房地產商業計劃書

房地產商業計劃書1

一、銷售節奏

(一)銷售節奏的制定原則：推廣銷售期指從市場匯入開始至產品開盤銷售，較大規模的項目一般持續3-4個月的時間，因爲-項目一期體量較小，建議以2個月左右爲好，再結合以實際客戶儲備情況最終確定;另外，由於銷售節點比工程節點易於調整，一般情況下爲項目部先出具基本的工程節點，據此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節點時間時，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關節點只是初稿。待工程節點確定後，再最終定稿。

1、推廣銷售期安排3-4個大的推廣節點，節點的作用在於不斷強化市場關注度，並使銷售保持持續、連貫。

2、鑑於年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應避開春節假期。

3、開盤銷售前應確保樣板區、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。

(二)-銷售節奏安排：

1、XX年10月底—XX年12月，借大的推廣活動推出-項目

2、XX年12月底—XX年1月初，召開產品發佈會，正式啓動某項目，同時策劃師對市場進行第一次摸底。

3、XX年1月中旬，開放樣板房，同時策劃師對市場進行第二次摸底。

4、XX年1月下旬，春節之前，開盤銷售強銷。

二、銷售準備(XX年1月15日前準備完畢)

1、戶型統計：

由工程部設計負責人、營銷部-共同負責，於XX年12月31日前完成

鑑於-項目戶型繁多，因此戶型統計應包含對每一套房型的統計，包括戶型、套內面積、戶型編號、所在位置。

2、銷講資料編寫：

由營銷部-、策劃師負責，於XX年12月31日前完成

-項目銷將資料包括以下幾個部分：

購買-的理由：產品稀缺性銷講

基本數據：-的主要經濟指標、戶型面積統計、配套情況、建築風格、景觀設計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費;涉及到設計單位的，由其出具銷講材料。XX年12月31日前，由-整理後，統一作爲產品和項目優勢說辭。

建築工藝及材料：需要在XX年12月15日前由工程部出具項目採用的新工藝材料，新技術等基本基本資料。XX年12月31日前，由-整理後，作爲材料工藝說辭。

客戶問題集：以答客問形式書寫，針對英酈莊園的優劣勢，做出銷講解決辦法。

樣板區銷講：

不利因素公示

3、置業顧問培訓：

由營銷部-負責，培訓時間從XX年11月底—XX年1月

培訓內容包括：

銷講資料培訓，時間：XX年11月底—XX年12月初

建築、景觀規劃設計培訓，時間：XX年12月初

工程工藝培訓，時間：XX年12月初

樣板區、樣板房培訓，時間：XX年1月9日

銷售培訓，時間：XX年12月—XX年1月出

2、預售證

由銷售內頁負責，於XX年1月10號前完成

3、面積測算

由銷售內頁負責，於XX年1月10號前完成

4、戶型公示

由於-項目戶型種類繁多，戶戶均不同，所以在銷售前應準備戶型的公示，方便客戶選房，避免置業顧問出錯。

由策劃師負責，於XX年1月10號前完成

5、交房配置

由工程設計線蔣總負責，於XX年1月10號前完成

6、一公里外不利因素

由策劃師負責，具體調研後，與銷售經理-會商後，於XX年1月10號前完成，分析總結後，作爲銷售時重點關注的抗性，專門進行培訓。

三、樣板區及樣板房

(一)樣板區

1、樣板區範圍：考慮到-項目銷售必須突出良好居住環境的氣氛，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區域所包含的整個大區都打造成爲樣板區。物管，保潔等須按照樣板房的管理規定進行管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉、及10#的臨時景觀區域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定爲y區)

2、樣板區作用：最大限度的展現溫江宜居，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍，體現國色天香大社區遠見、高檔、生態、宜居、增值的社區概念，體現獨具特色的建築風格。

3、樣板區展示安排：

確定對y區沿線情調、步行道的包裝方式和具體要求;

確定y區道路沿線燈光佈置方案，燈具選型要求和效果交底;

明確樣板區工程施工、營銷包裝整體和分步實施節點、任務分解;

具體見附後(參觀園線說明)

(二)樣板房

1、樣板房選擇：樣板樓選定爲1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由於樣板間前10#修建時間較晚，樣板間會有較好的景觀視線，另外1#樓位於英酈莊園主入口不遠，不會影響後期其他樓幢施工，同時也不產生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。選定1#樓平層、底躍各一套。

2、樣板房作用：考慮到-項目戶型面積偏大，透過樣板房精裝修設計可以引導客戶更好的理解戶型設計，同時也是對推廣所倡導的享樂主義生活的一種實體詮釋。

3、樣板房展示安排：

前期設計，包裝由項目部同事負責，-跟進協調。樣板房應於XX年12月底前完成，以便於先期推廣時，到訪客戶時參觀。樣板房的日常管理工作由營銷部-負責，。

四、展示道具

包括沙盤模型、戶型模型、戶型圖的製作：

1、沙盤模型：-和策劃師協商後，由策劃師聯繫相關單位制作

2、戶型模型：-和策劃師協商後，由策劃師聯繫相關單位制作

3、戶型圖：-和策劃師協商後，由策劃師聯繫相關單位制作

五、價格策略

均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由策劃師和銷售部職業顧問踩盤整理數據，策劃員協同-寫出定價報告，報領導審批後執行。價格按建築面積計算，不包括贈送面積。價格策略包括：銷售均價，銷售起價，銷售實得單價，套內單價。價格走勢分析，節點價格初步預計，職業顧問優惠權限，銷售主管優惠權限，銷售經理優惠權限，內部員工推薦優惠權限，公司領導優惠權限，一旦確定優惠權限，堅決執行，防止權限不明，私放優惠，擾亂現場銷售。

房地產商業計劃書2

1.0 項目概要

1.1 項目公司

1.2 項目簡介

1.3 客戶基礎

1.4 市場機遇

1.5 項目投資價值

1.6 項目資金及合作

1.7 項目成功關鍵

1.8 公司使命

1.9 經濟目標

2.0 公司介紹

2.1 項目公司與關聯公司

2.2 公司組織結構

2.3 [歷史]財務經營狀況

2.4 [歷史]管理與營銷基礎

2.5 公司地理位置

2.6 公司發展戰略

2.7 公司內部控制管理

3.0 項目介紹（參考兆聯公司的商業計劃書範文：房地產開發項目商業計劃書模板格式）

3.1 房地產開發目標

3.2 房地產開發思路

3.3 房地產開資源狀況

3.4 項目建設基本方案

3.4.1 規劃建設年限與階段

3.4.2 項目規劃建設依據

3.4.3 房地產開發基礎設施建設內容

3.5 項目功能分區及主要內容

4.0 所在城市房地產市場分析（參考兆聯公司的商業計劃書範文：房地產開發商業計劃書模板格式）

4.1 國家宏觀經濟政策

4.1.1 國家宏觀經濟形勢對房地產的影響

4.1.2 房地產宏觀政策

4.2 城市周邊區域經濟環境

4.3 城市市城市規劃

4.3.1 城市總體規劃的佈局與定位

4.3.2 城市中心城區的五大問題

4.4 城市土地和房地產市場供需

4.4.1 城市市土地出讓情況

4.4.2 房地產市場供需

4.5 城市房地產供需

4.5.1 商圈分佈

4.5.2 商業業態分析

4.5.3 城市商業現狀分析

4.5.4 居民消費特徵分析

4.5.5 城市商鋪價格分析

4.5.6 商業房地產供需分析

4.6 消費者調查

4.6.1 居民消費特點

4.6.2 房地產潛在消費者問卷調查

4.7 競爭分析

4.7.1 競爭分析的方法

4.7.2 競爭項目分析

5.0 開發模式及QB區選擇（參考兆聯公司的商業計劃書範文：房地產開發商業計劃書模板格式）

5.1 [RRR城]及QB區項目

5.1.1 [RRR城]的開發背景

5.1.2 [RRR城]項目

5.1.3 [RRR城]開發情況

5.2 項目競爭戰略選擇

5.2.1 山水綠城SWOT分析

5.2.2 [山水綠城]開發策略和開發模式

5.2.3 QB區項目

6.0 QB區方案概念設計

6.1 規劃設計主題原則

6.2 產品組合和功能定位

6.3 建築風格和色彩計劃

6.4 建築及景觀概念規劃

6.5 智能化配套

6.6 QB區各地塊設計要求

6.6.1 房地產功能配置要求

6.6.2 A13地塊設計要求

6.6.3 A21地塊設計要求

6.6.4 A08地塊(局部)設計要求

6.6.5 A22地塊設計要求

7.0 營銷策略（參考兆聯公司的商業計劃書範文：房地產商業計劃書模板格式）

7.1 預計銷售額及市場份額

7.2 產品定位

7.2.1 各項目的住房產品定位

7.2.2 房地產定位

地產開發項目的基本特點是：產品的一次性、多變性和不確定性，房地產商業計劃書，工作計劃《房地產商業計劃書》。房地產項目的構思與其他項目的構思存在着較大的差別，具有獨特的項目構思特徵，其特徵如下：

1、地域性。

1) 要考慮房地產開發項目的區域經濟情況。在我國，由於各區域的地理位置、自然環境、經濟條件、市場狀況區別較大，進行房地產項目構思時就不能不考慮這些情況。

2）要考慮房地產開發項目周圍的市場情況。從市場角度看，房地產項目構思的重點要把握市場的供求情況、市場的發育情況，以及市場的消費傾向等。

3）要考慮房地產項目的區位情況。如房地產項目所在地的功能區位、地理區位、街區區位等。

房地產商業計劃書3

一、市場調研：

1， 前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；

2， 市場分析------

（1） 當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）

（2） 區域市場分析（銷售價格、成交情況）

3， 近期房地產的有關政策、法規、金融形勢

4， 競爭個案項目調查與分析

5， 消費者分析：

（1） 購買者地域分佈；

（2） 購買者動機

（3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）

（4） 購買時機、季節性

（5） 購買反應（價格、規劃、地點等）

（6） 購買頻度

6， 結論

二、 項目環境調研

1， 地塊狀況：

（1） 位置

（2） 面積

（3） 地形

（4） 地貌

（5） 性質

3， 地塊周圍景觀 （前後左右，遠近景，人文景觀，綜述）

4， 環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5， 地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的'直入交通）

6， 公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）

7， 地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT座標圖、綜合分析）

三、 項目投資分析

1， 投資環境分析

（1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策)

（2） 房地產的政策法規

（3） 目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作爲參照）

2， 土地建築功能選擇

3， 現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作爲參照）

4， 土地延展價值分析判斷（十種因素）

5， 成本敏感性分析

（1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際成本利潤

6，投入產出分析

（1）成本與售價模擬表

（2）股東回報率

7， 同類項目成敗的市場因素分析

四，營銷策劃

（一） 市場調查

1 項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）

2 建築規模與風格

3 建築佈局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房佈局、層高、採光通風、管道佈線等）

4 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）

5 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）

6 物業管理（是自己管理還是委託他人管理、收費水平、管理內容等）

7 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）

8 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）

（二）、 目標客戶分析

1、經濟背景

經濟實力

行業特徵…… 公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業） 家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式

（三）、 價格定位

1 理論價格（達到銷售目標）

2 成交價格

3 租金價格

4 價格策略

（四）、 入市時機、入市姿態

（五）、 廣告策略

1廣告的階段性劃分

2階段性的廣告主題

3階段性的廣告創意表現

4廣告效果監控

（六）、 媒介策略

1 媒介選擇

2軟性新聞主題

3媒介組合

4投放頻率

5費用估算

（七）、推廣費用

1 現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）

2 印刷品（銷售檔案、售樓書等）

3媒介投放

五、 概念設計

1， 小區的規劃佈局和空間組織

2， 小區容積率的敏感性分析

3， 小區道路系統佈局（人流、車流）

4， 小區公共配套佈局安排（學校、會所、購物等）

5， 小區建築風格的形式及運用示意

6， 小區建築外立面色彩的確定及示意

7， 小區戶型比例的搭配關係

8， 小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分

9， 小區環境綠化概念原則

10， 小區環藝小品主題風格確定及示意

六、 識別系統

（一）核心部分

1， 名稱

2， 標誌

3， 標準色

4， 標準字型

（二） 運用部分

1， 現場

工地圍板

彩旗

掛幅

歡迎牌

2， 營銷中心

形象牆

門楣標牌

指示牌

展板規範

胸卡

工作牌

檯面標牌

3， 工地辦公室

經理辦公室

工程部

保安部

財務部

4， 功能標牌

請勿吸菸

防火、防電危險

配電房

火警119

消防通道

監控室

1 建築規模與風格；

2 建築佈局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房佈局、層高、採光通風、管道佈線等）；

3 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；

4 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；

5 物業管理（收費水平、管理內容等）；

6 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）；

7 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。

二、主力客戶羣定位及其特徵描述

三、 價格定位

1． 理論價格（達到銷售目標）

2 ．實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）

3． 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）

4． 價格策略

入市時機

房地產銷售計劃的入市時機並非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。

五、 廣告策略

1．廣告的階段性劃分（準備期、匯入期、推廣期、成熟期、鞏固期）

2．階段性的廣告主題

3．階段性的廣告創意表現

4．廣告效果監控

六、 媒介策略

1． 媒介組合

2．軟性新聞主題

3．投放頻率

4．費用估算

七、推廣費用

1． 現場包裝（VI設計、營銷中心、示範單位、圍板等）

2． 印刷品（銷售檔案、售樓書等）

3． 階段性廣告促銷費用

八、營銷管理

房地產銷售計劃的銷售實務與人員