2016年上半年中國房地產市場調查報告

　1.價格：百城整體累計上漲7.61%，核心一二線及其周邊城市輪番領漲

新房價格：百城持續上漲創新高，二線城市表現突出

圖：百城住宅均價及環比變化

2016年上半年百城住宅均價環比漲幅進一步擴大，3月環比漲幅達1.90%，5月同比漲幅突破10%。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2016年以來，百城住宅均價環比持續上漲，上半年累計上漲7.61%。其中，一季度累計上漲2.94%，3月單月漲幅達到歷史最高點，爲1.90%;二季度保持較高漲幅，累計上漲4.54%。同比來看，百城住宅價格同比自2015年8月止跌轉漲以來連續11個月上漲，且漲幅持續擴大，今年5月漲幅突破10%，6月漲幅繼續擴大，至11.18%。

圖：各線城市住宅均價環比走勢

表：百城及各類型城市不同階段累計漲跌幅

2016年上半年，各級城市住宅價格均累計上漲，二季度城市分化趨勢放緩。具體來看，一線城市上半年累計上漲12.79%，漲幅較去年同期擴大7.62個百分點;二線城市累計上漲5.33%，其中蘇州、南京累計漲幅超過20%;三線城市累計上漲4.27%，其中東莞、中山、惠州漲幅超過25%，居全國前列。二季度分化趨勢明顯放緩，一線城市漲幅收窄，二三線漲幅均擴大，尤其是二線城市漲幅擴大顯著。

　2、供求：各類需求釋放推動市場高位執行，二季度增速有所回落

新房成交：上半年成交創歷史新高，同比增長近四成

圖：2010-2016年6月50個代表城市月度成交量走勢

市場成交高位執行，3月創歷史單月新高，4月以來持續降溫。2016年上半年，市場成交高位執行，50個代表城市住宅月均成交約3570萬平方米，同比增長37.9%，絕對量創歷史同期最高水平。具體來看，一季度，在寬鬆的政策環境、貨幣信貸環境下，市場預期向好，成交穩步提升，代表城市住宅月均成交3135萬平方米，同比大幅增長50.1%，其中，3月單月成交量高達4410萬平方米，同比增長86.4%，絕對水平創歷史單月新高。二季度以來，滬深限購加碼，且自去年下半年以來市場成交活躍已透支部分需求，加之蘇州、東莞等熱點城市價格高企，市場觀望情緒漸濃，導致需求增速有所回落，成交逐步降溫，6月代表城市單月成交同比增幅持續收窄至14.6%;整體來看，據初步統計，二季度月均成交約4000萬平方米，同比增長29.6%，較一季度收窄20.5個百分點。

(1)庫存與去化：去化效果顯現，庫存消化時間持續下降

圖：2010-2016年6月20個代表城市 商品住宅成交面積及供應面積走勢

成交增幅超過供應，短期需求顯著大於供應。上半年，市場供應端仍持續調整，20個代表城市月均新增供應約1336萬平方米，同比增長4.3%;而同期月均成交1892萬平方米，同比增長35.8%，銷供比爲1.42，較去年同期高出0.33，短期市場需求顯著大於供應。具體來看，無錫銷供比最高，達3.05;宿州、蕪湖次之;天津銷供比高達1.95;杭州高達1.69;上海高達1.58。

圖：2010年至今20個代表城市 可售面積與庫存消化時間

受益於市場成交快速增長，可售面積及庫存消化時間持續下降。據初步統計，截至2016年6月底，20個代表城市可售面積約12800萬平方米，同比下降25.3%，從絕對量來看，庫存量位於2013年7月以來最低水平。庫存消化時間方面，今年一季度以來，成交高位執行，庫存消化時間持續縮短。截至6月末，代表城市庫存消化時間爲7.7個月，較去年末縮短1.9個月，較去年同期縮短6.1個月。

整體來看，上半年市場高位執行，成交快速增長，庫存快速去化。一季度受政策利好影響，剛需、改善性需求乃至部分投資性需求積極入市，新房、二手房市場熱度較高，其中3月新房成交創歷史單月新高，二手房成交爲歷史單月次高;二季度以來二手房市場回落，並傳導至新房市場，成交增速回調。預計下半年，一線城市和南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在政策收緊預期影響下，市場成交會有下行的壓力;重慶、天津、武漢、成都等城市會延續當前市場走勢;庫存壓力比較大的三四線城市在去庫存政策刺激下，成交量走勢平穩。

1.土地：一線及重點二線城市頻現地王，蘇州、南京等城市地價翻倍

(1)供求：整體供求再創新低，供應降幅超過需求

圖：2010年至今全國300個城市住宅和商辦用地推出面積

注：如無特殊說明，土地面積指規劃建築面積;所有土地數據來自公開招拍掛市場

上半年各類土地總推出量同比下降3.9%，爲2010年以來最低水平。2016年上半年，全國300個城市共推出各類用地8.3億平方米，同比下降3.9%。其中，住宅用地推出3.5億平方米，同比下降8.3%;商辦用地推出1.3億平方米，同比下降8.6%。對比往年同期土地推出面積來看，2016年上半年住宅月均推出面積爲5866萬平方米，商辦月均推出2152萬平方米，均爲2010年以來最低水平。分季度來看，一季度受到春節假期的影響，各類土地推出量同比降幅達9.7%，其中住宅供應量同比下降12.8%;二季度受熱點城市加大土地供應量政策指導影響，各類用地推出量同比止降轉升，同比微漲1.2%。總體來看，上半年政府供地節奏放緩，控制土地供應政策效果進一步顯現，各類土地供應創近六年新低，但二季度較一季度有所回升。

圖：2010年至今全國300個城市住宅和商辦用地成交面積

上半年各類土地成交量同比下降0.9%。成交面積方面，2016年上半年，全國300個城市各類土地共成交6.5億平方米，同比下降0.9%。其中住宅用地成交2.8億平方米，同比下降2.4%;商辦用地成交0.9億平方米，同比下降14.1%。出讓金方面，各類土地出讓金達10783億元，同比增長32.8%;其中住宅大幅增長52.4%，商辦土地下降13.2%。對比往年同期土地成交面積來看，2016年上半年住宅用地月均成交面積爲4514萬平方米，商辦用地月均成交面積爲1514萬平方米，均爲2011年來最低水平。分季度來看，一季度全國300個城市各類用地成交面積同比下降12.2%，其中住宅與商辦用地降幅分別爲15.0%和25.9%;二季度各類用地成交面積轉降爲升，同比上漲9.3%。總體來看，上半年全國300城市土地成交量繼續保持低位水平，但降幅呈逐漸收窄趨勢，尤其是二季度，住宅用地成交面積不斷增長，已實現轉降爲升，但商辦土地受庫存壓力較大影響，成交繼續保持下滑態勢。

預計下半年，供應方面，300城市整體土地推出量將繼續維持低位，但不同城市土地供應趨勢將進一步分化，在重點二線城市市場供不應求背景下，土地供應量有望繼續回暖;庫存壓力較大的少數二線及多數三四線城市土地供應量將繼續減少。成交方面，300城市成交量也將繼續保持低位水平，但同比降幅將進一步收窄，部分熱點二線及一線城市輻射的三四線城市住宅土地成交量將繼續呈上行趨勢。

(2)價格：整體樓面價和溢價率同比大幅上漲，住宅用地上漲明顯

圖：2010年至今全國300個城市住宅和商辦用地樓面均價及平均溢價率

各類用地成交樓面價同比上漲超三成，住宅用地樓面價漲幅超五成。2016年上半年，全國300個城市各類用地成交樓面均價爲1652元/平方米，較去年同期上漲33.9%，其中住宅用地樓面均價爲2968元/平方米，同比上漲54.8%;商辦用地爲1693元/平方米，同比微漲1.2%。分季度來看，一季度各類用地成交樓面價同比上漲16.7%，住宅用地大幅上漲34.8%，商辦用地同比微幅上漲;二季度各類用地整體樓面價同比繼續保持上漲，漲幅擴大至49.1%，其中住宅用地樓面價同比大幅上漲72%。

溢價率大幅提高，二季度漲幅最明顯。2016年上半年，全國300個城市各類用地成交平均溢價率大幅提高，溢價率爲40.9%，較去年同期提高31個百分點。其中，住宅用地溢價率爲53.1%，較去年同期提高40.6個百分點。分季度來看，一季度各類用地溢價率爲25.7%，較去年同期提高17個百分點，住宅和商辦用地分別提高23.5和1.1個百分點;二季度整體溢價率繼續上行，達54.5%，較去年同期提高43.3個百分點，其中住宅溢價率達69.6%，較去年同期提高54.6個百分點。

表：2016年上半年全國住宅用地總價前十名

上半年地王涌現，土地熱度傳導範圍不斷擴大。2016年上半年，土地市場最亮眼的莫過於層出不窮的地王，“高總價、高單價、高溢價率”的“三高”土地成交記錄不斷被重新載入，全國成交總價前十的土地成交金額同比上漲44%。

展望下半年，一方面，在整體信貸環境寬鬆、行業整合壓力、地方政府土地財政依賴、重點城市短期市場供不應求等因素影響下，重點一二線城市土地市場仍將保持火熱，整體樓面價和溢價率繼續保持高位水平;另一方面，部分熱點二線城市市場風險積聚導致房地產信貸收緊預期加強，土地市場熱度可能向武漢、鄭州等二線城市不斷傳導。

2.企業：品牌房企業績大幅增長，大型房企加速整合，重塑行業格局

(1)銷售業績：房企業績上半年大幅增長，115家企業銷售業績突破50億

表：2016上半年50億以上房企銷售業績格局分佈

上半年銷售額超50億房企增加至115家。今年以來，在房地產政策全面寬鬆的背景下，品牌房企緊抓去庫存機遇，熱點城市業績貢獻顯著拉昇總體業績，同時城市價格上行也進一步提升了銷售額。根據中國指數研究院監測顯示，截至6月30日，銷售額超過50億的企業達到115家，比去年同期增加了46家。

圖：2012年至2016年6月代表企業月度銷售額及同比增速

注：重點監測品牌企業包括萬科、保利、恆大、中海、碧桂園、世茂、綠城、融創、龍湖、華潤、金地、遠洋、招商、富力、雅居樂、首創、新城、建業、越秀、合景泰富

重點監測房企銷售業績大幅增長。從中指重點監測的20家品牌房企來看，2016年上半年累計總銷售額達到11163億元，較去年同期大幅提高59.8%，銷售面積同比提高44.5%。具體來看，一季度20家品牌房企銷售金額同比增幅達到八成，二季度則由於去年同期基數較高，銷售額同比增幅收窄至49.0%，但仍處於較高水平。上半年業績顯著增長的主要原因有兩方面：一方面是房地產政策面“去庫存”導向下，貨幣信貸等多重寬鬆政策有效刺激了市場需求;另一方面是房企銷售策略的改變，在市場較好的情況下把握主流產品類型，加快週轉，並適當調整價格，使整體銷售金額較去年同期大幅提高。

代表房企2016銷售目標完成率已達六成。截至2016年6月，重點監測房企年度銷售目標平均完成率達到60%。具體來看，恆大、融創和新城當前目標完成率均已超過七成，而保利和萬科也已超過六成，招商蛇口在完成重組之後，今年銷售額目標較高，目前完成率不足五成。去年以來房地產市場量價穩步回升，使得年初多數品牌房企在制定2016年銷售目標時保持了審慎樂觀的態度，今年以來核心一二線城市市場的高熱使多數房企的目標完成率已經達到了較高水平。

(2)拿地情況：品牌房企加大土地投資，爭相競逐二線城市

圖：2011年1月-2016年6月20家代表企業拿地面積和金額情況

品牌房企拿地規模回升，拿地支出同比增大。2016年上半年，20家代表企業累計拿地5226萬平方米(按規劃建築面積計算，下同)，同比增長49.1%;累計拿地金額爲2365億元，同比增長39.8%。具體來看，一季度房企拿地規模較去年同期略有增長;而隨着一季度一二線城市市場的走熱，房企在二季度拿地節奏有所加快，二季度拿地金額同比增幅超過7成。整體來說，房地產市場銷售的持續走高激發了房企補倉意願，使其拿地信心明顯提高。

(3)房企整合：大型房企兼併重組壓力增大，行業將進一步洗牌

隨着房地產快速增長期的結束，房地產企業的分化愈發明顯，房地產行業的格局面臨重構。在去年年底的中央經濟工作會議上也首次公開提出“促進房地產業兼併重組，提高產業集中度”，意圖創造良性的行業整合環境，促使部分中小房企逐步退出房地產行業，完成行業重組。在此背景下，房地產企業併購重組案例日漸增多，大型房企“大魚吃小魚”的併購現象與合縱連橫的“強強聯合”逐漸成爲新常態。今年以來，中海、中信爲代表的大型房企之間透過兼併重組形成行業大鱷的趨勢顯現，未來行業將進一步洗牌。

總體來看，2016年上半年，在各類寬鬆政策疊加之下，市場迅速升溫，品牌房企透過把握主流產品需求以及高週轉策略實現了銷售業績的持續增長;同時，在市場整體回暖趨勢下，房企拿地信心繼續提高，拿地策略逐漸向二線基本面較好的核心城市轉移。此外，融資成本的不斷降低使得房企上半年債務融資規模大幅提高，但在有效擴充資本的同時也給房企帶來了一定的金融風險，預計下半年融資規模將會下降。房地產市場已進入白銀時代，行業發展空間不斷壓縮，大型房企透過重組整合資源，行業集中度將進一步提高。

第二部分：2016年下半年中國房地產市場趨勢展望

1. 宏觀環境：經濟增長面臨較大壓力，房地產政策環境分化加劇

(1)宏觀經濟：內生增長動力不足，外貿需求低迷，下半年經濟增長承壓

圖：2007年至今全國主要宏觀指標增速走勢

內生增長動力不足，外貿需求低迷，經濟發展將面臨更大的不確定性。2016年以來國內政策環境寬鬆，供給側改革持續深化，但新舊經濟增長動力交替過渡，在新型產業經濟尚未形成規模效應之前，經濟下行壓力不減。2016年一季度GDP增速繼續放緩，同比增長6.7%，較去年同期收窄0.3個百分點。6月製造業PMI爲50.0%，較5月下降0.1個百分點，位於臨界點，製造業擴張勢頭收緩，其中製造業PMI出口訂單指數49.6%，再次低於榮枯線，並且英國脫歐加大了歐盟經濟體經濟下行風險，外貿需求預期持續低迷，出口難見好轉。

宏觀經濟發展的不確定性，將對居民收入、就業等帶來一定影響，同時影響房地產行業及上下游產業發展預期。目前國內固定資產投資方面過度依賴基建、房地產，而民營投資活力下降，在內憂外困的背景下，消費乏力，外貿低迷，製造業景氣欠佳，市場信心不足，居民收入及就業受到較大影響。在國內新舊產業經濟轉軌的過程中，國際政治經濟環境更加複雜，預計未來我國經濟下行壓力會更大。對房地產而言，傳統上游產業將面臨去產能的供給側改革，經濟下行、需求減弱對其影響更明顯，而下游服務行業會因爲存量房時代的到來，成爲整個行業發展延伸的重要方向。

(2)貨幣信貸環境：整體穩健，其中熱點城市信貸政策趨緊預期加強

貨幣寬鬆推動熱點城市量價高漲，但二季度以來政策有趨緊態勢。自2015年下半年以來，深圳、上海、南京、蘇州等部分一二線城市市場持續高熱，主要得益於寬鬆的貨幣信貸政策，首付比例與房貸成本雙低促進了需求的快速入市，並且短期供不應求激發了部分投資需求的資金入場，推動市場量價高位執行。另一方面，2016年上半年，熱點城市市場的高漲情緒帶動部分三四線城市的量價企穩回升，共同推動全國商品房銷售指標達到歷史高位。從數據表現來看，一季度貨幣信貸超預期寬鬆，M2餘額同比增速高達13.4%，人民幣新增貸款超4.5萬億，同比多增8835億元;而4、5月份，政策轉向，M2增速分別降至12.8%和11.8%，人民幣新增貸款分別降至5642億元和9855億元，其中4月新增貸款同比降幅高達20%。

當下一二線熱點城市的高房價已經脫離基本面的支撐，下半年高位回調是大概率事件，這將加大銀行的信貸風險，更嚴重的可能會觸發系統性的金融風險，因此銀行將對未來貨幣信貸政策採取針對性收緊措施，尤其熱點一二線城市房地產信貸政策將更加審慎。從二季度貨幣信貸指標來看，政策調整跡象已經顯現，預計下半年信貸政策將在提高首付比例、降低公積金貸款額度、下調利率優惠力度等方面着手調控熱點城市的住房市場。

(3)房地產調控：地方因城施策更細化，多元政策繼續促進庫存去化

因城施策基調下各地政策分化更顯著。在經濟下行壓力仍存、宏觀環境不穩定性加劇的背景下，未來中央宏觀政策仍將以穩爲主，保持經濟增長和就業穩定。而當前一線城市成交相對放緩，多數二線及三四線城市庫存壓力仍嚴峻，部分熱點二線城市成交火熱，房價地價領漲，地方政策將更靈活主動，因城施策更細化。部分強二線熱點城市及熱點區域將迎來更具差異化的政策，房價漲幅過快且已有收緊政策出臺的城市或將根據市場情況採取更審慎的價格監控及房地產金融信貸政策，其它未有政策出臺的城市爲防止價格過快上漲，或也將加強市場監管，促進房地產業平穩健康發展。庫存壓力仍然較大的多數三四線城市，未來將繼續落實優惠政策、推進供給側改革以加快樓市庫存去化，穩定市場預期，改善房地產投資環境，其中進一步推進戶籍制度改革、鼓勵農民工購房、穩步推進城鎮化仍將是政策發力點。

房地產多元化政策推動住房制度改革加快，促進庫存去化。各級政府供給側改革去庫存方案中，均提出要推動房地產轉型，鼓勵多元化發展，未來針對持續推進租賃市場、加快化解非住宅庫存也將出臺更有力的政策支援。發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，也是去庫存政策的重要組成部分，未來租賃市場相關立法將進一步完善，地方政策也將進一步落實。部分高庫存城市將推動商品房庫存向租賃房源轉化，供應偏緊的城市也將推動各類閒置用房轉爲住房供應。商辦地產等去庫存也是各地政策的着力點之一，特別是熱點二線城市，在住宅成交火爆的背景下，去庫存重點是非住宅商品房。未來中央及地方出臺相關政策鼓勵商辦等非住宅庫存去化預期強烈，一方面在住宅供不應求、商辦庫存過高的城市，調整商住比例，將商辦庫存向住宅供應轉化;另一方面，適當控制商服用地供應規模、允許非住宅項目向新產業、新業態轉型，在推動房地產轉型促進市場多元化健康發展的同時，化解非住宅庫存壓力。

2. 市場趨勢：下半年市場量價增速將回調，投資、新開工同比表現平穩

總體預測：2016年銷售將創新高，投資、新開工同比表現平穩

根據“中國房地產中長期發展動態模型”，結合中國人民大學、中國社科院、北大“朗潤預測”等機構對2016年經濟環境的預測，參照近期宏觀政策走向，對2016年房地產市場提出如下假設：

假設1：宏觀經濟在結構轉型過程中增速放緩，下行壓力依然較大;

假設2：貨幣環境寬鬆趨穩，中長期貸款基準利率依然維持4.90%，信貸政策差異化;

在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，2016年全國房地產市場將呈現“銷售面積創新高，投資、新開工平穩恢復”的特點。

全國銷售：下半年銷售面積同比下降，但全年總量仍創新高

圖：2007年至2016年商品房銷售面積、銷售額上下半年走勢

注：圖中百分比爲同比增速

預計下半年銷售面積、銷售額同比有所下降。2016年以來，在一二線熱點城市的帶動下，全國商品房需求持續放量，短期銷售均價快速上漲，銷售額快速提升。1-5月，商品房銷售面積47954萬平方米，同比大幅增長33.2%，銷售額36775億元，同比大幅增長50.7%。上半年全國商品房市場的量價齊升主要受益於寬鬆的政策環境刺激，市場預期向好，各類需求加快釋放，銷售面積與銷售額均達到歷史同期最高水平。但部分一二線城市的`市場過熱不僅積聚了房價泡沫風險，更加大了銀行等金融機構的信貸風險，部分城市上半年已經開始對樓市出臺收緊調控政策，如深圳、上海限購加碼，蘇州、南京房價地價“雙限”等。展望下半年，熱點城市調控政策存收緊預期，需求釋放有限，且受去年下半年高基數的影響，下半年銷售面積同比下降是大概率事件，預計商品房銷售面積同比下降9.3%左右，但全年同比增長，增幅在4.6%-6.6%之間。銷售額方面，下半年隨着成交面積下降，成交價格增速放緩，預計下半年全國商品房銷售額同比下降約4.4%，全年銷售額同比增幅在13.3%-15.3%之間。

全國投資開工：下半年投資、新開工同比表現平穩

圖：2000年至今商品房屋新開工面積上下半年走勢

注：圖中百分比爲同比增速

預計下半年新開工面積基本持平於去年同期，全年實現7%左右的同比增幅。從歷史數據來看，銷售面積與新增M2對企業開工量有明顯的促進作用。一方面，寬鬆的貨幣環境有效刺激了市場需求的回升，企業開工投資信心恢復，2016年1-5月，伴隨着銷售面積的大幅增長，全國商品房新開工面積同比增速高達18.3%;另一方面，企業融資環境極大的改善爲企業提供了充裕的現金流，開工意願更足，2016年1-5月，房企到位資金同比增速高達16.8%，有效保障了上半年企業的開工進度。展望下半年，貨幣信貸政策趨穩，新開工增速較上半年會有所下降，但仍將持平於去年同期，且全年新開工面積同比增幅在6.4%~8.4%之間。

圖：2008年至今房地產開發投資額、企業資金來源及新開工同比增速對比

房地產開發投資額受企業資金和新開工同比增速影響較大，預計下半年投資狀況保持穩定。2016年以來房地產開發投資增速觸底回升，1-5月累計同比增速7.0%，較2015年全年增速提升6個百分點。上半年由於企業回籠資金速度加快，融資環境改善，企業資金充裕，投資意願增強，房地產開發投資增速明顯提升。展望下半年，新開工同比表現平穩，企業資金狀況良好，房地產開發投資額將繼續保持增長，同比增速約爲6.0%，較上半年略有放緩，全年房地產開發投資額同比增速在5.7%-7.7%之間。

3. 關注點：“控風險”與“去庫存”，市場分化下的矛盾如何解?

(1)控風險：熱點城市風險集聚，警惕市場波動調整

今年上半年，在寬鬆貨幣信貸、調控政策環境下，市場預期顯著改善、消費者集中入市，導致一線城市及南京、蘇州等二線城市房地產市場高熱，房價漲幅遠超市場承受能力，且槓桿較高，下半年應警惕市場風險。一方面，上半年此類城市成交過熱，部分需求被透支，且房價高企，市場觀望情緒加重，導致下半年有效需求不足;另一方面，此類城市對於貨幣信貸政策的反應較爲敏感，下半年地方出臺針對性的信貸調整政策的可能性較高，將導致市場量價存在一定的調整壓力。

高房價及需求透支，導致下半年有效需求不足

價格快速上漲，需求結構改變，市場觀望情緒漸濃。2016年上半年，百城新建住宅價格累計漲幅中，東莞、中山、惠州、蘇州、南京等7個城市累計漲幅超過20%，廈門、上海、合肥等7個城市累計漲幅介於10%到20%之間。一方面，高房價導致需求結構改變，剛需被擠壓，市場需求逐漸以投資爲主，如南京、蘇州及合肥等城市，大量的投資性需求將難以維繫市場的持續發展;另一方面，高房價導致市場觀望情緒漸濃，市場購買力不足，需求放緩入市。

成交持續高位導致未來部分需求被透支，下半年量價面臨調整。2015年下半年以來，蘇州、南京等城市持續高位，下半年存在回調風險。蘇州成交自今年4月以來持續下降，二季度同比降幅超過20%，已經呈現回調跡象。而南京、無錫及合肥上半年成交已經達到去年全年的70%、89%和60%，武漢、天津上半年成交佔去年全年比重超70%，部分需求已經被透支，應警惕後市需求不足導致量價調整的風險。

熱點城市信貸政策收緊預期加強，存量價波動風險

圖：2011年1月至2016年6月十大城市商品住宅成交走勢

下半年熱點城市信貸政策調整預期加強，將導致成交量有所下調。從歷史數據來看，熱點城市對信貸政策調整更爲敏感，主要由於熱點城市房價高企，信貸政策變化對購房的資金成本影響較爲顯著。2014年“930”政策之後，首付比例下降、利率下調，對於購房者資金要求有所降低，需求快速入市，成交快速增加且多個城市創歷史新高。今年二季度，蘇州信貸政策略有收緊，成交量出現回落。預計今年下半年，部分熱點城市將會出臺信貸調整政策，如利率優惠取消、二套房首付比例上浮、公積金額度下調等政策，將會導致需求有所下降。

槓桿水平逐漸上升也加大市場風險。槓桿水平變動的快慢是影響房價的重要因素，如果房價上漲是被槓桿所推動，則未來面臨的下跌風險較大。上海住戶中長期貸款與住戶存款的比值自去年初以來增長11.6個百分點，在代表省市中最爲顯著;其次爲江蘇，增幅達到8.5個百分點。上半年熱點城市的市場調整主要受加槓桿影響，與實際需求基本面有所脫節。預計在未來政策有所調整下，熱點城市樓市將會出現波動。

2016年下半年，對於熱點城市而言，出現信貸政策調整的可能性較大，且高槓杆、高房價及需求透支，均將導致市場出現波動。開發商應警惕下半年的市場波動風險，把握市場節奏，謹慎拿地，合理銷售，保證企業銷售回款和資金流。

(2)去庫存：三四線城市住宅庫存仍待解，二線城市非住宅庫存規模顯著

今年以來，去庫存效果不斷顯現，截至今年6月底，20個代表城市商品住宅出清週期降至7.7個月，較2014年9月(“930”政策出臺)縮短10.4個月。但是，不同類別城市分化較大，一二線熱點城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，部分二線及三四線城市庫存仍相對較高。細分市場結構失衡，非住宅市場，尤其是部分二線城市的商辦市場庫存壓力更大。去庫存仍任重道遠，政策需繼續細化，盤活存量資產是關鍵。

三四線庫存形勢仍然嚴峻

圖：2015年1月及2016年6月各級代表城市 商品住宅庫存消化時間對比

短期來看，部分三四線城市仍面臨較高的庫存壓力。根據中國指數研究院監測數據顯示，一線城市受到上海、深圳成交回落影響，商品住宅庫存消化時間延長至9.1個月，較一季度有所延長，但仍處於較低水平。二線代表城市降至7.8個月，主要源於合肥、南京、蘇州等城市市場熱度較高，庫存消化時間降至5個月以內。三四線代表城市爲13.5個月，在各類城市中仍最高，其中，江陰、東營、湛江等城市的庫存消化時間在20個月以上。

中長期來看，部分二線城市及多數三四線城市庫存壓力仍較高。土地消化時間反映中長期庫存情況，一線城市住宅用地平均消化時間僅1.1年，其中深圳不足一年;二線城市庫存消化時間在2.8年左右，整體處於合理水平，但瀋陽、長春等城市去化壓力較大;三四線城市整體土地存量較高，平均消化時間約4.3年，部分城市在5年以上，中長期去化壓力顯著。

預計下半年，三四線城市去庫存仍持續推進，“人口的城鎮化”仍爲去庫存的重要途徑，部分三四線城市在寬鬆政策刺激下，市場成交量平穩回升。而部分二線城市商業地產庫存仍高企，預計下半年，各地政府將進一步出臺政策推動商業地產庫存去化，如盤活現有資產，打通不同業態之間的轉換通道等。針對開發企業而言，下半年應抓住契機，加快庫存去化進程，保證資金迴流，助力企業的中長期發展。