小產權房買賣合同是否合法

相關規定，當由房管部門統一發放，是包括產權使用證和國有土地使用權的完全產權。那麼購買小產權房有怎麼的後果呢，小產權房屋買賣合同有效嗎?

一、 購買小產權房有怎麼的後果呢

1、 拿不到法律認可的房產證。村委會和開發商自行印製的《樓房產權證》不具有法律效力。

2、 即使有宅基地和房屋的使用權也無法上市交易，無法得到銀行貸款和按揭，不允許過戶。

3、 有可能被列爲違章建築，面臨拆遷而得不到任何補償的風險。

房地產開發商非法利用集體土地，不僅造成國家土地收益的流失，還嚴重侵害了購買者的合法權益。因此，購買者在購房前，瞭解土地的性質是至關重要的。如果您不太瞭解小產權房，很有必要諮詢產權糾紛相關律師，對自己所要購買的房子性質要明確清楚。因爲，如今購買小產權房存在極大的風險，一般情況下不宜投資購買。如果您碰到的是小產權房，購買時一定要謹慎購買。

二、小產權房買賣合同有效嗎

根據我國的法律規定，小產權房合同的效力應以認定無效爲原則，以認定有效爲例外。其中，認定例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。”

認定小產權房買賣合同無效的法律依據主要有：

1、999年5月6日，國務院辦公廳發佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》就規定：“農村住宅不得向城鎮居民出售。”

2、2004年12月24日，國務院《關於深化改革嚴禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。

3、2007年12月30日，國務院辦公廳國辦發(2007)71號通知重申：“農村住宅用地只能分給本村村民，城鎮居民不得在農村購買宅基地、農村住宅和小產權房。”

4、《土地管理法》第63條規定：“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業建設。”

此外，根據《土地管理法》第62條及其它相關條款的規定，農村和城市郊區土地屬於農民集體所有，農村宅基地使用權的取得有着嚴格的身份限制。從這個意義上看，依法取得並享有宅基地使用權，當且僅當其具備集體經濟組織成員的身份，而且宅基地的分配製度應該實行的是一戶一宅制。

根據房地一體的原則，當宅基地上所建房屋被轉讓，該土地的使用權也隨之一併被轉讓，如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致宅基地使用權享受主體的擴大化，不具備宅基地使用權資格的人反而成爲了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的規定顯然是矛盾的。

該法第63條的禁止性規定對農村集體土地使用權的流轉做了嚴格的限制，因此，農村宅基地的所有權在集體，使用權僅限於村民，農民將房屋賣給城市居民實質上是使用土地進行了非農建設，該種行爲被法律所禁止，轉讓合同應該自始無效。

事實上，小產權房的熱銷有其主觀條件也有其客觀條件，儘管其產權不完整，但是相對於其風險來說，購房者仍覺得比買第一手房合算。至於小產權房買賣合同無效的問題，關乎到買賣雙方的權益是否受保護。往往很多小產權房的糾紛也來源於合同糾紛。因此，在簽約時，雖然法律上不保護買賣小產權房部分的法律關係，但對於其他權益的規定，最好能夠諮詢一下律師，最大程度地挽回不必要的損失。

小產權房能否合法化

有消息稱，有法學專家在解讀當前正在醞釀的《土地管理法》修訂草案徵求意見稿時表示，小產權房合法化的希望渺茫。據相關部門的統計，目前全國小產權房面積達66億平方米，產權房是120億平方米，小產權房之所以形成如此大的'量，一是因爲全國各地房價不斷攀升，而小產權房的價格只有同樣位置商品房價格的40~60%，加上經濟適用房和廉租房等社會保障性住房供應不足，一些收入較低的城鎮居民即使明知其“不合法”，且將面臨很多風險，仍甘願冒險一試，以此改善居住條件;二是我國城鄉土地二元結構導致了集體土地和國有土地的不平等地位——農民集體的土地利益得不到有效保護，爲了增加收入，似也有理的他們才“鋌而走險”，開發小產權房。

曾幾何時，國內著名的經濟學家對小產房的地位亦多有肯定。曾呼籲發房產證，讓農民帶資進城。同時，城裏“資本帶人下鄉”，可解決農村缺少農業技術能手的問題。假如給農民發了產權證，豈不可實現了雙向城鄉一體化嗎?葉檀也曾表示，開刀小產權需公正立場。她說，國土資源部對農民的土地進行確權，是給予農民市場化土地價格補償的第一步。如果農民此後能夠從城鎮化的徵地過程中獲益，成爲有資產的市民，那麼，我們理應爲國土資源部叫停小產權房的行動叫好;如果做不到，那麼，國土資源部叫停小產權房就無法洗清“剝奪”農民財產權的嫌疑。趙曉在爲小產權房呼籲時辯稱：叫停小產權房將推動房價飛漲，認爲：叫停小產權房是政府公權力對民衆財產的赤裸裸的掠奪。政府禁止小產權房的藉口是保護耕地，但保護耕地的重點應該是在提高土地的利用效率上。

凡此種種，對於小產權房問題的解決之道，英雄所見略同，不論是給農民發產權證，還是給以合理補償，顯現異曲同工之妙，他們從各自的視角上，給出了可行性建議。

在房地產成爲中國經濟發展引擎的同時，高房價也成爲中國百姓心中的痛。不斷飆升的房價不僅奴役着貸款購房的人們，更是使得房奴這一畸形世象呈現出日益泛化的態勢。身在城市，尤其是一線，甚至二線城市的市民們，也在以不同的形式被房子奴役着——這坐大山，成爲了人們難以逃避的重擔和困擾。

而在農村，由於農民在土地上的權利受到嚴厲限制，致使其難以取得發展所需資金，被迫背井離鄉地到城市去打工。農民工問題一面是給城市帶來了美麗與繁榮，另一面也擠佔了城裏人的生存空間且給自己的生活帶來諸多難言的艱難。

本來，房子是沒有大小產權之說的，因爲中國的法律只承認公(國)有土地上的“大產權房”，而不承認在集體所有土地上建構的“小產權房”。說到底還是個利益分割的問題，反映到制度層面還是城鄉二元結構的制度戒條。我們必須得承認，城鄉經濟(社會)二元結構的形成是其在特定的歷史條件下的產物，它對我國特定經濟社會發展中是起過作用的，但時至今日，那個以8億農民的低生活標準爲代價來換取經濟發展的模式，已經到了該結束的時候了。