樓盤可行性研究報告參考

北湖·水晶城項目可行性研究報告

第一章 總 論

一、項目名稱：北湖·水晶城

二、項目擬建地：郴州市同心路2號（原玻璃廠）

三、項目建設單位：郴州市順原房地產開發有限公司

四、項目建設單位概況

郴州市順原房地產開發有限公司成立於2005年1月。註冊資本（實收資本）人民幣4000萬元；法人代表黃康隹；註冊住所：郴州市同心路；經營範圍：房地產開發及商品房銷售；室內外裝飾工程設計及施工；建築裝飾材料水電器材銷售。企業法人營業執照註冊號：4310000000060033；經營期限爲50年。房地產開發資質爲爲三級。是一家引進現代企業管理模式的新型房地產開發企業。公司人才隊伍充實，現有職工48人，其中：工程及其他技術人員35人，其它管理人員13人。組織結構完善，下設工程技術部、開發策劃部、營銷部、財務部、拆遷安臵部、材料設備採購供應部、行政人事部等職能部門。

五、項目概況

隨着郴州市城市建設的發展，郴州市迅速崛起了許多商住小區，全市房地產業發展勢頭強勁。本次研究項目位於郴州市

同心路北湖公園北側，北依流星嶺，南臨北湖公園，東靠汽車總站，距郴州火車站1公里，交通方便；地段環境優越，超市、醫院、學校等生活配套完善，面對北湖公園，背靠流星嶺，遠眺蘇仙嶺，湖光山色盡收眼底，娛樂、休閒十分便利；項目規劃用地面積47,784.30M2，其中：住宅用地面積27,135.30 M2，公共建築用地面積5,293.00 M2，道路用地面積8,060.00 M2，公共綠地面積7,296.00 M2；總建築面積21.71萬平方米，停車位867個，居住戶數1482戶，容積率3.85，建築密度21.66%，綠地率38.61%，是一個大氣、時尚、新穎的高檔純住宅小區。該地段房產開發前景好、升值潛力大。本項目的開發建設將完善該地段城市整體功能，改變周邊環境，提升該地段城市品位。

六、編制依據

1、主要依據：

（1）《郴州市城市總體規劃》

（2）建設部《關於發佈<房地產項目經濟評價方法>》的通知”｛建標（2000）205號｝

（3）國家計委、建設部頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）

（4）郴州市人民政府辦公室《關於修改龍鳳嘉園等8個項目建築容積率的.批覆》{郴政辦函［2008］143號}

（5）郴州市規劃局《建設用地規劃條件通知書》{郴規（地）［2008］108號}

（6）《建設項目環境影響報告表》

（7）郴國用（2006）393號國有土地使用權證

（8）企業法人營業執照、中華人民共和國房地產企業資質證書

（9）雲南省城鄉規劃設計研究院《總平面圖》

（10）相關各專業的國家設計規範

（11）建設單位提供的其它相關資料

2、研究範圍：

本報告主要依據國家有關政策、法規、規範、規程對項目建設的合法性、必要性、市場分析、建設條件、建設規模、建設方案、環境保護、投資估算、經濟效益評價等方面進行研究，側重點在財務評價。

七、重要經濟技術指標

八、結論與建議

1、結論

（1）本項目符合國家產業政策，符合國家宏觀經濟政策。本項目的建設可促進區域經濟及城市建設的發展，改善市民居住條件。

（2）本項目的建設，符合郴州市總體規劃，較好地貫徹了市政府加快中心城區改造與基礎設施建設的決定；有利於完善北湖區同心路——北湖公園周邊的配套設施建設，促進郴州市旅遊資源的開發。

（2）本項目建設用地處於郴州市北湖區，位於北湖公園同心路北側，區位獨特，自然環境優越，向西與107國道相連，向東與城市主幹道——國慶北路相接，位於北湖公園與流星嶺之間，依山徬水，景色宜人，商業服務設施及各項市政設施如水、電、路、通信等基礎設施均較完備，地理優勢明顯，是一幅優質福地，是商務辦公、居住的理想之地，開發前景良好。

（3）項目總投資爲44,104.66萬元，其中：工程費用28,859.12萬元，其它費用14,168.36萬元（其中建設期貸款利息2,052萬元），預備費577.18萬元，項目週轉用流動資金500萬元；建設資金總額44,104.66萬元，其中：項目資本金19,694.19萬元，申請商業銀行貸款20,000萬元，預售收入投入4,410.47萬元。

（4）從項目建設的經濟效益評價來看，項目經營收入69,635.96萬元，稅前利潤18,475.47萬元，稅後利潤13,856.60萬元；項目的財務淨現值（i=12%）5,323.20萬元；全部投資財務內部收益率（稅後）23.08%；投資回收期3.22年；項目投資稅前利潤率41.89%，稅後利潤率31.41%。從以上指標看出，項目有較好的經濟效益。且項目當經營收入下降5%，項目投資增加5%時，仍有較好的經濟指標，項目抗風險能力較強。因此，從經濟角度分析，本報告認爲項目是可行的。

（5）該項目建設對增加就業機會，改善投資環境，提升