《上海市房地產轉讓辦法》全文

爲了規範房地產轉讓行爲，保障房地產轉讓當事人和其他關係人的合法權益，制定了《上海市房地產轉讓辦法》，下面是詳細內容，歡迎大家閱讀。

　　《上海市房地產轉讓辦法》全文

第一章

總則

第一條 (目的和依據)

爲了規範房地產轉讓行爲，保障房地產轉讓當事人和其他關係人的合法權益，維護房地產市場的正常秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規的規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 (適用範圍)

本辦法適用於本市行政區域內的房地產轉讓。

第三條 (定義)

本辦法所稱的房地產轉讓，是指房地產權利人將其依法擁有的房地產轉移給他人的行爲。

前款所稱的房地產權利人，是指合法擁有房屋所有權、土地使用權的自然人、法人和其他組織。

第四條 (管理部門)

上海市房屋土地資源管理局(以下簡稱市房地資源局)是本市房地產轉讓的行政主管部門。區、縣房地產管理部門負責所轄區域房地產轉讓的行政管理工作，業務上受市房地資源局領導。

市房地資源局和區、縣房地產管理部門所屬的房地產交易管理機構，按照市人民政府的有關規定，分別負責房地產轉讓過戶手續的具體管理工作。

財政、稅務、物價、工商、規劃、住宅建設等管理部門按照各自職責，協同實施本辦法。

第五條 (轉讓原則)

房地產轉讓應當遵循自願、公平和誠實信用的原則。

第六條 (轉讓方式)

房地產轉讓主要包括下列方式：

(一)買賣;

(二)交換;

(三)贈與;

(四)以房地產抵債;

(五)以房地產作價出資或者作爲合作條件，與他人成立企業法人，房地產權屬隨之轉移的;

(六)因企業兼併或者合併，房地產權屬隨之轉移的;

(七)法律、法規、規章許可的其他方式。

第二章

一般規定

第一節 轉讓範圍和條件

第七條 (轉讓當事人)

房地產轉讓人應當是依法登記取得房地產權證書的房地產權利人。

房地產受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。

第八條 (不得轉讓的房地產)

有下列情形之一的房地產不得轉讓：

(一)未依法登記取得房地產權證書的;

(二)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

(三)權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;

(四)司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(五)依法收回土地使用權的;

(六)法律、法規、規章規定不得轉讓的其他情形。

第九條 (國有土地上房屋轉讓的條件)

依法取得國有土地使用權的地塊上建成的房屋需轉讓的，必須在辦理房屋所有權和該房屋佔用範圍內土地使用權的登記並取得房地產權證書後，方可按照本辦法的規定辦理轉讓手續。

第十條 (成片開發國有土地使用權轉讓的條件)

以出讓方式取得成片國有土地使用權進行開發建設，其土地使用權需轉讓的，應當符合下列條件：

(一)按照出讓合同的約定已經支付全部土地使用權出讓金;

(二)土地使用權已經依法登記並取得房地產權證書;

(三)需轉讓地塊已經形成工業用地或者其他建設用地條件;

(四)規劃管理部門已經確定需轉讓地塊的規劃使用性質和規劃技術參數;

(五)出讓合同約定的其他條件。

以劃撥方式取得成片國有土地使用權進行開發建設，其土地使用權需轉讓的，應當符合前款第(二)項、第(三)項、第(四)項所列的條件，並報市人民政府批准。

第十一條 (出讓國有土地上房地產轉讓時的限定)

以出讓方式取得國有土地使用權的，房地產轉讓時，出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第十二條 (劃撥國有土地上房地產轉讓時的限制)

以劃撥方式取得國有土地使用權的，房地產轉讓時，應當由受讓人按照法律、法規、規章的有關規定，辦理土地使用權出讓手續並繳納土地使用權出讓金;按照法律、法規、規章的有關規定可以不辦理土地使用權出讓手續的，應當由轉讓人將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家。

土地收益上繳的具體辦法，由市人民政府按照國務院的規定另行制定。

第十三條 (集體所有土地上房屋轉讓的條件)

集體所有土地上建成的房屋需轉讓的，應當符合下列條件：

(一)房屋所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權已經依法登記並取得房地產權證書。

(二)居住房屋轉讓的受讓人爲房屋所在地鄉(鎮)範圍內具備居住房屋建設申請條件的個人;非居住房屋轉讓的受讓人爲房屋所在地鄉(鎮)範圍內的集體經濟組織或者個體經營者。

(三)居住房屋轉讓的申請，已經房屋所在地鄉(鎮)人民政府批准。

集體所有土地上建成的房屋需轉讓給前款第(二)項規定以外的受讓人的，應當在依法辦理集體所有土地的徵用手續後，方可按照本辦法的規定辦理轉讓手續。

第十四條 (房地產買賣時的優先購買權)

共有房地產買賣時，在同等條件下，房地產共有人享有優先購買權。

已經出租的房地產買賣時，在同等條件下，房地產承租人享有優先購買權。

第二節 轉讓程序

第十五條 (轉讓合同的訂立)

房地產轉讓時，除本辦法第六條第(五)項、第(六)項所列的情形外，轉讓當事人應當依法訂立房地產轉讓合同。

第十六條 (轉讓合同的主要內容)

房地產轉讓合同包括房地產的買賣合同、交換合同、抵債合同和贈與合同。

房地產買賣合同應當載明下列主要內容：

(一)轉讓當事人的姓名或者名稱、住所;

(二)房地產的座落地點、面積、四至範圍;

(三)土地所有權性質;

(四)土地使用權獲得方式和使用期限;

(五)房地產的規劃使用性質;

(六)房屋的平面佈局、結構、建築質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況;

(七)房地產轉讓的價格、支付方式和期限;

(八)房地產交付日期;

(九)違約責任;

(十)爭議的解決方式;

(十一)轉讓當事人約定的其他事項。

房地產交換合同除符合前款規定外，應當載明交換的價格差額;房地產抵債合同除符合前款規定外，應當載明抵衝的債務及其金額。房地產贈與合同應當符合有關法律的規定。

房地產轉讓合同的示範文本由市房地資源局制定。轉讓當事人應當參照示範文字訂立房地產轉讓合同。

第十七條 (轉讓合同的生效)

房地產轉讓合同自轉讓當事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：

(一)轉讓當事人約定合同生效條件的，轉讓合同自約定的條件成立之日起生效;

(二)法律、法規、規章規定必須進行合同公證或者轉讓當事人約定進行合同公證的，轉讓合同自公證之日起生效。

第十八條 (過戶申請和價格申報)

房地產轉讓當事人應當在轉讓合同或者與轉讓有關的法律檔案生效後，向房地產交易管理機構提出過戶申請，並提交下列檔案：

(一)房地產權證書;

(二)轉讓當事人的身份證明;

(三)轉讓合同或者與轉讓有關的法律檔案;

(四)其他有關的檔案。

房地產買賣、交換或者抵債的，轉讓當事人應當在辦理過戶手續的同時，向房地產交易管理機構如實申報轉讓價格，不得瞞報或者作不實的申報。

房地產交易管理機構應當定期將轉讓當事人申報的轉讓價格抄送同級稅務、物價部門。

第十九條 (過戶審覈和變更登記)

房地產交易管理機構應當自受理轉讓當事人過戶申請之日起15日內完成審覈。對不符合規定條件或者手續的，應當作出不予過戶的決定，並書面通知轉讓當事人;對符合規定條件和手續的，應當將申請過戶的檔案移交房地產登記機構，由房地產登記機構按照《上海市房地產登記條例》的規定辦理房地產轉讓變更登記。

房地產轉讓變更登記應當在房地產交易管理機構向房地產登記機構移交申請過戶檔案之日起15日內完成，並由房地產交易管理機構通知房地產受讓人領取房地產權證書。

第三節 轉讓當事人的權利、義務和責任

第二十條 (房地產權利轉移的日期)

房地產權利轉移的日期，以房地產交易管理機構受理轉讓當事人過戶申請的日期爲準;但房地產交易管理機構審覈後作出不予過戶決定的，以轉讓當事人再次提出過戶申請的受理日期爲準。

第二十一條 (風險責任轉移的日期)

房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人;但轉讓當事人約定自房地產轉移佔有之日起轉移風險責任的，從其約定。

第二十二條 (與第三人簽訂轉讓合同的限制)

房地產轉讓合同簽訂後，未依法解除合同關係的，房地產轉讓人不得就同一房地產與第三人簽訂轉讓合同。

房地產轉讓人違反前款規定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。

第二十三條 (房地產相關情況的告知)

房地產轉讓人轉讓房地產時，應當如實向受讓人告知房地產的抵押關係、租賃關係、相鄰關係等相關情況。

房地產轉讓人違反前款規定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。

第二十四條 (租賃合同的繼續履行)

轉讓已經出租的房地產，租賃雙方當事人已經依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產受讓人繼續履行。

第二十五條 (廣告宣傳的真實性)

與房地產轉讓有關的廣告或者表明房地產狀況的說明書、示意圖等應當真實、準確。

以公開展示樣品房的'方式表明商品房的平面佈局、結構、建築質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況的，商品房的實際狀況應當與樣品房相符。

房地產轉讓人違反前款規定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。

第二十六條 (土地使用權分割的限定)

房屋轉讓時，房屋所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓。

房屋分層、分套轉讓時，該房屋佔用範圍內的土地使用權整體不可分割;房地產受讓人按照分層、分套房屋的建築面積，取得相應比例的土地使用權。

第二十七條 (房屋及其相關設施轉讓的限定)

房屋轉讓時，房屋的附屬設施同時轉讓。按照國家和本市有關規定可以單獨轉讓的新建房屋的地下停車庫等附屬建築物、構築物，需單獨轉讓的，應當在轉讓合同中約定;未在轉讓合同中約定單獨轉讓的，視作一併轉讓。

房屋轉讓時，房屋的共用部位、共用設備與自用部位、自用設備同時轉讓;共用部位的建築面積按照國家和本市有關規定由房地產權利人分攤。

按照房屋建築設計爲獨立成套的房屋，不得分割轉讓。

第二十八條 (轉讓價格的限定)

房地產轉讓的價格由轉讓當事人協商議定，但新建安居房、平價房買賣的價格應當由市物價部門和市住宅建設管理部門覈定。

房地產買賣、交換或者抵債的，其轉讓合同中載明的房地產價格應當是受讓人按照本辦法第二十六條、第二十七條規定取得房屋所有權和該房屋佔用範圍內土地使用權的總價格。

第二十九條 (新建房屋轉讓後的保修責任)

新建房屋買賣、交換或者抵債的，轉讓人應當自房地產權利轉移之日起，對新建房屋承擔保修責任。承擔保修責任的期限，由轉讓當事人在轉讓合同中約定，但不得少於兩年。

新建房屋在保修期內發生再轉讓的，原房地產轉讓人應當按照原轉讓合同，繼續承擔保修責任。

第三十條 (違約責任)

房地產買賣、交換或者抵債的當事人一方違反轉讓合同約定的，應當向對方支付違約金;由於違約給對方造成損失的，應當依法進行賠償。

違約金的數額應當在轉讓合同中約定;轉讓合同中未作約定，並且有下列情形之一的，按照規定的標準確定違約金：

(一)因房地產轉讓人的過錯，未在約定的時間內交付房地產的，轉讓人向受讓人支付的違約金爲已經收取的轉讓價款按照中國人民銀行公佈的同期存款利率計算所得利息的兩倍;

(二)因房地產受讓人的過錯，未在約定的時間內支付轉讓價款的，受讓人向轉讓人支付的違約金爲逾期支付的轉讓價款按照中國人民銀行公佈的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

第三十一條 (相關稅費的繳納)

房地產買賣、交換、贈與或者抵債的，轉讓當事人應當按照國家稅收法律、法規的規定納稅;其中房地產買賣、交換或者抵債的，還應當向房地產交易管理機構繳納交易手續費。

房地產轉讓的稅、費按照轉讓當事人申報的轉讓價格計算;其中房地產交換的，按照申報的交換價格差額計算。但轉讓當事人申報的轉讓價格明顯低於正常市場價格的，應當按照房地產評估價格計算稅、費。

交易手續費的標準，由市物價部門會同市財政部門覈定。

第三章

商品房預售

第三十二條 (預售條件)

商品房預售，應當符合下列條件：

(一)土地使用權以出讓方式取得，已經支付全部的土地使用權出讓金;

(二)土地使用權已經依法登記並取得房地產權證書;

(三)取得商品房的建設工程規劃許可證;

(四)取得商品房的建設工程施工許可證;

(五)商品房建築安裝工程投資完成的工程量達到規定標準;

(六)已經確定商品房的竣工交付日期，並落實了市政、公用和公共建築設施的配套建設計劃;

(七)已經與本市從事房地產項目資金監管的專業機構(以下簡稱監管機構)簽訂預售款監管協議;

(八)已經制定房屋使用公約，並與物業管理企業訂立了前期物業管理服務合同。

前款第五項的規定標準由市房地資源局擬訂，報市人民政府批准後執行。

第三十三條 (預售的申請和審覈)

房地產開發企業需預售商品房的，應當向市房地資源局或者區、縣房地產管理部門提出申請，並提交證明符合本辦法第三十二條規定的檔案以及商品房的總平面圖、分層平面圖。

市房地資源局或者區、縣房地產管理部門應當自受理預售申請之日起10日內完成審覈。對符合預售條件的，發給商品房預售許可證;對不符合預售條件的，作出不準預售的決定，並書面通知申請人。

經審覈准予預售商品房的，預售許可證簽發的日期爲準予預售的日期。

第三十四條 (預售商品房的廣告宣傳)

房地產開發企業取得商品房預售許可證後，方可進行預售商品房的廣告宣傳。

預售商品房的廣告必須載明商品房預售許可證的批准文號。

第三十五條 (預售合同的訂立)

房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，與預購人訂立預售合同。

預售合同應當載明本辦法第十六條第二款所列的內容。

第三十六條 (預售合同的登記備案)

房地產開發企業和預購人應當在預售合同生效後，將其送交房地產交易管理機構。對不符合規定條件或者手續的，房地產交易管理機構應當在5日內書面通知當事人;對符合規定條件和手續的，房地產交易管理機構應當將預售合同移交房地產登記機構，由房地產登記機構按照《上海市房地產登記條例》的規定登記備案。

預售合同的登記備案應當在房地產交易管理機構向房地產登記機構移交預售合同之日起5日內完成，並由房地產交易管理機構書面通知當事人領取經登記備案的預售合同。

第三十七條 (預售款的收取)

房地產開發企業應當根據商品房建設工程的進度，分期收取商品房預售款。但預售合同另有約定的，從其約定。

第三十八條 (預售款的監管)

房地產開發企業收取的商品房預售款，應當委託監管機構監管，專項用於所預售的商品房的建設。

監管機構對預售款監管不當，給預購人造成損失的，應當承擔連帶責任。

第三十九條 (預售商品房的建築設計變更)

已經預售的商品房，房地產開發企業不得擅自變更其建築設計;確需變更的，應當在徵得預購人同意並報規劃管理部門審覈批准後，與預購人訂立預售合同的變更協議。

未徵得預購人同意，房地產開發企業變更預售商品房的建築設計的，預購人有權解除預售合同，並由房地產開發企業承擔違約責任。

第四十條 (預售商品房的轉讓)

預售合同登記備案後，預購人需轉讓預售的商品房的，應當按照下列規定辦理：

(一)尚未付清預售商品房總價款的，預購人應當在徵得房地產開發企業同意後，與受讓人訂立預售商品房轉讓的合同;

(二)已經付清預售商品房總價款的，預購人可以與受讓人訂立預售商品房轉讓的合同，並書面通知房地產開發企業。

預售的商品房轉讓時，預售合同載明的權利、義務隨之轉移。

第四十一條 (預售商品房轉讓合同的登記備案)

預售商品房轉讓的當事人雙方應當在預售商品房轉讓的合同生效後，按照本辦法第三十六條的規定辦理轉讓合同的登記備案手續。

第四十二條 (預售商品房轉讓後的再轉讓)

預售的商品房轉讓後再轉讓的，應當按照本辦法第四十條、第四十一條的規定，訂立再轉讓的合同並辦理登記備案手續。

第四十三條 (預售商品房的過戶手續)

預售商品房的房地產開發企業應當在依法辦理新建商品房所有權登記並取得房地產權證書後，與受讓人按照本辦法第十八條的規定辦理過戶手續。

第四十四條 (預售商品房交付時建築面積增減的處理)

預售商品房交付時，其建築面積與預售合同的約定出現增減的，應當按照下列規定處理：

(一)因按照本辦法第二十七條第二款規定分攤房屋共用部位的建築面積或者因具有相應資質的測量機構實際勘測的誤差而造成建築面積增減的，預售合同約定的轉讓總價格不變。

(二)因預售商品房的建築設計變更而造成建築面積增減的，按照本辦法第三十九條的規定處理。

(三)除本條第(一)項、第(二)項所列的情形外，建築面積超過預售合同約定的，受讓人可以不承擔增加建築面積部分的價款;建築面積不足預售合同約定的，房地產開發企業應當將減少建築面積部分的價款退還受讓人。但預售合同另有約定的，從其約定。

第四章

房屋建設工程轉讓

第四十五條 (房屋建設工程轉讓的條件)

房屋建設工程轉讓，應當符合下列條件：

(一)土地使用權以出讓方式取得，已經支付全部的土地使用權出讓金;

(二)土地使用權已經依法登記並取得房地產權證書;

(三)取得建設工程規劃許可證;

(四)取得建設工程施工許可證;

(五)房屋建設的開發投資總額已經完成25%以上。

第四十六條 (房屋建設工程轉讓的申請和審覈)

房屋建設工程需轉讓的，轉讓人應當向市房地資源局或者區、縣房地產管理部門提出申請，並提交證明符合本辦法第四十五條規定的檔案。

市房地資源局或者區、縣房地產管理部門應當自受理轉讓申請之日起10日內完成審覈。對符合轉讓條件的，發給書面批准檔案;對不符合轉讓條件的，作出不準轉讓的決定，並書面通知申請人。

第四十七條 (房屋建設工程轉讓合同的簽訂)

房屋建設工程轉讓時，轉讓人應當向受讓人出示房屋建設工程轉讓的書面批准檔案，與受讓人訂立轉讓合同。

第四十八條 (房屋建設工程的過戶手續)

房屋建設工程的轉讓當事人應當在轉讓合同生效後，按照本辦法第十八條的規定辦理過戶手續。

第四十九條 (預售合同的解除或者繼續履行)

房屋建設工程轉讓前已經按照本辦法第三章的規定預售商品房的，房屋建設工程轉讓人應當將房屋建設工程轉讓的情況書面通知商品房預購人。商品房預購人有權在接到書面通知之日起30日內要求解除商品房預售合同。

商品房預購人未按照前款規定要求解除商品房預售合同的，應當由房屋建設工程受讓人繼續履行商品房預售合同。

第五章

法律責任

第五十條 (行政處罰)

對違反本辦法的行爲，由市房地資源局或者區、縣房地產管理部門按照下列規定予以處罰：

(一)違反本辦法第十條規定，非法轉讓土地使用權的，沒收違法所得，並可以處違法所得50%以下的罰款;

(二)違反本辦法第十二條第一款規定，未依法辦理土地使用權出讓手續並繳納土地使用權出讓金的，責令其改正，沒收違法所得，並可以處違法所得一倍以下的罰款;

(三)違反本辦法第十三條規定，非法轉讓集體所有土地上建成的房屋的，責令其改正，沒收違法所得，並可以處違法所得50%以下的罰款;

(四)違反本辦法第三十三條規定，未取得預售許可證預售商品房的，責令其停止預售，沒收違法所得，並可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款;

(五)違反本辦法第四十六條規定，未取得書面批准檔案轉讓房屋建設工程的，沒收違法所得，並可以處違法所得50%以下的罰款。

對違反本辦法中有關規劃管理、廣告管理和價格管理規定的行爲，分別由規劃、工商和物價部門按照相關法律、法規、規章的規定予以處罰。

第五十一條 (塗改、僞造有關證明或者檔案的處理)

塗改、僞造商品房預售許可證或者房屋建設工程轉讓的書面批准檔案的，由市房地資源局或者區、縣房地產管理部門依法沒收塗改、僞造的許可證或者批准檔案，並移送司法機關依法處理。

第五十二條 (處罰程序)

市房地資源局或者區、縣房地產管理部門依照本辦法作出行政處罰，應當向當事人出具行政處罰決定書。收繳罰沒款，應當出具市財政部門統一印製的罰沒財物收據。

罰沒款收入按照規定上繳國庫。

第五十三條 (複議和訴訟)

當事人對行政管理部門的具體行政行爲不服的，可以依照《中華人民共和國行政複議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政複議或者提起行政訴訟。

當事人在法定期限內不申請複議、不提起訴訟，又不履行具體行政行爲的，作出具體行政行爲的部門可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。

第五十四條 (對房地產管理人員的處理)

房地產管理部門或者房地產交易管理機構的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第六章

附則

第五十五條 (國有房地產轉讓的特別規定)

國有房地產的轉讓，應當同時按照國有資產轉讓的法規、規章執行。

第五十六條 (房改範圍的房地產轉讓的特別規定)

公有住宅出售和已售公有住宅的轉讓，應當同時按照市人民政府的有關規定執行。

第五十七條 (應用解釋部門)

本辦法的具體應用問題，由市房地資源局負責解釋。

第五十八條 (施行日期和廢止事項)

本辦法自1997年6月1日起施行。上海市人民政府1987年11月29日發佈的《上海市土地使用權有償轉讓辦法》同時廢止。