買房人能否終止合同

[提要]湯先生打算在建鄴區買一套二手房，透過一家中介公司，他在6月份挑到了合適的房源，並與賣主簽訂了買賣合同，想着不久後就可以入住新家，湯先生一家都挺開心。可是，事情遠不是他想的那麼簡單，因爲湯先生後來發現該房屋內原有戶口在合同約定時間內無法遷走，而且賣主不答應退還14.6萬元房款且中止合同。

湯先生打算在建鄴區買一套二手房，透過一家中介公司，他在6月份挑到了合適的房源，並與賣主簽訂了買賣合同，想着不久後就可以入住新家，湯先生一家都挺開心。可是，事情遠不是他想的那麼簡單，因爲湯先生後來發現該房屋內原有戶口在合同約定時間內無法遷走，而且賣主不答應退還14.6萬元房款且中止合同，另外，中介公司又在催促他交納6800元的中介費，湯先生鬱悶不已。

買房人：戶口糾紛很頭疼。“本來遇到合適的房源挺高興的，房子品質不錯，價格也算適中，於是就簽了買賣合同，可當我第二天到派出所查了以後，才知道原來這套房屋裏的戶口不是賣家的，而是原房主的，且是其因賭博而抵押的房產。”湯先生後來才得知，該房產系賣房人5月份才購入的。

“房子位於漢中門附近，總價約64萬元，我先交納了14.6萬元的首付款，買賣雙方在合同中約定，交納中款39萬元後，會將我和家人的戶口遷入該房產，尾款結清後，纔算完成交易。”湯先生向記者講述了大致情況。他說，籤合同之前自己輕信了賣主承諾的“是我的戶口，一定在7月10日前遷走”，而且中介公司也說是賣主的戶口，所以他才付了14.6萬元的首筆款。

牽扯到的第三方戶口問題讓湯先生很頭疼，他認爲賣房人故意隱瞞了戶口問題而誤導他簽訂合同，且到合同規定的“7月10日遷出戶口”期限後，戶口問題依然沒有解決，湯先生想與賣方中止合同但被拒。

中介方：中介也是受害者關於中介費，湯先生給該中介公司打了6800元的欠條，但由於他想中止與賣方的交易合同，於是就拒付中介費，中介公司對此表示很無奈。

記者連線了該中介公司高層管理人員，他認爲，簽訂合同之前，賣方堅持承諾“戶口是自己的，而且在7月10日前遷出”，中介也是被欺瞞的一方，也是受害者。關於中介費問題，行業內認爲，只要買賣雙方簽訂交易合同，中介就有權拿到佣金，湯先生一直拖欠6800元的中介費是不應該的。

而湯先生則認爲，中介與賣方一起認定戶口是賣房人的，且能在約定期限內遷出，他才簽訂了合同，中介對此事負有連帶責任。爲此，記者採訪了南京陶然居房地產經紀有限公司崔榮麗董事長，她認爲，“中介公司一般會在買賣雙方籤合同之前告訴戶口問題，但如果賣方故意欺詐騙取合同，那麼中介和買房人都是受害者。中介公司是沒有權利去派出所查賣房人的戶口的，只有本人拿着產權證和身份證才能查到房子的戶口。”律師：有權追究賣房人責任據瞭解，6月19日，湯先生在交4000元押金時簽訂了三方合同，約定違約方須賠償損失1萬元；6月24日，交14.6萬元首付款時簽訂了買賣合同，沒有約定違約責任。

湯先生能否中止合同並討回自己的.14.6萬元呢，記者採訪了南京道多律師事務所耿曉蓉律師。律師表示，買房人將自己的戶口遷入所購房屋，是與買房人今後能夠有效使用房屋有密切聯繫的問題之一。因此，一般情況下，房屋買賣雙方都會在房屋買賣合同中對買房人何時能夠將自己的戶口遷入所購房屋進行約定。

即使沒有約定，房屋的產權交易與被交易房屋內戶口問題之間的關係依法也應該是這樣的：1、房屋產權交易是一種合同行爲。2、買房人將自己的戶口遷入自己購買的房屋，是買房人附隨合同自然應當獲得的權益；是房屋出賣方附隨合同自然應該承擔的義務。所以，房屋出賣方不能及時保證買房人將戶口遷入所購買房屋，是要承擔法律責任的。

現在，房屋出賣方不能保證湯先生的戶口正常遷入該房屋，是房屋出賣方沒有完全履行房屋出賣義務的具體表現，是房屋中介方沒有完全履行中介服務內容的具體行爲。湯先生有權追究房屋出賣方相關的法律責任，有權拒付中介服務費用。湯先生追究房屋出賣方相關法律責任的權利主張，應該這樣來依法選擇自己行使權利的方式：1、要求房屋出賣方全面履行房屋出賣合同，承擔不能全面履行房屋出賣合同的違約責任或賠償責任；2、在有證據能夠證明房屋出賣方是惡意將存在不能解決戶口糾紛的房屋，基於轉嫁風險而將房屋出賣給自己的情況下，湯先生有權要求解除該房屋買賣合同，討回自己的14.6萬元並追究房屋出賣方相應的賠償責任。

原產權人出售房屋，不遷戶口的情況一旦發生則較難處理。我國現行法律規定戶籍歸公安部門管轄，所以目前法院在審理房屋糾紛中，對戶口問題一般不作判決，僅就戶口問題起訴的一般也不予受理。爲避免出現上述問題，購房者在購買二手房時應加強自我保護，簽訂有關戶口遷移的條款，不僅要明確約定售房者及其家屬戶口遷出的時間，還應明確

不及時遷移的法律後果。如規定每逾期一天，按房款總額的百分之幾賠償損失等。一旦出現售房者延期履行或不履行的情況，購房者便可以根據合同約定，要求賠償損失。