2015催辦函範文

小區建設和完善管理催辦函

XX小區業主委員會

明珠業函〔2015〕1號

關於規範明珠苑小區建設和完善管理的催辦函

貴州華庭房地產開發有限公司威寧分公司(以下稱公司或開發商)：

根據草海明珠苑小區第一屆業委會第一次委員會議紀要，現特函告貴公司及時解決處理以下問題:

一、必須按相關要求儘快解決以下問題並作好相關賠償

(一)必須按照小區沙盤的設計修建好小區出入道路【修建好符合500戶人出入的標準的小區西面(草海鎮人民北路方向)現農業銀行處的小區出入道路和消防安全通道，修建好威寧民族中學大門斜對面符合500戶人出入的小區出入道路和消防安全通道，修建好D棟2單元處通往草海鎮健康路方向的小區出入道路和消防安全通道)】。

(二)停止幼兒園修建的侵權活動。

(三)小廣場中央單株植樹必須按照原有設計修建爲噴水景觀。

(四)必須拆除屋頂隔熱層上方的房屋建築，並修復防水功能。

(五)必須按要求配置好標準的物業管理辦公用房，即業主委員會辦公室用房，物業管理公司辦公室用房。

(六)必須及時給廣大業主出示商品房交接的全部檔案材料【現在下差的相關材料是：《工程竣工驗收備案表》(蓋章原件)、《面積實測表/測繪單位實測面積明細》(可爲複印件但要有章)、《門禁系統安裝使用說明書》、《建築工程質量認定書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、規劃設計更改前後的小區設計圖紙】。

(七)必須在2個月內(2015年3月23日前)按相關技術標準一次性修復好廣大業主反映的外牆壁滲水、屋頂變形、屋頂漏水、衛生間漏水(D東1單元11樓3號屋頂變形、屋頂漏水、外牆壁滲水非常嚴重，請儘快解決)等房屋修建中存在的“豆腐渣”工程問題。

(八)根據《中華人民共和國侵權責任法》第四十一條因產品存在缺陷造成他人損害的，生產者應當承擔侵權責任;第四十三條因產品存在缺陷造成損害的，被侵權人可以向產品的生產者請求賠償，也可以向產品的銷售者請求賠償等相關規定。開發商必須對受害業主作相應的損失賠償。如不能在規定的時間內修復的，必須按照推遲一天200元的標準補償給每戶受害業主，直至修復並獲得相關權威部門驗收合格爲準，否則必須作退房處理並承擔相應的損失和違約賠償。

(九)必須儘快消除電梯因質量問題存在的安全隱患，必須儘快修復好小區每棟樓房的相關門禁系統並交付使用，必須及時修復或安裝好小區道路或走廊內的監控設施，消除盜竊安全隱患。

二、函告要求解決問題的事實及理由

(一)你公司發佈虛假廣告，欺騙和誤導業主應承擔的違約責任

事實及理由：在草海明珠苑小區購房的大部分業主，當時主要是看中開發商宣傳的草海明珠苑小區面臨草海鎮人民北路方向有大量的花園綠化面積和兩條寬敞的小區出入通道，所以購買了此小區內的住房。原來開發商在介紹小區規劃時一直聲稱“整個小區全部要根據沙盤設計修建(沙盤至今還存在)”，可是現在開發商根本不按照以前宣傳的沙盤設計修建，是一種“掛羊頭賣狗肉”的.行爲。一是違反了《中華人民共和國廣告法》第三條 廣告應當真實、合法，符合社會主義精神文明建設;第四條：廣告不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者。二是違反了國家工商行政管理局1996年12月30日公佈的《房地產廣告發布暫行規定》(國家工商行政管理局第71號令)第一條 發佈房地產廣告，應當遵守《中華人民共和國廣告法》;第二條 房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公衆。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視爲要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視爲合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。因此，開發商必須承擔相對於所有業主的違約責任，並及時按照小區沙盤的設計修建好小區出入道路和消防安全通道。

(二)你公司隨意更改規劃設計應承擔的違約責任

1.更改住房設計內容爲幼兒園修建的侵權和違約責任

事實及理由：即使開發商的更改規劃得到了威寧自治縣人民政府的原則上同意，開發商也要承擔違約責任。

理由是：開發商更改規劃雖然獲得政府的原則上同意，但是，此類問題涉及到的不僅僅只是一種法律關係，它涉及到的是兩種法律關係。一種法律關係是開發商與規劃部門之間的行政法律關係。在這層法律關係中，開發商是行政管理相對方，政府規劃部門是行政主體。雙方的權利義務主要是開發商在申請調整設計方案的過程中，必須獲得規劃部門的審批同意，規劃部門有權監督建築項目按規劃要求施工和建設;開發商有權要求規劃部門按法律法規的要求審批規劃的立項和變更，有義務嚴格按規劃要求施工建設，竣工後接受規劃部門的驗收。然而開發商更改規劃要求獲得政府規劃部門批准同意，這只是說明開發商沒有違反行政法律法規的規定，不承擔行政責任，但不必然意味着不承擔相對於業主的侵權和違約責任。開發商是否承擔相對於業主的侵權和違約責任涉及到的是第二層法律關係。

一是開發商更改住房設計規劃內容爲幼兒園設計內容，造成了業主住宅小區進出入通道、消防安全通道變窄、花園綠化面積減少(原有住房設計用地面積600㎡左右，這裏還需要開發商出示原來的設計圖紙佐證，現在幼兒園設計用地面積2457.8㎡)、噪音增大的侵權和違約行爲。

二是因爲更改規劃是開發商主動向規劃部門申請的，是否要求更改規劃完全是開發商自己能主動控制和掌握的，開發商申請更改規劃的時候對於侵害業主是明知的，不屬於“不可抗力”而免責的範疇。

三是開發商向政府部門申請更改設計規劃時，也沒有采取公示、聽政等相關程序，當時沒有公示告知廣大業主和聽取廣大業主的意見和維權建議，而是採取單方操作，這根本不合符國家的有關規定。