房屋租賃合同簽訂中應注意的問題

房屋租賃作爲當前我國房地產市場發展的主要內容之一，它和房地產市場的正常運轉有着十分密切的關係。

在當前我國房地產市場發展的過程中，房屋租賃合同的簽訂十的頻繁，這不僅有利於提高我國房地產市場經濟發展的穩定性，還促進了社會經濟的增長。但是，從當前我國房屋租賃合同鑑定的實際情況來看，出租人在和承租人簽訂房屋租賃合同的時候，由於人們對自身的權責不夠明確，因此這就容易使得出租人和承租人在房屋租賃合同簽訂中存在着許多的糾紛問題。這就對我國房地產市場的穩定發展有着一定的影響。下面我們就對房屋租賃合同簽訂中應該注意的問題進行介紹。

一、房屋租賃合同的概述

在我國《合同法》中，人們並沒有對房屋租賃合同的相關內容進行明確的概述，只是將其作爲租憑合同中的一種進行介紹，這就使得人們在對房屋租憑管理的過程中存在着許多問題，導致房屋租賃合同出現糾紛問題，這就對我國房地產市場的發展有着一定的影響。不過，隨着人類社會的不斷髮展，人們對房屋租賃合同的簽訂也越來越重視，因此就開始對房屋租賃合同的定義進行相應的研究分析。其中大部分學者認爲，房屋租賃合同的定義是指房屋出租人們將房屋出租給承租人，承載人必須定期給付出租人租金所簽訂的合同，並且在合同終止時，租出人必須要將房屋完好的歸還給出租人。

　二、房屋租賃合同簽訂中應該注意的問題

目前在我國房地產市場發展的過程，房屋租賃合同的糾紛問題時有發生，這就對房屋當事人的合法權益有着一定的影響，因此我們在房屋租賃合同監督的過程中，就對其相關問題予以重視，從而減少房屋租賃合同糾紛的發生。其中我們在房屋租賃合同簽訂當中，存在的問題主要體現爲以下幾個方面：

1房屋的性質和產權問題

在當前我國房屋租賃當中，房屋的性質問題是經常出現的，這就使得房屋租賃當事人的合法權益受到侵害。而所謂的房屋性質的問題其實就是指的土地性質的問題，目前我們在對土地性質進行劃分時，主要可以將其劃分成住宅用地、工業用地、綜合用地以及商業用地這幾種類型。然而，在早期我國房地產市場發展的過程中，人們對房屋並不重視，這就使得房屋性質中存在的問題一直沒有得到很好的解決，這就使得人們在對房屋租賃合同簽訂的過程中，並沒有對對房屋的性質問題進行考慮，這就使得人們在房屋租賃的過程中，自身的合法權益極有可能遭受嚴重的損失。

除了房屋性質外，還有一個是房屋產權的問題，在大多數情況我們簽訂商業房屋租賃合同的出租人一般都是產權人即房產證上載明的所有權人。但是目前因爲商業活動的頻繁，承租人由於主客觀原因而轉行或退市的情況屢見不鮮，原承租人爲了使自己損失降到最低，把房屋轉租出去。另一情況就是所有權人將房產抵押或出售等導致出租人(所有權入)變更的情，這些情況均會對房屋出租人和承租人產生影響，因此在房屋租賃合同簽訂中應當約定，如承租人轉租時必須經出租人書面同意才能轉租，相反承租人也可以約定出租人在變更房屋所有權人時必須保證租賃合同在租賃期內的持續有效。

2房屋租賃用途及房屋改造裝修的問題

商業房屋租賃的用途當然是只能用於商業經營活動，但商業經營活動是一個廣泛的概念，零售、娛樂、餐飲等都是商業經營活動。在商業房屋租賃合同中除了約定不得從事非法經營活動外，還應當約定具體用途。如租賃房屋處在居民區，而承租人租了房屋用於餐飲經營活動，那麼經營活動產生的油、煙等會對周邊小區居民產生影響進而導致投訴不斷，甚至在辦理證照時遇到不可逆的問題。

承租人租賃房屋以後，對房屋進行裝修是商業經營活動中常見的一環。同樣在商業房屋租賃合同中也應當約定裝修的範圍，出租人可以約定承租人不得破壞房屋主體結構，以減小因房屋裝修而對房屋產生的損害。另外還可約定租賃房屋到期後對裝修的處理，是拆除恢復原狀，還是承租人撤出後保留裝修歸出租人所有等等。

3租賃期限、租金、費用的問題

租賃期限是房屋租賃起始日與終止日的.期間。按照合同法規定，租期最長不得超過20年。租金問題，要明確租金計租的標準，如年租金、月租金、日租金等，以及租金的遞增、租金的支付方式都要明確約定。租金在實際支付過程中還有一個問題就是稅，即租金是否含稅。一般民間房屋租賃僅憑收款收據，甚至沒有憑證，沒有稅務部門開具的房屋租賃發票，但商業經營活動中的房屋租賃發票對於承租人來講是一個很重要的票據。出租人到稅務部門憑房屋租賃合同開具發票時還要繳稅，所以這個問題要在商業房屋租賃合同中明確。

4租賃合同當事人的經營範圍及確認

我國《民法通則》規定，企業法人應當在覈准登記經營範圍內從事經營，並明文規定企業法人不得擅自超越覈准登記的經營範圍訂立合同，否則，將導致合同無效，不產生預期的法律效果。對於租賃合同來說，並不是所有的企業都有租賃經營權，只有那些依照企業法人登記管理條例，經工商行政管理機關覈准登記，確定了財產租賃經營範圍的企業纔有權從事財產租賃業務。在實踐中，租賃合同的當事人特別是承租方一定要嚴格、認真地審查出租方的經營範圍，看其經營範圍中是否有財產租賃這一項。

5租賃合同當事人的履約能力、資信狀況及確認

對方當事人的履約能力及資信狀況對租賃合同的履行是至關重要的。如果對方無履約能力，對另一方當事人來說，不但不會帶來任何經濟利益，反而會造成不應有的經濟損失。如果對方具有履約能力，還要看其商業信譽如何。只有確信對方具有履約能力，商業信譽良好，合同履行較有保障，才能與之簽約。在實踐中，要搞清對方的資信情況，主要是看其營業執照，瞭解註冊資金、經營範圍、企業經濟性質、法定代表人或企業負責人等。

三、結束語

總而言之，在當前我國社會經濟建設的過程中，房屋租賃合同的簽訂問題對整個房地產市場的穩定發展有着嚴重的影響，造成房屋租賃合同的糾紛頻繁發生，因此爲了有效的解決這些問題，我們在對房屋租賃合同簽訂的過程中，一定要對這些問題予以重視，除了注意這些問題以外，還要對房屋租賃管理機制進行相應的改進和完善，以確保我國社會經濟的穩定發展，從而解決了房屋租賃合同中存在着相關問題。