商業地產報告(4篇)

在當下社會，越來越多人會去使用報告，報告具有語言陳述性的特點。你知道怎樣寫報告才能寫的好嗎？下面是小編整理的商業地產報告，供大家參考借鑑，希望可以幫助到有需要的朋友。

商業地產報告1

小生不才，96年進入零售連鎖，98年終生職業定位該行業。從事的企業爲：96萬佳百貨、98沃爾瑪、20xx家世界、20xx富迪。04年隨發展選址涉足商業地產。從事高管多年職業經驗判斷，零售連鎖業終極追求目標爲：資產不斷的積累和增值。而零售連鎖業的資金充裕，加上資本運作，故進入商業地產具有必然性。而作爲零售連鎖業的商業地產人職責歸結如下：

一、認真解讀政策，瞭解企業經營能力和目前狀況。

判斷未來市場可能出現狀態，以及未來可能出現的競爭市場，提前進行商業選址規劃《公司戰略性選址》，將公司戰略發展落實到實處，把握入住市場的先機!把每個項目的前期市場調研報告、土地價值評估、房屋價值評估、建築規劃、功能定位、投資報告、超市銷售利潤預算報告、百貨銷售利潤預算（租金價格定位報告，商鋪租金收入預算）、招商策略的制訂並組織運營招商團隊實施。

二、項目選址/評估，目前成功實施的項目：

彭場(百貨大樓)、楊林尾(購物中心+步行街)、漁薪購物中心、汪橋購物中心、五七購物中心、章華購物中心、陳場購物中心、樓河(購物中心+步行街)、通海口購物中心、天門嶽口(購物中心+步行街)、江陵郝穴(百貨大樓)、張溝(百貨大樓)、峯口(購物中心+步行街)、、監理朱河購物中心，毛嘴(購物中心+步行街)。

三、項目運營後的回顧和分析：

投資回收期約爲7-8年。最長的投資回收期不超過12年。總投資回報率在32%。

四、資本運作：按20xx年年初本人提供給中央商務部/開發銀行/農行的融資報告相關數據表明：

新增加的商業廣場將服務於鄉鎮的居民人數達到115.67萬人，家庭戶數26.83萬戶。按目前現有簽訂的項目，計算明年待建的建築面積近10萬平方米。所需的資金(建築+設備)約1.2億。再加上今年至少再增加2-3個自用土地項目計算所需的資金缺口將達到2個億左右。

五、制訂全年發展項目選址實施計劃，以及全年投資計劃、協助各分公司進行項目選址。

選址要點：1商圈人口劃分;2家庭收支狀況;3城區人流動向;4城市規劃和商業發展方向進行判斷;5選址不要看沿街建築，細查背後狀態;6項目立地狀況：易達性、也就是我們常講的入店率;7市場份額的初步判斷，是否可進行商業廣場項目的入祝

六、土地商用價值評估：

主要是就土地進行商業建築後的租金價值。也就是說按市場目前的商鋪租金狀況， 覈算該土地建成後的租金價值比是其重點(租金價值比：是以後招商或買鋪的價格的根本依據) 1土地的形態：沿街寬度、深度、長寬比、周遍的側通道(或側街區)的貢獻率、土地長寬比與常規土地長寬的比率等等; 2項目周遍商鋪的市場租金價格; 3計算土地縱向/橫向遞減後的價值; 4 計算建成後的商用建築體的租金價值。(A建築規劃一般爲3.2;B使用面積佔建築面積的比例爲72.5% )

七、房屋價值評估：主要是對地表上建築物，以及相關附着物進行價值評估。

採用的方法爲：1成本計算法、2市場比較法、3加權處理、4綜合評估計算

八、 項目整體的規劃：

1、 主體建築面積的確定：經營能力與市場份額結合後確定主體商業建築面積;

2、 建築羣功能定位及規劃設計：確定整體項目與周遍建築狀況，設計最佳立體人流動線。

3、 整體商業規劃的功能定位：透過市調對主體建築、獨立商鋪、剩餘土地規劃功能定位

九、經營利潤分析 。

其主要體現在： 1超市銷售預算; 2百貨經營預算; 3 租金價格定位。相關預算：是透過前期的市調相關數據，結合 市場份額計算法、 消費習性推算法、 經營能力分析法彙總計算。

十、 財務分析：

1、明確項目的利潤結構(贏利模式);

2、利潤預算(盈虧臨界線);

3 、投資總額(終極上線);

4、投資回收期/回報率

十一、協助職責：

爲保證項目贏利模式具有可實現性，故在以上項目本質任務外;還有三個協助職責：

就公司年度發展計劃，提供相關投資所需要的現金流，進行相關的融資報告的撰寫;

協助商業廣場：內部建築規劃與商業規劃的人流動向設計調整，特別是百貨大樓的立體動線設計與樓層功能定位之間形成的客流動線，是體現商業建築體的整體租金價值的關鍵環節;

督促相關部門按項目進度展開工作，爭取時間差產生的利潤。

十二、相關公司運作模式、組織結構變更等，提交改革方案。

公司經營能力是強弱，是決定企業發展速度的關鍵。所以。。。整體要以集團化作爲發展目標，形成以速凍食品加工公司、肉類加工公司、養殖基地、物流公司、鞋業經營管理公司、服裝經營管理公司、區域家電公司、品牌代理公司、零售連鎖經營管理公司、商業地產公司等各個品項可以作大作強，透過自身網點優勢、拓展其他區域。最終形成多元化集團公司，提升整體利潤空間、在可延伸輻射的區域內做“老大”，形成社會規模效益、政治效益。

十三、團隊建設：

1各分公司發展人員就相關發展選址進行現場傳幫帶;2以及相關預算進行協助性的指導;3商業建築規劃的來源分析(建築規劃服從商業規劃);4培訓相關項目接待人員的項目介紹技巧; 5相關招商人員價格談判技巧和策略。

十四、招商工作重點：

1、根據前期的市場調研、建築功能定位、招商策略組織招商團隊實施;2、招商團隊的組織結構、招商實施過程中的重大方向調整。

3、跟進重點客戶的談判以及合同的簽定;4、爲整體項目招商結果負責;5、制訂相關後期物業管理相關制度流程事宜。

商業地產報告2

投資者跟着社區商鋪走

調查數據：近3年，六城區市民的產權商鋪每平方米增值3038元，增值幅度達54%。擁有產權商鋪的市民中，平均每戶擁有產權商鋪面積爲54平方米，總計達174.42萬平方米。其中社區商鋪一枝獨秀，增值幅度最大，顯示出其強勁的增值潛力。據調查，20xx年中華園片區商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍，商鋪售價比1998年上漲近4倍；外雙楠片區商鋪租金平均值比20xx年上漲2倍，商鋪售價比1998年上漲3倍多；玉林片區商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍多，商鋪售價比1998年上漲4倍……

專家點評：數據顯示，成都成熟小區商鋪相對穩定的租金回報吸引着越來越多的投資者。首先是因爲成都人的投資習慣，因爲最早的房產投資除了住宅就是沿街的小商鋪；其次，由於城市的不斷髮展，社區強大的人羣聚集力，使社區商鋪的經營無憂，保證了穩定的租金回報。例如中華園商圈規劃相對較好，同時隨着大量中高收入羣的入住，商鋪增值十分明顯；尤其是這個區域目前已成爲進駐成都的世界500強企業的外籍管理人員居住最集中的區域，從而導致該區域的商業地產和住宅房產租售價較其他區域增值與上漲幅度更大。再有，成都商業的大環境越來越成熟，成都商貿中心的地位在鞏固中不斷提升；同時，相對於大型商業項目（如產權式商鋪等），社區商鋪投資者可控性強，增值前景可以預見，收益除了租金收入之外，隨着人氣帶動的不動產增值的收益，使社區商鋪投資的總體效益顯得更加可觀。

中華園、棕南棕北、外雙楠、玉林等商圈的繁榮都是以社區爲依託，形成了巨大的消費力，使投資者追着社區商鋪走。

傳統商圈活力依舊

調查數據：雖然，許多中小投資者把投資目標鎖定社區商鋪，但隨着春熙路商圈改造工程的徹底完工，其傳統商業口岸的魅力依舊未減，商鋪價值得到更大的提升，租金普遍上漲了一倍左右。調查顯示，3年前春熙路商鋪租金在300～800元/平方米·月，現在已增長到600～1200元/平方米·月。春熙路的商鋪售價也從3～6萬元/平方米，上漲到8～12萬元/平方米，而大科甲巷和正科甲巷商鋪售價比3年前上漲超過1倍。

專家點評：首先，作爲成都市核心商圈和成都商貿視窗的春熙路，其商業集聚能力是許多商圈無法比擬的，它不僅沒有因爲年代的久遠而“落伍”，反而煥發出新的活力。其中有政府投資，對春熙路、紅星路步行街的改造與美化；第二，豐富化、精品化的市場功能定位日益完善；第三，因爲其近百年的商業中心地位，集聚的衆多大型賣場，所帶來的差異化經營更顯活力；第四，市中心交通條件的極大改善和公共交通的日益發達。

但因爲傳統商圈以街鋪爲主，許多入駐商家已經不堪支付高昂的租金，利潤日趨稀薄，所以傳統商圈必須在商業形態上轉型，以大型先進的商業業態來提升傳統商圈的價值，否則傳統商圈只能走向沒落，或者被邊緣化。

100戶城區市民2戶有商鋪

調查數據：六城區市民中，每100戶家庭中就有2戶擁有產權商鋪。平均面積爲54平方米。即有3.23萬戶家庭擁有總面積達174萬平方米的商鋪。

專家點評：雖然2％的比例並不高，但調查中顯示出來的市民投資意識的增強值得關注。成都商業地產市場呈現的巨大商機使這部分有富餘資金的家庭把商業不動產作爲了近期最重要的投資品。它看得見摸得着、靈活性較強，除了人賺錢，還讓“錢生錢”。因此，成都家庭型中的個體投資者隊伍還會隨着成都商業市場規模的擴大和現代商業檔次的提升進一步壯大。對開發商而言，如何提供更適合他們需求能力和偏好的逐利性地產產品，如何解決好中小面積商鋪同發展現代商業業態業種的關係，是下一步要做的內功。實習記者劉瑞國

地價飆升，不動產增值，地價上漲，不需要理由

近幾年，隨着成都經營城市戰略的不斷深入，市區內可開發土地不斷減少，住宅開發向外擴展，土地價格也隨之飆升。

20xx年以前春熙路地價700～900萬元/畝，而20xx年春熙路地價上漲到1000萬元/畝，20xx年3月在成都市土地拍賣中心，春熙路西段兩塊商業地塊以1520萬元/畝、1240萬元/畝的天價被拍賣，20xx年7月土地拍賣中，原一醫院的地塊以20xx萬元/畝被拍賣，再次重新載入成都土地拍賣的記錄。在短短3年時間，春熙商圈地價每畝飆升1005萬元。

城東沙河改造和城東副中心建設，使土地價格上漲很快，沙河邊的地價已經從3年前的每畝50萬～60萬元達到了目前的每畝80萬元左右，有的好地段地價已經突破100萬元/畝。城南副中心建設，也使城南地價大漲，3年前一個開發商在南沿線拿地時的價格是60萬元/畝，而今年透過土地拍賣中心拍出的地塊，價格達到了300多萬元/畝。在城西二、三環路之間，土地價格由3年前的每畝40萬元，逐步上升到60萬元、70萬元，現在的地價保持在每畝100萬元左右。

地價拉着房價一同上漲

近3年，土地價值在成都經營城市的成效中大幅上升，土地價格的升值直接帶動了土地上的不動產的增值。因爲項目地價是決定房價的最主要部分，成都的新開項目地價有的甚至佔到開發總成本的一半以上。

20xx年成都的土地交易市場一直牽動成都樓市的神經，成交價格一個臺階一個臺階地往上走。據悉，成都上半年的土地供應一直保持在飢渴的境地，雖然下半年上市土地有所增長，但開發商在高收益的預期下，在土地拍賣中大膽舉牌，成都地價仍然穩步上揚。

最近國家解凍了暫停農用地轉非農用地的審批，行業內普遍認爲國家嚴格控制土地的措施會接踵而至。近來建設部官員在成都表示，國土資源部配套國務院控制土地的七個檔案已經上報了國務院，整治“城中村”、修改城市土地利用規劃，村改居、綠化帶、生態園等土地控制漏洞都將關掉。今後土地控制的調控形勢只會越來越緊。

房地產界，土地競爭只能向激烈的程度發展。最近和記黃埔在城南拿地後，周邊的土地價格和樓盤價格都有上漲的跡象，新拍土地的高價直接帶動了周邊土地價格的增值。而適度上漲的土地價格也是整個城市活力的表現，是不動產增值的主要拉昇力量之一。

商業地產報告3

在最近一期《市長論壇》雜誌上，中共眉山市委書記餘斌以“強化城市經營、加速眉山城市化進程”爲題作了深刻論述。其中就眉山的規劃發展說：“按照建設東坡文化品位的山水園林城市的目標和‘能寬則寬、依江建城’的原則，不求最大，但求最好，突出東坡文化、數字城市、生態眉山三大亮點、準確定位。”

本文透過透視該市商業地產的繁榮興起，從一個側面力圖對上述定位作一解讀。

掐表計算，驅車跑完成(都)樂(山)高速幹線，僅僅用了90分鐘。

在這條黃金走廊的中間一站，即是在中國文學史上大放燦爛之光的“三蘇父子”的故鄉——眉山。

一個月前，正值蘇軾去世902年，一行由蘇東坡之孫蘇紹箕繁衍於廣東車坡村的蘇氏後裔的代表，披紅掛綵，鼓樂喧天地來到眉山東坡區土地鄉蘇公陵訪祖尋宗，祭祀先賢。據說，至今全球共有三蘇後裔近30萬人，比時下眉山全市城市人口還多1/3。

自南齊建武三年(496)始，眉山設政。歷經廢郡存州，州降縣，縣復州，後又改縣，吏治行政逾千年。

20xx年12月，眉山撤地(區)建市。在中國21世紀迅猛推進的城市化進程大潮中，因其所擁有的舉世聞名的三蘇祠以及亞洲第一牌坊——雙石牌坊、高家大佛、千塔佛國、奎星閣、槽漁灘、瓦屋山等旅遊名勝而成爲最具文化底蘊的“年輕態”新興城市。

記者近期曾先後到省內綿陽、遂寧、南充、自貢、瀘州、宜賓、樂山等幾大城市就當地的舊城改造和商業地產開發進行了初步考察。

饒有興味的是，所到之處，每個城市的建設部門都在認真思忖如何較爲貼切地給自己的城市從人文的角度定位。如樂山市早在20xx年即以“精雕細刻的山水之城”爲對外宣傳主題。由此，當本月中旬我們前往眉山時，恰遇該市新建的東坡湖廣場“東坡醉月”大型雕像落成揭幕。在此後的乘興泛舟東坡湖之際，遙望湖畔巨大基座上那擱筆半臥，手執酒壺凝目皓月，似在沉呤千古絕唱的東坡銅像，不禁感慨油生，有30萬蘇氏後裔遍佈海內外，此地真可謂天府人傑第一城。

要提速城市化進程，必須依靠房地產的規模化經營。城市建設，恰似一盤“沒有下完的棋”。如何佈局，怎樣行棋，時刻檢驗着城市管理者的運營水平。這其中，自然也包含着開發商的自身素質、企業成熟度、資金實力、營銷手段及推廣策略等諸多因素。

兩年前，我到眉山，當地一位廖姓開發商曾開車將我拉到東坡湖畔，站在一片河灘地上，第一句話即是:“當年蘇東坡正是從此處搭船出川的”!揮指間，頗有古蜀名士“若非巫山雲遮斷，看破江南十二州”的一腔豪情。

他說要在此處建眉山最高檔的別墅。

我聽了尚不以爲然。當時眉山城區房價僅350元一平方米，修高檔別墅，誰來買?

兩年後，就在我們當年駐足談笑的地方，“綠島華庭”別墅區已然售罄，而且與之毗鄰由眉山市多友房地產公司開發的建築面積達12萬平方米的東坡湖廣場，也以其自建的座落有“東坡醉月”雕像的休閒廣場投入使用爲認購銷售標誌，一舉揭開了川西南第一商業地產大盤的壯麗帷幕。與東坡湖廣場相銜接的，則又是已見偉岸身軀的四星級眉州大酒店，使這一集全市餐飲、娛樂、休閒和專業批發爲一體的大型賣場，構成了東坡湖畔一條長達近2公里的特色商業街市，並被譽爲四川省首家“商業公園”。

廣場是聚集人氣的，人氣即意味着商機。

“東坡醉月”落成時，東坡湖休閒廣場呼啦啦一下子擁來6萬人，幾乎佔了全城人口的1/3，且不足一星期時間，多友公司即已售出20xx餘萬元的商鋪。1/3人口與第一期銷售體量的1/3，證明眉山多友公司以“東坡文化”爲背景展開營銷與推廣，收到了令人欣慰的成效。

眉山人是有眼光和有魄力的，當川內一些城市在舊城改造中同時開闢幾處體量高達數十萬平方米的商業地產大盤時，多友公司卻瞄準了具有珍稀性和不可複製性的城區東坡湖畔，落子佈局，即規避了舊城改造拆遷面大，政策性強，問題矛盾繁雜，施工難以提速等遲滯狀況，又搶佔了市場先機，一陣大刀闊斧，大幹快上。同樣是兩年多前，當成都開發商在雙流縣華陽鎮搞開發之際，衆多人對當時售價僅幾百元一平方米的華陽樓市並不動心，可兩年後，同樣社區二、三期的樓盤，卻一躍超過20xx餘元一平方米!對比眉山，兩年多前市區有的房價僅350元一平方米，時到今日，這個價格還能買到房嗎?

眉山商業地產有四個項目，有意思的是，其中有兩個以“東坡”人名爲稱。一日“東坡湖廣場”，一謂“東坡城”，而另外兩個，則又以城市取名，一爲“金羅馬”，一叫“小香港”。但無論人名地名，均各有棋路，各有行子之招。目前這四者中，除某項目因賠償安置資金尚未到位而延緩推進外，其餘3家均已正式對外發售。

房地產行業素有一句老闆們時刻在琢磨的難言之隱:市場如棋局，總有人會被淘汰出局的。相信琴棋書畫皆通的蘇東坡老先生，亦會認同此理。

近年間，商業地產的高風險，曾被某些地產商戲言爲“圈地、蓋樓、逃跑”。在上月廣州媒體上展開的一場有關地產的系列熱門話題大討論中，房企老總們便總結出了幾類“出局法”:

1、銷售手段老態百出者；

2、靠“空手套狼”、或“以小搏大”沒有實力者；

3、不合理資本結構者；

4、信譽差的.“關係型者”。由於國家對土地市場的調整和各項政策的進一步規範，過去可以透過劃撥、協議出讓等多種方式“八仙過海”搞開發的時代已經一去不復返了。爭奪土地的惟一舞臺在拍賣會上，這就需要各家開發商們真刀真槍地展開資金與實力的對壘。

與川北或川東一些城市上馬的大型商業地產項目相比，眉山市多友房地產公司以成樂、成雅兩條高速公路爲紐帶，以眉(山)樂(山)雅(安)三座川南重鎮爲輻射點的大盤戰略，在其東坡湖廣場一期的熱銷中，即已吸引了眉山、樂山、雅安、成都、德陽等城市投資置業者的目光，內部認購銷售的頭兩天，僅成都市打進售樓熱線0833—8334888的諮詢電話便有300餘個，顯然，“經濟半小時市”對汽車擁有量位居全國第3的成都人來說，車程40分鐘，僅相當於成都的一個遠郊。

勿庸忌言，商業經濟的經營模式及多種商業形態的不同，對地產開發商來說都是一堂新課。招商的成功其實只能算是一個起點，在後期如何選擇合作經營模式上，方可謂真正進入“角色”。

在與東坡湖廣場營銷顧問洪強先生的溝通中，這位成都藍葉管理諮詢公司的管理諮詢師對商業地產的業態規劃、商業經營、市場分析、投資回報系統、企業市場化管理等的務實精熟給我留下了深刻的印象。

東坡湖廣場作爲眉山市商業地產的領軍之旗，其得天獨厚的地理位置，純生態的水系環境以及4000多元/平方米左右的高性價比商鋪價格，隨着眉山市的城市建設和旅遊經濟的飛速發展，無疑將會在不長的時間內顯示出極大的增值潛力。

房地產行業，實際上是一個老實人才能做的行業。哪些急功近利，總想以炒作慨念開啟局面的開發商——如栽些綠草樹木就冠以“生態住宅”，挨條小河便稱“親水樓盤”，甚至在外立面造型上弄幾個歐式符號就大吹“歐陸風情”的作法，是根本經不起時間的檢驗的。

“好房子自己會說話”這句被業界廣泛引用的名言，或許正道出了成功者的開發真諦。

走馬眉山，記者除了再度體味到“東坡文化”的強烈浸淫之外，更深刻感受到了當地城市建設與開發的巨大活力。眉山人好學敢闖，誠如東坡湖廣場開盤熱銷之際，本地一位以最早開發玫瑰園而聲名鵲起的開發商，即親臨東坡湖廣場售樓部，攝像機、照像機並用，而且不恥下問，細心與前來辦理定購手續的各地購房者對話交流，以欲對本市商業地產市場來個觀一斑而窺全豹。

作爲已在眉山成功開發了多個房地產項目的多友公司董事長劉總，曾在東坡湖廣場的開盤慶典上，擲地有聲地說道:“東坡湖廣場將在建成後成爲川西平原上的‘八個一流’的商業地產:一流的環境、一流的口岸優勢、一流的升值空間、一流的業態規劃、一流的經營管理、一流的商業服務、一流的物業服務、一流的投資回報。並努力實現‘三贏’——政府達到經營城市提高城市檔次的目的；開發企業達到提升自身實力提高品牌知名度的目的；投資人達到坐享財富增值的目的。”劉總還飽含感情地吐露了他非常淳樸的肺腑之言:“我是眉山人，我從不做讓家鄉人截脊樑骨的事”!

隨着慶典儀式上的綵球飄飛，萬鴿騰空，眉山商業地產走進了一個與時俱進，橫鎖川南的大盤時代。

我們相信，金秋10月即將在成都舉辦的“四川省首屆商業地產投資見面會”上，眉山東坡湖廣場作爲成都平原西南緣的一個厚重的地產板塊，必將會有一個精彩的發言。

商業地產報告4

天河是廣州的商務中心腹地，又是繼北京路舊商圈之後的新興商業圈。其商業發展是廣州市潮流發展的領航者。自地鐵一號線的開通，天河地鐵口的出現，讓天河城的中心地位奠定了基礎。短短的幾年時間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業，在廣州所佔據的主角地位是不容置疑的。

(一)分佈特徵

天河的商業分佈特徵主要是呈一個以天河城、正佳廣場爲中心龍頭，四周專業市場爲配套的發展形式，以大商場、高尚消費爲重點，羣樓商鋪加臨街商業旺鋪爲輔助的發展模式。其商業分佈重點盤踞在三條龍脈兩側：天河路、天河北路、黃埔大道，並有向東緩緩推進的趨勢。

代表着高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩穩佔據着中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂的it業商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的羣樓商鋪小區主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛博覽中心，東莞莊的天一廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實力型樓盤集結的大量羣樓商鋪市場。天河商業市場可以說是依託着“天河”這個響亮的名字加上區域內外，乃至全國、世界各地充足的消費購買力，實現了商鋪的四面開花。

(二)供求特徵

天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、羣樓商鋪到臨街、內街檔口都有出貨，並且一直處於一個“興奮期”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現在炒得沸沸揚揚的陽光都會廣場。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費都要上30~40萬。天河北路，中信以東的羣樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應求。天河城廣場佔據着天河的軸心位置，商鋪租價不菲，動則上千元每平方米，但其仍處在一個有價無市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度。科技街的鋪位由於所處位置欠佳，加上本身素質不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓着新的商家。

天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個供過於求的態勢。但是近兩年更是趨向於一個供求穩定的理性發展，20xx年天河商鋪批出量6.43萬㎡，成交量8.5萬㎡；20xx年批出7.06萬㎡，成交8.64萬㎡。商鋪積壓正處於一個合理的消化中。

天河商鋪的成交量一直處於廣州的前列，與番禺、海珠穩居全市前三甲位置。20xx年天河區商鋪以9.91萬㎡的成交量比第一位的番禺區14萬㎡少約3萬㎡，穩居全市第二。遠遠拋離第四位東山區的5.11萬㎡。並且從1998年到20xx年幾年間，天河商鋪成交一直佔據着全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到20xx年天河商鋪成交面積一直在一個上升的態勢，從99年的成交面積67925萬平方米到20xx年的99044萬平方米，成交上升了將近一半。而20xx年上半年，由於少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。

(三)價格特徵

天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應在天河得以體現。以天河城爲中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場首層租金750元/㎡；維多利廣場首層500-800元/㎡左右，天河北的大型羣樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數碼科貿城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區羣樓商鋪租價在100~200元/㎡左右。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。

天河雖然是高檔商業圈的代名詞，但其商鋪成交均價並不是廣州內最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區：東山、越秀、荔灣。主要還是因爲天河區域跨度遠遠比前三者大，價格的不平衡導致了成交均價偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價。

縱觀天河幾年來的商鋪均價情況，天河商鋪從1998年到20xx年價格走勢比較平穩，偶有升降，基本保持一個上升的態勢。而在20xx年，與全市商鋪均價大幅下跌呈鮮明對比的是，天河的商鋪均價止跌上揚，雖然步伐緩慢，但是其價格是明顯的高於全市的平均水平。幾個重量級商業城的推出，加上“天河大商圈”概念的出現，哄擡起了20xx年天河的商鋪價格。這種與全市商鋪均價差異的擴大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業圈中的龍頭位置，並且在日益的明顯。而20xx年上半年，天河區的商鋪成交均價只爲15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯.

(四)經營特色

天河的商鋪經營主要是以一個高檔次的消費爲中心點，周邊專業市場做輔助配套的經營模式。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城爲重心，周邊配備的專業市場包括：珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業市場；石牌崗頂的it、數碼、科技型專業市場；黃埔大道建材一條街專業市場；還有天河北羣樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區商鋪等，構築起了天河整個商鋪市場。

天河商鋪的經營呈現出一個主附搭配、層次多面的、互補功能的商業經營方式，形成一座由大型知名商家引領，加上週邊大量的，用以彌補商業中心不足的商業羣體。而在這些羣體之外，又有一系列的專業市場圈，從而更大地彌補了商業中心和次商業中心在經營類別和經營方式中的不足，這種發展趨勢和經營現象，是一個成熟商業城的發展模式，使天河大商業格局初露端倪。讓天河全面啓動成了一個比較完善的商業圈，形成了集百貨、精品、時尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業城。

天河的商業經營除了大賣場、高檔次的特點外，還有就是其“數字天河”的科技道路和“特色天河”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續扮演廣州地區知識產權和高新技術產品交易集散中心的角色。這裏是一個具有合理結構互補產業羣體的高新技術工業和軟件產業基地，確保了天河在廣州市發展高新技術產業中的龍頭地位。特色小店也遍佈天河各個角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明星髮屋……，林林總總的新奇異物都可以在這裏看到，從精緻的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假髮都可以在這裏尋覓到。

(五)天河北羣樓商鋪

天河北不僅是廣州住宅市場的“晴雨表”，其羣樓商鋪的標新立異更使廣州羣樓市場唯馬是瞻。天河北羣樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點。其一：寫字樓林立加上週邊大型高尚住宅小區的建成，構築起了天河北的中高收入的消費羣體。其二：鉗制着廣州新中軸線的中心位置，地理位置優越，市政規劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵並存，從大型的商場購物、辦公大廈到娛樂、康體運動中心，配套齊全、高檔。

天河北路的主題式羣樓經營是天河商鋪市場的一個經營特色。各開發商根據自己物業的地理位置，結合區域內商鋪經營特點，在天河北路形成了一個羣樓主題經營特色的“商場大街”。希爾頓陽光花園的羣樓經營主題是家電、電器業；萬佳入主華標廣場羣樓，以一個超市經營爲主題；帝景苑羣樓是以酒家爲經營主題，承租者是“金鑽潮庭”；進駐金田花園的百佳超市的羣樓經營；還有天譽花園羣樓是以一個“購書中心”爲經營主題。這類羣樓商鋪具有一定的規模，各個羣樓瞄準的方向都不同，客戶分類十分明確，避免了相互的競爭，走錯位經營的道路，再加上地處天河北路的商務氣氛、臨街旺市，是區域內的搶手貨。