房地產的策劃案範文

篇一：房地產企業科目設定

一、土地徵用及拆遷補償費（主要包括取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用，以及土地徵用費（不同與城鎮土地使用稅）、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附着物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等）

主要包括以下內容：

A、政府地價：支付的土地出讓金、土地補償費、土地開發費

B、土地有關的稅費：向政府部門交納的契稅、土地使用費、土地使用金、耕地佔用稅、土地使用權初始登記費，土地變更用途和超面積補交的地價等。

C、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

D、拆遷補償費：有關地上、地下建築物或附着物的拆遷補償淨支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費、徵地包乾管理費、拆遷管理費等。

E、以前年度餘額轉入

科目設定

開發成本—土地費用—招拍掛費用

開發成本—土地費用—契稅

開發成本—土地費用—拆遷補償費

開發成本—土地費用—動遷費

二、前期工程費（包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出）

主要包括以下內容：

A、勘察丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、環境評估費、交通影響分析、基礎樁應變及質量測試費、防雷檢測費、撥地釘樁驗線費、複線費、定線費、施工放線費、建築面積丈量費等。

B、規劃設計費：

規劃費：規劃設計模型製作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。

設計費：地質勘察設計費、施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費、綜合管網設計費、排水方案設計費等所有設計費。

其他：其他：可行性研究費、審圖費、製圖費、曬圖費、趕圖費、樣品製作費等。

C、政府報批報建費：

包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、集中供熱參建費、散裝水泥專項資金、白蟻防治費、牆改基金、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或牆改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、招投標管理費、地名費、地籍地形圖核地、合同審覈費等。

還包括項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費、**費(如建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、預售證等)。

D、招標及失標費：包含所有招標及失標費，如勘察工程、設計、監理、施工等的招標及失標費。

E、“三通一平”費：

(1)、臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。

(2)、臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造 遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。

(3)、臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。

(4)、場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。

F、臨時設施費

(1)、臨時圍牆：包括圍牆、圍欄設計、建造、裝飾費用。

(2)、臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。

(3)、臨時場地佔用費：含施工用臨時佔道費、臨時借用空地租費。

(4)、臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。

G、以前年度餘額轉入

科目設定

開發成本—前期工程費—規劃設計費

開發成本—前期工程費—“三通一平”費

開發成本—前期工程費—地質勘探費

開發成本—前期工程費—勘察測繪費

開發成本—前期工程費—行政事業性收費

開發成本—前期工程費—其他

三、建築安裝工程費（指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費）

主要包括以下內容

A、土建工程費：指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：

(1)、基礎工程，包括土石方、樁基、護壁/坡工程費，基礎處理費、樁基諮詢及檢測費、降水等;

(2)、結構及粗裝修工程，主要包括砼框架、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運 輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體;

(3)、門窗工程;

(4)、公共部位精裝修;

(5)、室內裝修;

(6)、幕牆;

(7)、幕牆泛光;

(8)、甲供材料。

B、安裝工程費

(1)、室內水暖氣電管線設備費：包括室內供排水系統費、 室內採暖系統費、室內燃氣系統費、室內電氣系統費;

(2)、室內設備及其安裝費，如通風空調系統及安裝費、 電梯及其安裝費、發電系統及其安裝費、 人防設備及其安裝費、 消防系統及其安裝費、鍋爐系統及其安裝費、廚房設備及其安裝費等;

(3)、弱電系統費，包括居家防盜系統費用、三表遠傳費用、對講系統費用等;

(4)、甲供材料

C、以前年度餘額轉入

科目設定

開發成本—建築安裝工程費—土建工程費

開發成本—建築安裝工程費—安裝工程費

開發成本—建築安裝工程費—裝修工程費

四、基礎設施費（包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出）

主要包括以下內容

A、市政配套費：向政府部門繳納的紅線外大市政配套費，如果開發商做大市政配套，則爲實際發生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費等;

B、給水系統費：

(1)、管道系統：主要包括小區內給水管道、檢查井及外接的消火栓等費用;

(2)、水泵房：水泵房土建、設備、安裝及裝修費等;

(3)、用水增容

(4)、施工用水

C、雨污水系統費

(1)、管道系統

(2)、雨污水泵站土建、設備、安裝及裝修費等

D、供電系統費：

(1)、管道及電纜系統：包括紅線到配電房的高壓線、高壓櫃、變壓器、低壓櫃 及箱式變壓設備費用，室外強電管道及電纜敷設;

(2)、配電房：配電房土建、設備、安裝及裝修費等;

(3)、用電增容

(4)、施工用電

E、燃氣系統費：

(1)、室外管道系統;

(2)、調壓站;

(3)、煤氣增容費

F、有線電視工程費：管道預埋、檢查井等費用

G、電話通訊工程費：管道預埋、檢查井等費用

H、寬帶工程費：管道預埋、檢查井等費用

I、智能化系統費：

(1) 停車管理系統費用：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管 理系統的費用;

(2)、小區閉路監控系統費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用;

(3)、周界紅外防越系統費用

(4)、小區門禁系統費用;

(5)、電子巡更系統費用;

(6)、電子公告屏費用;

(7)、室外背景音樂。

J、採暖系統費：

(1)、管道系統

(2)、熱交換站：熱交換站土建、設備、安裝及裝修費等

(3)、鍋爐房：鍋爐房土建、設備及安裝及裝修費等

K、園林環境工程費

指項目所發生的園林環境造價，主要包括：

(1)、綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出;

(2)、建築小品：雕塑、水景、環廊、假山等;;

(3)、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等;

(4)、圍牆建造費：包括永久性圍牆、圍欄及大門;

(5)、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈;

(6)、室外背景音樂;

(7)、室外零星設施：兒童遊樂設施、運動器材、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。

L、以前年度餘額轉入

科目設定

開發成本—基礎設施費—道路

開發成本—基礎設施費—供水工程

開發成本—基礎設施費—供電工程

開發成本—基礎設施費—供氣工程

開發成本—基礎設施費—熱力工程

開發成本—基礎設施費—照明工程

開發成本—基礎設施費—綠化工程

開發成本—基礎設施費—消防工程

開發成本—基礎設施費—智能化工程

開發成本—基礎設施費—資訊工程

開發成本—基礎設施費—其他

五、公共配套設施費

指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬於開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：

A、在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等;

B、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸於經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出;

C、開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用;

D、對於產權、收入歸屬情況較爲複雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商透過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作爲經營性項目獨立覈算。 該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行覈算，如：

A、游泳池：土建、設備、設施;

B、業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構;

C、幼兒園：建造成本及配套資產購置;

D、學校：建造成本及配套資產購置;

E、球場;

F、車站：土建、設備、各項設施。

科目設定

開發成本—公共配套設施費—自行車棚

開發成本—公共配套設施費—會所

開發成本—公共配套設施費— 幼兒園

六、開發間接費用

開發間接費用覈算與項目開發直接相關、但不能明確屬於特定開發環節的成本費用性支出，以及項目營銷設施建造費還含有直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷等；

A、工程管理費

(1) 、監理費：支付給聘請的監理單位的費用，包括設計監理、工程監理、造價 監理、質量監理、安全監理等各種監理費;

(2)、預結算編審費：支付給造價諮詢公司的預結算的編制、審覈費用;

(3)、施工合同外獎金：趕工獎、進度獎

(4)、工程質量監督費：建設主管部門的質監費;

(5)、安全監督費：建設主管部門的安監費;

(6)、工程保險費;

(7)、其他：門牌號費、印花稅等其他費用。

B、資本化借款費用

包括直接用於項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。因借款而發生的輔助費用包括手續費等。

C、營銷設施建造費

(1)、廣告設施費;

(2)、銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示範單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費;臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用;

(3)、售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等;

(4)、樣板間：包括樣板間設計、裝修、傢俱、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用;

(5)、其他。

D、物業管理完善費

包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金;以及小區入住前投入的物業管理費用。

E、行政管理費：直接從事項目開發的部門(前期部、工程部、技發部等)的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費

1、工資

2、職工福利費

3、職工社會保險

4、住房公積金及房貼

5、工會經費

6、職工教育經費

篇二：房地產企業甲供材料會計覈算存在問題淺析

房地產企業“甲供材料”的管理和核算問題，一直不是很規範，很長時間都成爲了房地產行業的頑疾，不少房地產企業均吃過“苦頭”，被主管稅務機關處罰過。

“甲供材料”制度的實施，對許多房地產企業的發展、成本控制、商品房質量控制、資金監控等方面，取得了顯著的成效。但是，很有一部分房地產企業在“甲供材料”的會計覈算方面，存在缺陷和問題。

一、 “甲供材料”會計覈算存在的問題及分析

（一）“甲供材料”會計覈算的現行做法

根據瞭解，一部分房地產企業“甲供材料”的會計覈算程序是：

1、 購入“甲供材料”時，根據付款憑據及相關的驗收手續，計入“原材料”科目；

2、 “甲供材料”交付施工單位使用時，根據《材料調撥單》以及施工單位的驗收手續，計入“開發成本－－建築安裝工程費用”科目。

3、 與施工單位辦理工程結算時，預算部門將經造價審覈機構審覈後的《工程結算書》交與財務部。財務部根據《工程結算書》確認的工程總造價扣除“甲供材料”後進行帳務處理，計入“開發成本”科目。

舉例說明如下：

某房地產企業開發建設電梯公寓10萬平方米，建設期1.5年，建築安裝工程預算總造價1.6億元（其中：甲供材料價值4800萬元）。在開發建設過程中，實際購入“甲供材料”4900萬元撥付施工單位使用。工程竣工結算經造價審覈機構審覈後的《工程結算書》交與財務部，《工程結算書》顯示，工程結算總造價爲1.7億元（其中：包括甲供材料按照定額基價計算的價值3800萬元）。

帳務處理爲：

1、 實際購入甲供材料4900萬元，款項已全部已支付。

借：原材料 4900萬元

貸：銀行存款 4900 萬元

2、 甲供材料撥付施工單位

借：開發成本－－建築安裝工程費用 4900萬元

貸：原材料 4900萬元

3、 根據《工程結算書》的工程結算總造價1.7億元，扣除“甲供材料”3800萬元後的餘額1.32億元，計入“開發成本”。

借：開發成本－－建築安裝工程費用 13200萬元

貸：應付賬款－－工程款－－×施工企業 13200萬元

（二）“甲供材料”覈算現行做法存在的問題

上述“甲供材料”的帳務處理程序，與現行的《企業會計制度》、《房地產開發企業會計制度》、《建設工程價款結算辦法》以及稅務法規政策是有矛盾的。

1、《房地產開發企業會計制度》“庫存材料”科目中關於“甲供材料”撥付施工單位時帳務處理的解釋是：“企業撥給承包單位抵作預付備料款或預付工程款的材料，借記“預付賬款”科目，貸記“庫存材料”科目。因此，將“甲供材料”直接計入“開發成本－－建築安裝工程費用”的作法是與《房地產開發企業會計制度》相悖的。

2、《建設工程價款結算辦法》明確規定，建設單位（開發商）提供材料設備，應與施工單位辦理材料結算，作爲工程備料款或抵扣工程進度款。因此，不與施工單位進行材料價款結算是不符合《建設工程價款結算辦法》的。

3、根據《營業稅暫行條例實施細則》第十八條明確規定：“ 納稅人從事建築、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原

材料及其他物資和動力的價款在內。”

因此，從稅法角度，上述帳務處理對於房地產企業而言，涉嫌偷稅。

從上述舉例可以看出：

1) 根據規定，建築工程的實際結算價值應該是1.81億元，〔1.7億元＋（0.49－0.38萬元）〕，從表面上看與前述帳務處理確認的結算價值一致，但是涉及少計營業稅33萬元。因此，從成本覈算的角度看，這種作法會少計開發成本。

2) 由於建築工程總造價中未包括“甲供材料”實際價格與預算價格的價格差異，根據稅法規定，可能涉嫌偷稅（營業稅），金額爲：（4900-3800）×3%＝33（萬元）。

4、甲供材料直接計入“開發成本－－建築安裝工程費用”的發票，是購入材料時的增值稅發票，按照規定計入“開發成本”的建築安裝工程費用的入帳發票應該是“建築業發票”。

（三）“甲供材料”覈算現行做法存在問題的弊端

從上述分析可以看出，部分房地產企業“甲供材料”會計覈算的.現行作法，與《房地產開發企業會計制度》、《營業稅暫行條例實施細則》以及國家的相關規定是不一致的。本人認爲，部分房地產企業“甲供材料”現行的會計覈算方法，存在以下五大弊端：

其一，不符合會計制度規定，影響會計資訊的正確披露；

其二，違反《營業稅暫行條例實施細則》規定，涉嫌偷稅；

其三，“甲供材料”入帳的發票，與《發票管理辦法》相悖；

其四，與《工程價款結算辦法》的精神不一致；

其五，少計開發成本，虛增利潤。

二、 解決“甲供材料”覈算問題的建議

1、 根據《房地產開發企業會計制度》規定，健全“甲供材料”的會計覈算程序，正確進行甲供材料的會計覈算、開發成本的歸集；

2、 與施工單位簽訂《建設工程施工合同》時，約定“甲供材料”的結算辦法（包括結算時間、結算的實際價格等），並嚴格履行合同；

3、 定時與施工單位根據《合同》約定結算“甲供材料”價款，及時撥付施工單位工程進度款；

4、 在辦理工程竣工工程結算時，將“甲供材料”的材料價差、量差列入工程結算總造價，計交營業稅金及附加。

篇三：甲供材方式賬務處理流程

1、甲方購進工程材料時，

⑴公司採購部根據材料供應商提供的國稅發票票面金額辦理入庫單，經甲、乙雙方人員共同驗收合格簽字後，將入庫單返還採購人員（乙方有關人員同時、等額辦理領料單），採購人員憑發票、入庫單填制報銷憑證，財務部根據手續完備的報銷憑證做如下會計分錄：

借：工程物資

貸：應付賬款——供應商

⑵根據採購部手續完備的付款申請單金額，付給供應商材料款，並做如下會計分錄 借：應付賬款——供應商

貸：銀行存款（或現金等科目）

2、現場材料員月末根據施工方簽章確認的領料單交財務，財務部做如下會計分錄： 借：開發成本——建築安裝工程費

貸：工程物資

注：工程物資入庫領用手續與入庫手續同時辦理，當月必須履行完畢，“工程物資”科目當月無餘額。

3、對乙方日常預付工程款賬務處理，財務部做如下會計分錄：

借：預付賬款——施工單位

貸：銀行存款（或現金等科目）

說明：根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十六條規定，納稅人提供建築業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。也就是說，乙方申報繳納建安營業稅時，必須將甲供材部分金額納入營業額計徵營業稅。所以，爲了防止乙方未依法申報繳納甲供材部分的建安營業稅，而受到地稅部門的稽查，由此將甲方納入協查範圍造成的稅務風險，所以在支付乙方工程款之前，乙方必須出具甲供材部分（即上月乙方

領用材料）金額的完稅憑證之後，才予以支付工程款。

4、對於已完成決算的工程項目，由乙方根據工程決算報告的總金額，扣除甲供材部分的金額開具地稅發票，甲方根據發票票面金額進開發成本會計科目，做如下會計分錄： 借：開發成本——建築安裝工程費

貸：預付賬款——施工單位

銀行存款（或現金等科目）

5、特殊事項說明。

⑴根據財稅[2006]114號文，《關於納稅人以清包工形式提供裝飾勞務徵收營業稅問題的通知》的規定，納稅人採用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行採購的材料價款和設備價款）確認計稅營業額。也就是說，在精裝修房項目中，甲方提供的燈具、櫥櫃、電器、衛浴、瓷磚、乳膠漆、砂子水泥等材料，是不需要併入乙方營業額計徵營業稅的。所以，無需對乙方申報繳納營業稅進行監控。此類業務賬務處理流程可按本標準流程進行處理。

⑵爲了避免實行甲供材之後，出現資金佔用、材料積壓與損耗等現象產生，同時便於財務管理與覈算，實行零庫存管理。材料運送至施工現場後入庫單領料單同時辦理，由我公司採購人員和現場材料員分別拿到財務部進行賬務處理。現場材料員登記材料賬進行數量覈算。