商品房糾紛申訴狀

　　商品房糾紛申訴狀1

申訴人：李**　男　19**年*生　漢族　*

被申訴人：****房地產開發有限公司

法定代表人：*

地址：*

申訴事項：請求撤銷**市中級人民法院(xxx)第226號判決書，重新審理李**訴***房地產公司商品房買賣合同糾紛一案。

申訴理由：該案認定事實不清，對於不利於**房地產開發有限公司(以下簡稱：**公司)關鍵的幾點沒有進行認真核查。

一、**公司的土地證有問題，與我簽訂預售合同中的土地證與開庭時所說的土地證不一致，兩證中必有一個是假證，而且都未向法院提交。

我與**公司簽訂的商品房買賣合同中(合同簽訂日期爲xxx年9月2日)，**公司的土地證號是**國用(xxx)字第12號，而在法院的判決書中是**國用(xxx)第085號，取得日期爲xxx年12月11日。

按照國有土地出讓的規定，土地證號是按出讓的時間編制的，一個土地上只能有一個土地證編號，就是說，這兩個證其中必有一個是假的。在一審中解釋爲換新證是不正確的，土地證如同身份證，身份證換新證還是用的還原來的編號，同理，xxx第12號土地取得日期應爲xxx年，xxx第085號土地只能是xx年取得，換新證不會換編號，一審的解釋是不對的。任何一個瞭解房地產開發流程的人都會對兩個土地證的真實性產生足夠的懷疑。

法院在審理中應該對**公司的土地取得進行詳細的審查，而不是隻進行形式審查，更不應該相信換證的解釋。而且，至今**公司也沒有提供兩個土地證中的任何一個。

在一審中認定的是xxx第085號土地證，那就是說在簽訂商品房買賣合同時，**公司還沒有取得土地證。按《城市房地產管理法》第44條的規定，沒有取得土地證書不符合商品房預售的條件，簽訂的商品房預售合同是無效的。

開發商僅提供商品房預售證不足以證明商品房預售合同的合法有效。至少在本案中由於存在兩個相沖突的土地證，已經構成了預售證不合法的初步證據，法院應該對預售證及其他四證進行審查，而不是放任不管。

退一步講，假設 xxx第12號土地證確實存在，**公司就應該提供土地出讓合同、出讓金繳納收據證明。因爲**公司兩個證的情況已經使人們產生合理的懷疑，**公司有責任進一步證明他已經於xxx年取得土地證，具備預售條件。

原來的一二審法院對這麼重要的問題都忽略了，這樣的裁決怎麼經得起檢驗，怎麼能令人信服。

二、原來的法院裁決中只引用《房屋建築質量司法鑑定中心司法鑑定書》(以下簡稱鑑定書)的結論，認定現不影響房屋結構的安全可靠性，對感官質量和使用功能有一定影響。並得出不符合解除合同的條件。

1、該鑑定書含糊其辭，“現不影響”是什麼概念，是鑑定時不影響?那麼鑑定後第二天影響不影響?建築施工的各種規範及驗收規範上非常明確，地基和主體結構的質量期間要和建築設計使用壽命一致，也就是說，鑑定應該明確在該建築物設計使用壽命內(框架結構一般爲100年)地基的質量缺陷是否影響房屋的安全。

當鑑定結果不明確時，按證據規則的規定，法院應當要求鑑定人出庭質證，但法院沒有進行質證，這是訴訟程序上的錯誤。應該透過再審進行糾正，尤其是關係到房屋地基質量的大問題，必須給予明確的結論，這樣的結論只能透過再審程序解決。

2、鑑定書是雖然結論含糊其辭，但是從鑑定的過程中還可以看出很大的問題。

鑑定書中首先提到，**公司未能提交地基處理的設計、施工及驗收資料，那很可能**公司就沒有這些資料，或這些資料有很大的問題，不然**公司爲什麼不敢向鑑定人出示。

鑑定中還提到，地基持力層爲雜填土，土質較溼，土層中含較多瓦片磚塊，未經處理，地基承載力較低。結合**公司不出示施工資料，可以明確地基是存在問題的。

我們更懷疑**公司所出售的房屋的地基根本就沒有驗收或沒有透過驗收，不然爲什麼不能出示驗收資料。而據鑑定中所述情況，地基未經處理，也不可能透過驗收。

建築工程驗收是分步、分項驗收，地基沒有透過驗收就不可能透過整體驗收。

按建築法等有關法律規定，沒能透過驗收的建築是不能交付使用的。地基沒有經過驗收的建築當然也不能交付使用，我要求解除合同當然合理。

3、建設工程質量監督報告是證明工程質量的檔案，但它不是絕對的，鑑定書中有相反證據表明工程驗收是有問題的，法院應該對驗收情況進行覈查。而且，對建築工程(地基部分)提出問題的是司法鑑定，在訴訟程序中司法鑑定的效力至少不比竣工驗收報告低。

因此法院應該對地基是否經過驗收進行查證，要求**公司提供地基的驗收資料。但法院對此並沒有進行審查。

總之，本案中**公司在簽訂商品房預售合同時有沒有取得土地使用權、繳納土地出讓金是有疑問的，法院沒有審理清楚;**公司的房屋是不是經過全面驗收也是有漏洞的，法院也沒有進行審查，這兩點涉及到預售合同是否有效和**公司是否根本違約，直接關係到我的訴訟請求能否成立，在有有力反面證據時，法院沒有認真審查，所以這樣的判決是不正確的，我要求對本案進行再審。

此致

　　市中級人民法院

　　申訴人：李**

　　xxx年8月20日

　　商品房糾紛申訴狀2

申訴人(一審原告和反訴被告、二審上訴人)：張某某，女，漢族，35歲，住湖南省常寧市人。

申訴人因商品房預售合同糾紛一案，不服廣東省東莞市人民法院(xxx)東法民一初字第xxxx號民事判決，及廣東省東莞市中級人民法院於(xxx)東中法民一終字第xxxx號民事判決，特依法提起申訴。

申訴事項：

按照審判監督程序對上述兩級法院作出的一、二審判決提請上級人民檢察院提出抗訴。

申訴事實和理由：

兩級法院以“認定案涉認購書是商品房買賣合同，確認申訴人與東莞市某房地產開發有限公司(以下稱“開發商”)之間存在商品房買賣合同關係”爲由，判令雙方應繼續履行合同、申訴人應於判決生效四十日內向開發商支付剩餘房款2390000元，其認定事實和適用法律確有錯誤。具體理由如下：

一、原判認定《認購書》爲商品房買賣合同，沒有法律依據。

1、《認購書》不具備轉化爲商品房買賣合同的條件。

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的'，該協議應當認定爲商品房買賣合同。”

根據上述規定，商品房買賣的認購書認定爲商品房買賣合同必須同時具備兩個條件：一是認購書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容;二是出賣人已經按照約定收受購房款。而本案案涉《認購書》根本不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條的規定的商品房買賣合同的主要內容。

《商品房銷售管理辦法》第十六條規定：“商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

(一)當事人名稱或者姓名和住所;

(二)商品房基本狀況;

(三)商品房的銷售方式;

(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

(五)交付使用條件及日期;

(六)裝飾、設備標準承諾;

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;

(八)公共配套建築的產權歸屬;

(九)面積差異的處理方式;

(十)辦理產權登記有關事宜;

(十一)解決爭議的方法;

(十二)違約責任;

(十三)雙方約定的其他事項。”

綜觀本案案涉《認購書》，至少缺少上述規定內容中的第(四)項的“付款時間”、第(五)、(六)、(七)、(八)、(九)、(十)、(十一)項的全部內容。可以說，法律規定的商品房買賣合同的主要內容《認購書》均不具備，原判憑什麼認定《認購書》爲商品房買賣合同?

2、原判認定轉化的理由不成立，且違背公知事實。

原判認定《認購書》爲商品房買賣合同的理由，是因爲認購書第六條約定：“賣方透過範本將待籤正式《東莞市商品房買賣合同(預售)》(以下稱“正式合同”)的條款及內容展示給買方，買方已熟悉並同意待籤正式合同約定的條款及內容”。

既使開發商向申訴人展示了範本，也不能推定雙方對商品房買賣合同的主要條款達成了一致。衆所周知，每個客戶所購買的房屋位置、面積、質量、付款方式、交付房屋日期等條件都不同，買賣合同內容不可能千篇一律。所以，房管所和開發商展示的商品房買賣合同的範本中，大量的重要事實和實質性權利條款都是空白的，需要買賣雙方在購買時具體協商確定。也就是說，展示正式合同範本並不等於協商了全部條款內容，更不代表已達成一致。如該正式合同範本是完整的或是開發商自行製作的，則開發商須對其展示範本具體條款的內容予以舉證，以證明其展示範本完全滿足《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容。因此，原判認定申訴人與開發商就正式合同的主要條款達成一致，是明顯錯誤的。

3、開發商展示的所謂正式合同範本，其內容不能對申訴人發生法律效力。

按照《認購書》第六條的內容，買方熟悉並同意“待籤”正式合同約定的條款及內容，而“待籤”表明：雙方僅就所謂展示的正式合同範本內容即雙方的目的意思進行了確認，申訴人並沒有作出立即要受該正式合同範本內容約束的效果意思。也就是說，只有在雙方簽訂正式合同時才構成一個完整的意思表示即受其條款約束。因此，《認購書》第六條的內容僅僅是確認了一個事實，雙方確認該事實是爲了在可能出現未簽訂正式合同時，有助於對歸責於哪一方作出判斷。

二、法院基於錯誤的事實認定，據此作出了明顯錯誤的判決。

1、認購書與商品房合同的性質存在重大的差別。

雖然在認購書中都有一些正式商品房合同的條款，但認購書作爲合同要達到的目的意思不是商品房所有權的移轉，而僅僅是對一個締約行爲的約定。在簽訂認購書時，買賣雙方的意思表示是：在一定期限內賣方保留給買方一個締約機會;而買方則有簽約行爲的義務，或在不選擇簽約時對賣方的其他締約機會損失予以賠償即定金被沒收。鑑於認購書與商品房買賣合同的重大區別，法律嚴格區分了二者，規定只有在認購書的條款具備了商品房買賣合同的主要內容，且約定的主要義務已履行時，認購書才具有商品買賣合同的性質即表明雙方的意思表示爲商品房所有權的移轉。在本案中，涉案認購書顯然沒有達到向商品房買賣合同的轉變，既使之後簽訂了補充條款，申訴人履行了部分付款義務，認購書仍沒有完成向商品房買賣合同的轉變，申訴人仍是對認購合同義務的履行，而開發商簽訂補充條款及接受申請人付款的行爲，也僅表明其願意繼續保留給予申訴人一個締約機會。

2、法院僅應基於認購合同判定法律責任。

根據涉案《認購書》的約定，申訴人具有簽訂商品房合同的行爲義務，既使申訴人違反了該義務，依據最高院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定，申訴人也僅應按照法律關於定金的規定承擔責任，而不是法院透過民事判決強令申訴人作出一個意思表示即簽訂正式的商品房買賣合同。因此，申訴人所支付的部分購房款，開發商應向申訴人返還。

3、法院的判決干涉了申訴人的民事行爲自由。

在商品房交易中，之所以普遍認可先簽訂認購合同，後簽訂正式的商品房買賣合同，是市場主體降低商業風險的自主選擇，以實現交易雙方利益最大化，最終促進交易的進行和資源的最佳配置。交易雙方充分利用了認購合同的工具作用，透過認購書來保證雙方均享有締約機會，同時，對雙方可能的損失作出預先的安排，以保障交易雙方作出一個更加適當、自由的民事行爲。如上所述，法院將《認購書》錯誤認定爲商品房買賣合同，違背了申訴人的真實意思，據此作出的民事判決是強令申訴人作出了一個購買的意思表示，嚴重地干涉了申訴人的民事行爲自由。如此，最終破壞了透過民事主體自主的行爲，來實現優化資源配置的市場機制。

綜上所述，一、二審判決認定事實嚴重錯誤，並據此對申訴人作出錯誤的裁決。爲此，特根據《民事訴訟法》第14條和第187條之規定提起申訴，請求貴院依法提請上級人民檢察院提出抗訴，實施法律監督。

此致

　　東莞市人民檢察院

　　申訴人：張某某

　　xxx年十一月二十日