項目前期營銷個人工作計劃
項目前期營銷個人工作計劃
項目建築方案已基本確定,目前正在進入項目各項報建和工程動工的籌備中,雖然項目未進入實質營銷工作,但爲了項目今後的營銷能有計劃的執行,營銷工作應本着"運籌帷幄,全程把控"的運作理念,積極作好前期各項營銷準備工作,以備項目營銷的各環節是能有計劃的執行。
房地產全程營銷工作是一項工作量大,涉及環節多且變化素很大的工作,若前期沒有一個完整的全盤計劃,在面對變化情況時,往往沒有方向或出現臨時應急措施,而給將來留下後遺症。因此,在目前情況下,營銷工作應該進入前期準備階段,在營銷的前期準備中分爲四個階段:
1、項目價格體系研究、論證和制定階段。
項目的產品確定後,價格的制定是成爲營銷工作的重要任務之一。該階段透過公司現有資源,對項目周邊市場的價格情況進行分析研究,並結合項目的特殊成本情況及部分定向銷售價格情況進行分析,初步確定出項目的銷售均價,最高均價和最低均價;再根據項目的樓層、朝向、戶型、景觀、私密性等因素制定出項目平面價格差距,最後完成項目各套房間初步的價格表以及、優惠策略、提價策略與節奏,升值營造策略等,爲項目的未來銷售作好價格的基礎準備。
2、項目營銷代理公司的選定階段
營銷代理公司的選定,很大程度上決定項目的最後營銷的成敗,因此選擇代理公司不能從單一方面進行考察和評定,任何代理公司都有其實力和專業能力的長短處,因此在考察過程中除了公司的實力和專業能力之外,還需考察該公司對我項目的提出的針對性措施。
我公司在選擇代理公司時,應透過以下四個個方面進行綜合考察和評定:
2-1、對代理公司的歷史業績進行綜合考察,瞭解其代理過項目的業績情況和開發企業的評價;
2-2、對代理公司關於我項目的營銷策劃、銷售執行方面的策略考察,從中瞭解代理公司對項目運作的方向是否有創新、是否結合我公司及項目的實際情況、是否可行性、是否與我們的方向一致等。以此考察代理公司的實際執行能力。
2-3、考察代理公司的對項目的態度,透過考察代理公司對接模式和委派負責我項目的專案人員的資力、專業能力、抄盤經驗、溝通能力等,以評定代理公司對項目的'認真度和專業度。
2-4、對代理公司的合同進行審定,考察重點除代理價格之外,還要重點對代理佣金如何與銷售業績嚴格掛鉤的方式進行細節審覈,確保代理公司在合同中約定的服務內容落到實處,並達到要求。
透過以上四個方面的考察進行綜合評分來確定項目最後的代理公司。
3、項目廣告公司的選定階段
在代理公司選定之後,爲項目選擇好的廣告公司是非常必要的,在項目進入預熱期前的項目形象工作必須透過廣告公司進行表現。在考察廣告公司過程中,除了考察其設計能力和服務費用方面,還應重點考查廣告公司對項目營銷方向的理解程度,對項目理解越透,其表現的東西才越能抓住項目的靈魂,也越能打動目標羣。
因此,廣告公司的選擇也應遵行四個方面的原則。
3-1、考查公司的歷史業績及綜合創意能力;
3-2、考察對我項目提出的初步整合推廣策略、廣告理念及設計作品。
3-3、考察委派負責我項目專案人員的資歷、專業設計能力,文案撰稿能力以及與開發公司,代理公司對接的模式和團體溝通能力。
3-4、考察廣告公司服務報價,廣告發布報價、物料製作報價等情況。
4、項目預熱期執行階段
在確定代理公司、廣告公司後,項目要進入前期的市場形象預熱階段,以代理公司和廣告公司制定的《項目全程營銷策劃大綱》和《整合推廣策劃大綱》爲總的指導方向,開始以循序漸進的方式有計劃的實施項目的市場預熱,逐步積累客戶,並根據市場的初步反映情況調整營銷策略、廣告策略以及執行手段。
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