論多產權建築的消防安全管理論文

摘要：作者結合多年來的基層消防工作實踐，深入分析多產權建築消防安全隱患及其根源，並提出相應解決對策。

關鍵詞：多產權建築；消防設施

隨着社會經濟的快速發展，人民生活水平的逐步改善，房產市場也逐步活躍起來，多產權建築應運而生，不再侷限於住宅建築，滲透的範圍越來越廣，成爲推動房地產市場繁榮的重要力量。多產權建築是指有兩個及兩個以上產權人的寫字樓、住宅、車庫、賓館、商場、娛樂場所等建築物。多產權建築由於使用功能不同且隸屬不同性質單位等原因，使多產權建築出現了存在火災隱患多、整改難度大、整改資金落實涉及多個單位的問題和情況，甚至有的已經形成重大火災隱患，如何應對這一變化，並切實解決好這類建築消防管理問題，已成爲各級公安消防機構研究的重要課題。筆者結合基層消防監督工作實踐對加強多產權建築消防安全管理談幾點粗淺的看法。

1 多產權建築的形成原因

(1)企業改制或破產。

市場經濟體制深化後，某些國有公司進行體制改革後，有的接管單位對企業原建築遺留火災隱患無經濟能力整改；有的接管單位未進行投產或轉產，僅留下少數人員對企業進行看管，而使這些建築出現失控漏管問題；有的接管單位對原企業部分地段進行房地產開發，其餘建築無暇顧及，致使原企業內遺留火災隱患得不到整改I有的企業破產後，一棟建築被分段、分層拍賣或出售，形成多產權建築多個使用功能的問題。

(2)抵押給銀行或個人。

房地產開發商在銀行或個人處抵押貸款後，因企業經營不善等原因，貸款到期無力還貸，根據抵押合同，抵押建築所有權歸屬銀行或個人，形成一棟建築多個產權單位的現狀，給消防監督工作帶來很多問題。

(3)多方投資。

此類建築在建築初期由多個單位投資興建，如大型商場、市場濱館等綜合場所，該類建築投入使用後，多個單位自行管理，從而形成多產權的格局。

(4)出租或出售給個人。

該類建築主要出現在大型綜合市場、商場。該類建築建設單位開發後，自身只經營部分攤位或樓層，其餘部分出租或出售紿個人，形成一棟建築多個產權單位的現狀。

2 多產權建築消防安全管理存在的問題

(1)擅自改變原建築消防設計審覈、驗收時的設定情況。

多產權建築原建築設計在防火審覈、驗收時，其整體建築符合消防規範和標準要求，因各產權單位介入後，未經公安消防機構同意則擅自將建築局部功能改變，破壞了原建築的防火分區、疏散通道，有的甚至堵塞或改變原有的消防設施狀況。

(2)建築外圍狀況擔憂。

消防法律法規中爲了保障火災時人員的滅火救援、物資的疏散以及毗鄰建築的安全，明確設定了消防車道、消防回車場地、防火間距和室外消防用水等消防設施，但在調查中發現，消防車道、回車場地、防火間距被佔用，綠化和停車已成爲較普遍的問題。

(3)安全疏散設施薄弱。

一是多產權建築中多個產權人在各自建築內部裝修過程隨意作爲，將樓梯間、前室的窗戶封堵或佔用並裝修，房間的窗戶被廣告牌遮擋等現象較多，使原有的消防設施不再適應變更後建築的使用性質。二是建築的疏散樓梯和前室被佔用堆放雜物，防煙樓梯間前室被破壞，有的建築中甚至出現將原有的疏散樓梯封堵改造成房間使用。爲達到安全，多產權人擅自將公用通道或安全出口封堵，使安全疏散嚴重不滿足消防的要求。三是封閉樓梯間和防煙樓梯間的常閉防火門常開，閉門器、疏散指示照明設施損壞嚴重。經營者爲了各自的“安全”，在自己場所安全疏散樓梯處加鎖設門的現象也時有發生。

(4)消防設施狀況不佳。

一是缺少消防設施。由於建築使用性質的改變，建築本應該增設很多消防設施而未增設的現象十分普遍，如自動噴水滅火、火災報警、防煙排煙等消防設施。現在很多公寓式住宅中就存在着這樣的問題。二是設施執行不佳。自動噴水、火災報警、應急照明、防煙排煙等設施執行中，故障、損壞、癱瘓現象比比皆是。大多數的多產權建築的消防設施都會存在這樣的問題，還有些建築由於年代較早，消防設施老化，甚至連更換的產品都買不到。三是隨意改變消防設施的設定。檢查中發現很多此類建築多個產權人隨意改變建築使用情況，有時爲達到其裝修效果，甚至封堵消防報警探頭，噴淋頭，使消防設施不能發揮其應有的作用。

(5)火災荷載較大。建築內使用性質多樣，裝修複雜程度不同，但都存在使用可燃材料裝修的現象，致使建築火災荷載增加，防火阻燃處理不到位，存在很多火災隱患。公衆聚集和娛樂場所所在的多產權建築中此類問題尤其突出。

(6)容易形成三合一。產權人爲了追求租金，租賃人爲了方便或者省錢，多產權建築中經營、生產、儲存、住宿共存的現象時有發生。例如有些住宅樓出租作爲倉庫、家庭作坊，其中大部分都會有人居住。

3 多產權建築消防安全管理問題存在的原因

(1)消防安全管理組織和制度不健全。

多產權建築無統一的業主管理是普遍現象，個別多產權建築雖有業主委員會，但也形同虛設，沒有建立一個共同的消防安全管理組織，也沒有簽訂一個具體的消防安全管理協議，致使消防管理情況十分混亂；有些多產權建築的產權人之間簽訂了管理協議，建築的消防安全問題由各產權人輪流管理，而一方面由於產權人缺少消防管理的必要知識，不知道該如何進行管理；另一方面是各產權人認爲在自己管理期間不出問題就可以，至於設施損壞或者癱瘓，只要消防部門查不到，混過自己管理任期就算。消防管理依然存在互相推諉、貽誤的情形。

(2)消防意識不強，職責不明。

《消防法》雖然實行了很多年，但是很多的多產權建築的產權人對消防法律法規還非常薄弱。建築內部裝修完後不知道是否需要經過消防部門的審覈和驗收，或是備案的人很多，多產權建築業主委員和物業管理公司對於各自的消防職責根本不清，管什麼，怎麼管的疏於管理，這些現象非常普遍。

(3)消防設施維護資金不足。

對於那些建築的產權人之間沒有任何組織管理和協議約束的，消防方面出現問題後，很少有人出面牽頭解決，維護、保養資金更是無人問津；有些多產權建築產權人雖知道消防上存在很多不足，消防部門監督檢查過程中也積極配合，但無奈自身負擔較重，整改資金根本無從解決。

(4)建築內部裝修增添隱患。

投入使用後的建築，各產權單位或租賃單位根據自己的需要，對建築進行內部裝修，在裝修過程中，業主或租賃單位不再理會原建築的使用性質，擅自變更建築的'使用性質，使原來使用性質較爲單一變成了十分複雜，在實際中發現，一些商住樓的住宅部分根本就沒有住宅，變成了公司、辦事處、茶吧、旅店等場所，而且裝修的過程使用了大量的可燃材料，增加了建築的火災荷載的同時，有時還將原有的一些消防設施遮擋或者損壞。電氣線路的敷設或多或少存在一些問題，超負荷用電的現象也時有發生。

4 多產權建築消防安全管理問題的對策

(1)建章立制，規範管理。新《消防法》已於2009年5月1日正式頒佈實施。《消防法》第二條中明確規定：消防工作按照政府統一領導，部門依法監管，單位全面負責，公民積極參與的原則，形成社會化的消防工作網絡。作爲政府，應當出臺相應的地方性政策、法規，從規章制度上完善多產權建築的管理辦法。或者由各級政府牽頭成立相關組織進行督促，以彌補法律法規不完善的地方，使多產權建築不再有消防安全管理的盲區，明確和規範多產權人之間各自的權利和義務，切實改善建築的消防安全狀況。

(2)加大宣傳力度，增強意識。消防宣傳工作是一項長期具體的工作，一方面需要媒體透過各種渠道宣傳報道，另一方面需要消防部門在日常監管中做長期不懈的努力，在點滴的工作中滲透，使社會各階層對消防工作賦予充分的認識與理解，在潛移默化中增強消防的責任意識，從而使消防工作真正形成社會化的網絡工程。

(3)分清主次，重點管理。對於那些歷史原因造成的，產權分割不清和很難一次性解決問題的多產權建築，在消防監管中，要分清主次難易，逐步消除隱患：

第一，要確保疏散設施可靠。疏散設施的好壞直接關係到人們的生命安全，因此必須保證疏散的完好有效。對於歷史原因造成的問題，應當從實際情況出發。提出最合理、最可行的方法處理。

第二，要確保室內外消防水系統可靠。一旦發生火災事故，能迅速啓動水系統。

第三，要嚴格控制火災荷載。對於多產權建築中場所的裝修，消防監督一定要嚴格按照內裝修設計和驗收規範執行，消防部門要嚴把裝修材料、消防產品的質檢關。

第四，要堅決杜絕“三合一”現象。

(4)全面實施火災公衆責任險。火災公衆責任險是一種具有很強社會管理功能的險種，它對於社會生產和人民生活關係緊密。爲了防範於未然，對於多產權建築的經營者或者業主來說，參加火災公衆責任險時分散和轉移經營活動中的各種火災責任風險，是化解社會矛盾的有效途徑。