市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所佔的比例不大，家庭每戶總建築面積還比較小。從A市城市居民住房構成現狀來看，商品住宅市場蘊藏着巨大的需求潛力。根據有關市場調查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構成中所佔的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨着住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成爲居民主要的住房來源。

再從每戶住房總建築面積來看，居民住房60平方米(指建築面積，下同)以下的佔38.96%，60～80平方米的佔33.8%，81～100平方米的佔14.82%，101～120平方米的佔8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只佔2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人羣要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房屍數將比現在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。

3.“精品住宅”的市場需求及發展

“人與自然和諧發展”是21世紀對城市新型住宅小區的呼喚，也是今後對城市住宅小區開發建設的要求。隨着A市城市居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規劃合理，建築容積率低，而且要求綠地率高。根據A市城市經濟社會發展，以及商品房今後發展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，並將逐步成爲城市居民今後商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現爲：

3.1住宅市場趨向細分化

隨着福利分房制度的結束，個人購房將成爲住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啓己與衆不同的個性，換句話說，住宅細分是今後住宅市場的發展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費羣體，推出高標準、多戶型新型住宅，由於住宅小區環境優美、品質高，售價合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發展方向是住宅市場細分化。對住宅從業人員的專業化程度要求也越來越高。市場對規劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，並要求從業人員的專業水平也應隨之提高。

3.2商品房市場進入品牌角逐時代

隨着住宅市場的不斷髮育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對於商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環境優美、配套齊全，還要考慮文化品位、今後改造餘地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現的客觀環境。同時，開發商也會逐漸認識到品牌在住宅開發中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年A市小區及相關產業展示會上，許多購房者已把諮詢的重點由價格區位轉向開發商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現品牌角逐趨勢的原因，主要有：

(1)先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經濟快速發展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平，據有關資料統計，富裕家庭約佔3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今後還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。

沿白龍路向前是新迎小區和大樹營、曙光、東華小區一帶，是A市較早開發的商品住宅區，區內人口密度大，聚集了衆多先富起來的人士，下一步商品房的更新換代，加上二，、三級市場的放開，將爲商品房交易提供方便，並有可能使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉化爲現實需求。

(2)商業消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿旅遊城市，發展商貿一直是A市經濟發展的重點之一。由於幾次博覽會的成功舉辦，提高了A市在國際國內的知名度，爲A市城市經濟發展帶來前所未有的機遇，商貿旅遊繁榮，駐市各類商業機構衆多，今後私營企業也越來越多，私營企業主的住房需求趨旺，隨着多種所有制成分共存的發展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像98佳園這樣環境優美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。

(3)項目區位市場潛力。“佳園二期”項目位於C民族園以南，環境得天獨厚，是開發高品質的精品住宅小區不可多得的地段位置，加上開發建設條件優越，開發品牌商品住宅具有無可比擬的區位優勢，並蘊藏着巨大的區位市場潛力。

3.3戶內智能科技的運用成爲住宅市場的亮點

戶內智能科技的運用是目前住宅開發的重大課題，它包含新型居室建築材料的運用以及居室內部智能化設施的安排，智能住宅的優勢不僅在於其高科技和高智能使業主保持與時代同步，更在於其高附加值性：一套性能良好、可更新換代的住宅智能系統會隨着未來科技的發展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。

3.4消費者對住宅質量和物業管理的關注

消費者購房是個人的投資置業行爲，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的`住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛生、日照、通風、室外環境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有着不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前並考慮可改造。物業管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對於購房者來說，包括售後服務內容的物業管理與住宅本身的`質量同等重要，他們要求物業管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。

3.5住宅開發及開發商向規模化發展

前幾年，A市城市住宅開發數量發展過快，但開發規模偏小。目前A市已有各類資質的小區開發企業200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區外，大多規模較小，不但開發成本高，還引發住宅市場惡性競爭、粗製濫造、哄擡地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。小區開發商只有透過大規模、低成本開發，才能滿足用戶的要求。A市目前開發的北辰小區、陽光小區等開發建設規模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發向規模化發展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發商向規模化方向發展。從A市最近兩年的小區市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經驗的大型小區開發企業將涌現出來，並佔市場主導地位。

3.6住房消費逐步成爲居民消費熱點和投資手段

隨着A市城鎮居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成爲居民消費熱點和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用於投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關係。據有關資料統計，1990年A市城鎮居民人均收入爲1579元，1995年爲4384元，1996年汰到5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實際增長42.4%。在居民消費支出中恩格爾係數已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數又有新的下降，這標誌着居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨着城市耐用消費品逐步飽和後，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨着居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭爲6%～10%，中高收入家庭爲13%—16%，，富裕家庭佔20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支援，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，並保持逐步上升的勢頭。

從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區”、“陽光小區”、“金康園’’等的成功開發，預示着未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發已成爲新趨勢，“佳園二期”市場定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據的。

4，當前住宅市場面臨的矛盾和問題

目前，以住宅爲主體的小區市場在發展過程中面臨着一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過剩的現象突出，市場有效需求的不足。主要表現在以下三個方面：

(1)商品房空置量繼續上升，消化空置房壓力加大。據有關資料統計，A市空置商品房已達80餘萬平方米，一些建設標準低，施工質量差，戶型不合理，設施或居住環境不良的商品房空置率還將進一步增加。

(2)住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環要有一個較長的形成過程。

(3)市場發育程度整體水平偏低，地區之間發展嚴重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發也面臨住宅市場供大於求的矛盾。雖然隨着福利房的取消，小區二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，爲商品房市場的發育打下了一定的基礎，但目前結構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在2000年後將建成1000萬平方米的經濟適用房，低檔房市場供給量很大，對小區價格將產生較大影響，導致本項目的開發有一定的市場風險。

小區改造可行性研究報告5

第一章項目提要

1.1項目名稱

福州市金山七期小區建設項目

1.2承建單位

福州市教育局

1.3建設地點

福州市範圍

1.4建設性質

新建

1.5建設內容

項目擬規劃用地20畝（合約13333m2）建設金山七期小區，總建築面積爲6224m2，辦學規模爲24個班，在校學生爲1200人。其中：教學綜合樓3661m2，圖書、行政綜合樓2563m2。項目建築爲框架結構，建築耐久年限爲70年，建築安全等級爲二級；建設配套設施，購臵相應教學、辦公設備等。

1.6建設期限

20xx年12月～20xx年8月

1.7總投資及資金籌措

項目總投資852萬元，全部由市財政劃撥。

1.8項目效益

本項目的實施有利於進一步優化教育資源配臵，改善教育結構體系，有利於有效破解教育發展難題，全面加速教育強市創建進程，是爲社會生產、公共生活服務和以創造社會效益爲主的社會事業建設項目。項目的實施可以緩解福州市城區中心小區就學壓力，有利於促進全市義務教育穩定、持續、協調、健康發展，也有利於加快爲國家和本地區培養人才的步伐，從外部環境上實現對當地社會發展的貢獻。

1.9主要技術指標

主要技術經濟指標

第二章項目建設的必要性和可行性

2.1項目由來

根據福州市人民政府第十三屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議的決定》實施方案的報告要求，並根據城區發展規劃和現有中小區佈局實際，合理配臵城區教育資源，改善城區學校辦學條件，因地制宜對城區學校進行佈局調整和擴容提質。本着均衡化、合理化，就近入學的原則，切實解決城區義務教育階段學生入學難的問題，充分保障人民羣衆享受優質教育資源的權利，促進該市教育和諧健康發展。目前該市城區義務教育階段小區，一方面地處城區中心地帶的一些小區由於辦學條件和師資力量較強，成爲學生擇校的熱點，近年生源劇增而超負荷執行。另一方面，隨着金山片區建設的突飛猛進，倉山區金山片區人口以每年8000-10000人的增量遞增，再隨着沿江兩岸、金山大道、橘園洲周邊及附近小區大量建設，擇址選址地址建設一所規範化的合格小區勢在必行。

2.2項目建設的必要性

2.2.1項目建設是落實的需要。以科學發展觀爲統領，根據城區發展規劃和現有中小區佈局實際，合理配臵城區教育資源，改善城區學校辦學條件，因地制宜地對城區學校進行佈局和擴容提質。切實解決城區義務教育階段學生入學難的問題，充分保障人民羣衆享受優質教育資源的權利，促進全市教育和諧健康發展。隨着福州市城市建設的突飛猛進，市區人口的增量遞增，城區教育設施的配套明顯滯後於城市發展的步伐，不少新建住宅小區教育設施不配套或配套不足，使城區居民子女入學難的問題更加突出。因此，該項目的建設是落實會議精神，合理配臵城區教育資源，滿足城區義務教育階段學位一，化解大班額矛盾的需要。

2.2.2項目建設是福州市經濟、社會發展的需要

福州市現轄5區2市6縣。至20xx年底，全市常住總人口683萬人，其中市區常住總人口187萬人。20xx年全市地區生產總值達2284.16億元，按可比價格計算，比增13%。

福州市擁有2200多年的歷史，是中國著名的僑鄉和臺胞祖籍地之一，是福建省省會，全省的政治、經濟、科技、教育和文化中心，又是中國歷史文化名城，沿海開放港口城市。黨的十一屆三中全會後，全市人民緊緊抓住歷史機遇堅持改革開放，社會經濟和城市建設都取得了突飛猛進的發展，1984年經中央批准福州市成爲全國對外開放的14個沿海港口城市之一，1985年又經國務院批准成立了國家級開發區——福州經濟技術開發區。特別是1996年福州被國務院定爲兩岸通航的首批試點口岸之一以及被列爲全國綜合配套改革試點城市以來，福州市抓住這兩個難得契機，進一步解放思想，大膽探索，擴大開放，經濟建設和社會事業有了長足大發展，先後邁入“中國城市綜合實力50強”和“全國城市投資硬環境40優”行列，分別兩次被評爲全國“衛生城市”和“全國科技興市先進城市”。20xx年，全市國內生產總值超過千億元大關，達1011.69億元，綜合經濟實力名列全國26個省會城市前列。“十五”期間，福州全市國內生產總值年均增長10.99%，20xx年達到1476.31億元；產業結構不斷優化，水產業和特色種養業等農業主導產業逐步擴壯，電子、機械、輕紡等工業支柱產業初具規模，旅遊、會展、小區等新興第三產業蓬勃發展，高新技術產業迅速崛起。縣域經濟也日益壯大，福清市已名列“全國百強縣”第十四位。

目前，福州已經發展成爲一個國民經濟體系較爲完善，內外貿易較爲繁榮，城市建設管理較爲完善，科技教育較爲發達的初具規模的現代化沿海城市；形成了多層次、多功能的對外開放新格局，擁有保稅區、經濟技術開發區、臺商投資區等實行特殊政策、靈活措施的各類園區；成爲我國東南沿海的重要港口城市。

小區改造可行性研究報告6

第一部分小區綠化景觀工程項目總論

總論作爲可行性研究報告的首要部分,要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論,並對項目的可行與否提出最終建議,爲可行性研究的審批提供方便。

一、小區綠化景觀工程項目背景

(一)項目名稱

(二)項目的承辦單位

(三)承擔可行性研究工作的單位情況

(四)項目的主管部門

(五)項目建設內容、規模、目標

(六)項目建設地點

二、項目可行性研究主要結論

在可行性研究中,對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題,都應得出明確的結論,主要包括：

(一)項目產品市場前景

(二)項目原料供應問題

(三)項目政策保障問題

(四)項目資金保障問題

(五)項目組織保障問題

三、主要技術經濟指標表

在總論部分中,可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標彙總,列出主要技術經濟指標表,使審批和決策者對項目作全貌瞭解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明並提出解決的建議。

第二部分小區綠化景觀工程項目建設背景、必要性、可行性

這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、小區綠化景觀工程項目建設背景

(一)國家或行業發展規劃

(二)項目發起人以及發起緣由

二、小區綠化景觀工程項目建設必要性

三、小區綠化景觀工程項目建設可行性

(一)經濟可行性

(二)政策可行性

(三)技術可行性

(四)模式可行性

(五)組織和人力資源可行性

第三部分小區綠化景觀工程項目產品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在於,任何一個項目,其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇,都必須在對市場需求情況有了充分了解以後才能決定。而且市場分析的結果,還可以決定產品的價格、銷售收入,最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中,要詳細研究當前市場現狀,以此作爲後期決策的依據。

一、綠化景觀工程項目產品市場調研

(一)綠化景觀工程項目產品國際市場調研

(二)綠化景觀工程項目產品國內市場調研

(三)綠化景觀工程項目產品價格調查

(四)綠化景觀工程項目產品上游原料市場調研

(五)綠化景觀工程項目產品下游消費市場調研

(六)綠化景觀工程項目產品市場競爭調查

二、小區綠化景觀工程項目產品市場預測

市場預測是市場調研在時間上和空間上的延續,利用市場調研所得到的資訊資料,對本項目產品未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析,從而得出市場預測。在可行性研究工作報告中,市場預測的結論是制訂產品方案,確定項目建設規模參考的重要根據。

(一)綠化景觀工程項目產品國際市場預測

(二)綠化景觀工程項目產品國內市場預測

(三)綠化景觀工程項目產品價格預測

(四)小區綠化景觀工程項目產品上游原料市場預測

(五)綠化景觀工程項目產品下游消費市場預測

(六)小區綠化景觀工程項目發展前景綜述

第四部分小區綠化景觀工程項目產品規劃方案

一、小區綠化景觀工程項目產品產能規劃方案

二、小區綠化景觀工程項目產品工藝規劃方案

(一)工藝設備選型

(二)工藝說明

(三)工藝流程

三、小區綠化景觀工程項目產品營銷規劃方案

(一)營銷戰略規劃

(二)營銷模式

在商品經濟環境中,企業要根據市場情況,制定合格的銷售模式,爭取擴大市場份額,穩定銷售價格,提高產品競爭能力。因此,在可行性研究報告中,要對市場營銷模式進行詳細研究。

1、投資者分成

2、企業自銷

3、國家部分收購

4、經銷人代銷及代銷人情況分析

(三)促銷策略

第五部分　小區綠化景觀工程項目建設地與土建總規

一、小區綠化景觀工程項目建設地

(一)綠化景觀工程項目建設地地理位置

(二)小區綠化景觀工程項目建設地自然情況

(三)綠化景觀工程項目建設地資源情況

(四)小區綠化景觀工程項目建設地經濟情況

(五)綠化景觀工程項目建設地人口情況

二、小區綠化景觀工程項目土建總規

(一)項目廠址及廠房建設

1、廠址

2、廠房建設內容

3、廠房建設造價

(二)土建總圖佈置

1、平面佈置。列出項目主要單項工程的名稱、生產能力、佔地面積、外形尺寸、流程順序和佈置方案。

2、豎向佈置

(1)場址地形條件

(2)豎向佈置方案

(3)場地標高及土石方工程量

3、技術改造項目原有建、構築物利用情況

4、總平面佈置圖(技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構築物的位置)

5、總平面佈置主要指標表

(三)場內外運輸

1、場外運輸量及運輸方式

2、場內運輸量及運輸方式

3、場內運輸設施及設備

(四)項目土建及配套工程

1、項目佔地

2、項目土建及配套工程內容

(五)項目土建及配套工程造價

(六)項目其他輔助工程

1、供水工程

2、供電工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分小區綠化景觀工程項目環保、節能與勞動安全方案

在項目建設中,必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律,對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素,必須在可行性研究階段進行論證分析,提出防治措施,並對其進行評價,推薦技術可行、經濟,且佈局合理,對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定,凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度,同時,在可行性研究報告中,對環境保護和勞動安全要有專門論述。

一、小區綠化景觀工程項目環境保護

(一)項目環境保護設計依據

(二)項目環境保護措施

(三)項目環境保護評價

二、小區綠化景觀工程項目資源利用及能耗分析

(一)項目資源利用及能耗標準

(二)項目資源利用及能耗分析

三、小區綠化景觀工程項目節能方案

(一)項目節能設計依據

(二)項目節能分析

四、小區綠化景觀工程項目消防方案

(一)項目消防設計依據

(二)項目消防措施

(三)火災報警系統

(四)滅火系統

(五)消防知識教育

五、小區綠化景觀工程項目勞動安全衛生方案

(一)項目勞動安全設計依據

(二)項目勞動安全保護措施

第七部分小區綠化景觀工程項目組織和勞動定員

在可行性研究報告中,根據項目規模、項目組成和工藝流程,研究提出相應的企業組織機構,勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

一、小區綠化景觀工程項目組織

(一)組織形式

(二)工作制度

二、小區綠化景觀工程項目勞動定員和人員培訓

(一)勞動定員

(二)年總工資和職工年平均工資估算

(三)人員培訓及費用估算

第八部分小區綠化景觀工程項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間,是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期,這一時期包括項目實施準備,資金籌集安排,勘察設計和設備訂貨,施工準備,施工和生產準備,試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節,有些是相互影響的,前後緊密銜接的,也有同時開展,相互交叉進行的。因此,在可行性研究階段,需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃,綜合平衡,作出合理又切實可行的安排。

一、小區綠化景觀工程項目實施的各階段

(一)建立項目實施管理機構

(二)資金籌集安排

(三)技術獲得與轉讓

(四)勘察設計和設備訂貨

(五)施工準備

(六)施工和生產準備

(七)竣工驗收