樓盤策劃書案例

導語：在陳述目的要點時，該活動的核心構成或策劃的獨到之處及由此產生的意義都應該明確寫出。接下來小編整理了樓盤策劃書案例，文章希望大家喜歡！

第一章 項 目 概 況

第一節：項目區位分析

一、區位

本項目所在地爲位於山東膠州市西側，距膠州市中心政府辦公大樓約2.5公里。地處蘭州西建材、家裝一條街中段，現有建材、家裝行業一支獨秀。其距離青島市45公里，佔地1313平方公里，管轄13鎮、4鄉，常住人口74.5萬人。

膠州市位於山東省東部的黃海之濱，膠州灣畔。是青島市的衛星城市以其得天獨厚的資源優勢和歷史文化底蘊構成了膠州市鮮明的地域特色。

本項目的區位恰好處於這個特殊的地理環境之中，項目規模適中，地塊位置是市場未來的熱點——膠州市商業一條街，具有較好的物升值潛力。

二、經濟指標（原規劃指標）

1、規劃用地總面積：125674 M2

2、總建築面積：114277 M2

多層住宅建築面積：55313 M2

小高層住宅建築面積：10750 M2

聯體別墅建築面積：25968 M2

3、居住總戶數：754戶

4、綠化率：35.8％

5、容積率：0.98

第二節：項目SWOT分析

一、優勢S

1、自然環境

本項目地處膠州市蘭州西路和梧洲路交匯處，是膠州市政府規劃的未來商業步行街，擁有濃厚的人文及自然資源。其位於膠州市上風位置，地勢開闊，周邊無遮攔，周邊自然環境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無污染源，空氣質量佳。

2、交通環境

本項目位於蘭州路與梧州路的交匯處，來往有5路、17路途經此地通往市中心及鄉鎮，加強了本市於與周邊各城鎮之間的交流。

二、劣勢W

1、城市配套

雖然本項目具有良好人文環境資源，但是膠州市經濟發展同臨近青島市相對滯後，因此，本項目周邊還處於“處女地”階段，缺乏相應的城市配套設施，導致本項目缺乏居住氛圍，市民對本地塊缺乏“認同感”。

2、項目遺留問題

本項目前期工程屬“棘手”工程，由於前期在營銷策略上出現失誤，導致項目在前期銷售階段上出現“熱情預訂，遲疑退款”的局面，外加地塊內尚有未完成的工程，邊施工邊觀望，在當地居民和已認購該項目的業主中產生不良口碑，爲本項目前期銷售增加了難度。

3、開發商品牌

開發商雖在上海市場有一定的知名度及聲譽，但在本地屬外來開發商仍缺乏本地市場知名度和品牌形象，這對將來項目開發及銷售產生較大影響，導致銷售成本及宣傳成本的增加。

4、交通狀況

雖然地處蘭、梧公路入口，但市內公共交通配套不足，導致了居民往市內工作、生活的不便。在將來銷售及入夥之後，不得不開通小區業主服務巴士，無形中增加了物管成本。

三、機會點O

1、政府規劃開發利好因素

膠州市政府提出將本項目周邊規劃成購物、休閒、娛樂一條街。這一利好因素必然會刺激項目周邊商業經濟的發展，帶動房地產市場的升溫，影響住房消費升溫。

2、地理區位優勢

目前膠州市房地產市場不成熟，但其地理區位的優勢必然會贏得較大的發展趨勢。因此，此時介入膠州市地產市場，以超前的決策意識，以科學的態度研究“供給----需求”，便可以搶佔“先機”。

3、客戶資源充足

多年來房地產市場的發展滯後，市場供應的產品難以滿足中高檔人士的住房需求，爲中高檔物業的供求積累了大量的客戶資源。

4、國際名牌企業的入住提高了膠州本地的知名度

世界著名企業紛紛落戶膠州市，包括世界著名跨國公司ABB、美國DOLE 德國DEGUSSA 韓國HYUNDAI海爾集團等。無疑在膠州市原有知名度的基礎上，增加世人關注和青睞的焦點，爲本項目開發提供了又一利好因素。

5、工業開發區匯聚了人氣

膠州市工業開發區，隨着城市知名度的提升，區位優勢必然會快速發展而帶來人氣的上升，而本項目開發週期估計完全可以“借勢造勢”，爲增加項目開發的安全性打下良好的基礎。

四、風險T

1、市場因素

從目前膠州市的房地產市場看，項目競爭同質化嚴重，已引起許多開發商的重視，按我們的開發週期測算，一旦這些開發商都清晰地認識到產品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風險性。

2、自身因素

本項目前期的“棘手”遺留問題，導致了客戶在選擇項目過程中過多的疑慮和慎重，如果在開發過程中不能有效的把握形象----品牌戰略，進行廣告宣傳，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。

五、綜合分析

從市場調研結果分析、本項目的優劣勢比較，機會和風險並存。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心願，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產品，以合理的成本、利潤，達到科學的“投入產業比”，追求產品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。

第二章 定位策略

第一節 定位要素分析

1、區位利好因素分析

本項目順應這一市場的變化，在缺乏旅遊資源的膠州，打出“時尚住宅”的招牌。來填補膠州房地產市場空白，以田園山水的自然風光資源及歷史人文資源爲強勢賣點，並以具有“新生活＋新人居”的雙重魅力來吸引消費者，對開發商來講，投資回報的風險將會大大降低，對消費者而言，產品的附加值已大於產品本身，提升了商品的“功能價格比”，這樣也符合

經濟學的需求----供給理論。

第二節 項目定位

定位原則：適應市場、創造差異性

定 位：時尚住宅---- "綠色家園“

宇宙是物質的，在時空的長河中，宇宙萬物不斷地變化着，物質的空間同樣具有變化性、流動性和連續性，推動這個變化的動力也是其內在的矛盾，陰陽、日月、動靜、虛實、高低等等均是一個矛盾體，但是，在某一段時空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個完整的形象。

本項目規劃遵循“天人合一”的自然規律及“以人爲本”的消費理論，以優美的自然環境和現代化的配套設施服務於消費者，共同構築世外山水園林、畫中精品住宅，怡然度假勝地——東苑綠世界生態園林式住宅之典範。

以中國傳統文化爲根，創建人、自然、建築於一體的生態居住環境。它具有綠化、休閒、交往三重功能，是人與人交往、人與自然對話的場所。

一、居住環境的一度空間

一度空間，屬消費者個人的私密空間，單元戶內空間，合理的空間佈局，良好的通風采光，業主可享受到最好的戶型結構，並且可以根據自身需求營造自己所需要的一度空間，體會高科技帶來的幸福感。

二、居住環境的二度空間

二度空間，指開發商“以人爲本”營造的小區空間，具有科學的劃分領域空間、組織空間的序列。遵循人的行爲軌跡，安排建築羣體。充分利用土地，佈置公共綠化，營造水景觀賞景點，提高生活環境質量及親密鄰里關係。保障環境質量，合理分配建築密度。獨特的小區形象，滿足業主精神需求。

三、居住環境的三度空間

三度空間，指小區周邊可借用的自然環境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市風光也是住宅小區的一道風景線。

本項目具有得天獨厚的自然環境優勢，並利用蘭州西路和梧州路兩條交通要道，爲業主的出入帶來便利，使小區與外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹立自我形象。

小區內的中環湖泊，都是小區可借用的寶貴財富，是營造小區綠化的重要資源。小區南邊、西邊散佈着亭臺樓閣，對度假住宅來講都是不可多得的天然資源。

由一、二、三度空間構成了“純生態型園林式住宅”產品的成功要素，也形成了“東苑綠世界”居住+度假+投資的獨特個性，並創造了產品差異性，使產品更具有競爭力，爲開發商達到未來市場期望值提供保障。

四、產品檔次定位可行性

本項目的檔次定位爲“中國城市新貴追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小區的規劃合理性、戶型結構的實用性，單體外立面的美觀性等，不只是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。在同等建造成本的基礎上，設計出時尚前衛的、富有創意的單體及園林。更重要的是戶型結構的合理性、實用性及各種生活設施的配置。例如：安全設施系統、運動休閒中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環境。

第三節 產品文化定位

定位原則：講究個性，追求共性，提升產品附加值。

定 位：人與自然環境相融合----綠野與住宅的對話

東方文化與西方文化相融合

傳統與現代相融合。

第四節 產品形象定位

定位原則：提升企業品牌形象以及產品（物業）的知名度、美譽度、社會認知度。 定 位：現代都市新貴的“風雅逸境”----顯示身份的“名片”

產品形象定位不是開發商爲自己產品隨心所欲的定一個什麼形象，而是順應消費趨勢、消費心理、消費追求、嚮往的，在消費者“心裏”的定位。在消費者心裏樹立起的產品形象，讓消費者喜歡、認同並追求，並與消費者自己身份相匹配，使住在該小區的業主，有一張尊貴的“名片”。

第五節 商業配套的綜合定位建議

定位原則：提升項目綜合素質，體現開發商“以人爲本”的服務理念

定 位：以服務小區業主爲主，服務社會爲輔

1、網點規劃建議

本項目商業服務配套，如果單純爲小區業主服務，根據小區規模和居住位置，會出現購買力資源不足，而造成商鋪經營者“無利可圖”，影響經營者放棄經營或經營質量下降的負面結果。唯一的辦法就是要把商業納入小區整體規劃，從根本上解決由於商業經營帶來的小區管理混亂的`局面。達到“以服務小區業主爲主”的原則，並將服務面向社會，來彌補因購買力資源不足造成的經營者“落荒而逃”的不良後果。

本項目商業配套，由於地段位置和小區規模等因素。不宜做大百貨，而適合小開間商鋪。可由買主出租或自行經營。

商鋪規劃在行人主出入口的板式結構住宅的一層。總建築面積約1000 M2，均價3064元/平方米，價格範圍2330-3530元/平方米利用住宅的主體結構設計成臨街獨立商鋪。也可以打通將幾個門面合併使用，經營小型超市或餐廳等。

根據結構、商鋪在一層的有利因素，可把層高設計成5.2 M25.4 M，或爲複式商鋪、業主可建閣樓，供儲藏貨物或居住，是商鋪的大賣點。複式商鋪的售價也會高於一般商鋪。商鋪的經營範圍儘可能滿足小區內業主的生活需求。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項目），小百貨、雜貨、小型超市等。

2、商業網點的策劃建議

一、項目的優劣勢：

a．所處的位置：

優勢：地處該市中雲區，蘭州西路與梧州路的交匯處，分兩支沿街鋪面環抱東苑綠世界，是未來人流聚集的黃金地段，交通便利，來往有幾條交通線路途經此地；位於該區域的西湖居民片區及今後的東苑綠世界生活區，爲本項目網點聚集人氣，且項目周邊爲各大小建材商店烘托，商業氣氛濃厚，購物環境優越。

劣勢：雖該區附近爲膠州市成熟的建材一條街，但與內圍商業步行街相比，人流量及商業環境上存在差距。根據中國策劃研究院青島項目組成員做市場調查數據顯示，人均流量達720人次/日，因而，該片區目前人流量還較小。

b.體量承載：

優勢：商業網點商場的面積適中，規劃在66.9 M2-369 M2範圍內，據市場調查資料統計，該項目在市民中的知名度達90%，銜接銷售過程中的廣告效應樹立該項目的品牌形象已見紮實的基礎。

劣勢：網點物業的範圍大。在目前商品零售業普遍不景氣的情況下，各商家競爭激烈，營戰線過長。分配不均的人流量。可能導致商家對尾端人浪量小的網點難以接受。網點的單層面積範圍大，不易聚人氣。顯得空曠，從規劃角度上看，相對較難。

c.銷售面積：

優勢：項目的整體規劃爲76戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經營種類的需要，未來可能形成一條業態齊全的商業步行街。

劣勢：作爲本項目存在的未來兩片成熟的生活片區，缺少大面積的超市百貨等商家進駐，很難將網點整體做旺，也會使發展商將來的物業管理帶來難度。

d.佈局規劃：

優勢：商場部分規劃60--150 M2中小鋪位，容易爲小商戶接受。“小鋪位，多通道”的市場經營，有別於商場的經營模式，會吸引中低收入人士前來消費。

劣勢：“多鋪位”的間隔，在單層建築面積情況下，會爲進出貨帶來不方便，另外市場經營檔次不夠，顧客羣有差異，易形成負面影響。

二、業態分佈定位建議：

a. 因地置宜，規範網點業態

由於項目網點規劃範圍較長，因而建議開發商在對業主經營種類時有所規範。防止單一的經營種類或雜亂的區段經營。

b.重點突出，特色經營

本項目網點位置與現有膠州人心目中建築材料一條街，一面緊緊相接，另一面臨街相對。因此建議開發商在業態定位上能順應市場需求，重點突出，現階段市場空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業等。以此提高知名度及吸引人氣。

三、網點的價格策略建議：

根據東苑綠世界售樓中心提供數據分析：開發商前期網點銷售在價格策略上採用“高開低走”，其效果和負面影響與住宅樓類似。縱觀前期各階段的平均價格調整大致如下： 開盤期——20xx年12月底 均價爲4100元/ M2元月——20xx年5月25號前 均價爲3300元/ M2。

20xx年5月25日——至今 均價爲3330元/ M2，根據前期市場調查數據統計，目前膠州市商業網點的平均價格水平在3800元/ M2左右，稍高於本項目商業網點的平均價格水平，因此，分析現期商業網點的在售價格水平同現期商業網點的銷售率狀況，建議後期（7月－12月）份採用價格走勢第平方米高出現價格200-300元。